Тайський партнер, шлюб і заповіт: як іноземцю захистити нерухомість і сім'ю в Таїланді

Якщо ви ділите життя чи майно з тайським партнером або залишаєте спадкоємців за кордоном, основну роботу роблять три документи: зареєстрована схема володіння, шлюбний договір і тайський заповіт. Що робить кожен і що відбувається без них.

Два правила за замовчуванням вирішують більшість наслідків. Спільне майно при розлученні ділиться 50/50, якщо шлюбний договір не каже іншого, а тайський банк блокує ваші рахунки, дізнавшись про вашу смерть, доки суд не призначить виконавця заповіту. І те, й інше легко виправити заздалегідь і важко виправити потім.

Що закон Таїланду припускає про вашого партнера і майно

Сімейне право Таїланду ділить майно подружжя на дві частини, повідомляє Thaiger Legal. Sin suan tua — особисте майно: те, чим кожен із подружжя володів до шлюбу, плюс подарунки та спадщина, отримані в шлюбі. Sin somros — спільне майно: загалом усе, що будь-хто з подружжя заробляє чи набуває в шлюбі. При розлученні стаття 1533 Цивільного та торгового кодексу ділить sin somros порівну.

Земля додає нюанс. Іноземці не можуть володіти землею, і коли тайський чоловік чи дружина іноземця купує землю, обоє підписують у земельному управлінні заяву, що гроші на купівлю — особисте майно тайського подружжя. Тоді земля стає sin suan tua, поза спільним майном, і в іноземного чоловіка чи дружини немає прав власності на неї.

Документи, що вас захищають, поруч

Як документи працюють разом

• До купівлі. Якщо майно піде на ім'я тайського партнера, зареєструйте оренду, узуфрукт чи суперфіцій у день переходу прав, а не обіцяйте розібратися пізніше, радить Thaiger Legal.
• До весілля. Шлюбний договір, не зареєстрований разом зі шлюбом, недійсний, а після шлюбу угоду про майно можна змінити лише з дозволу суду. Він має бути письмовим і підписаним обома з подружжя та щонайменше двома свідками.
• Щойно ви чимось володієте. Тайський заповіт лише на тайські активи — за словами Thaiger Legal, найдешевше з того, що можна зробити для планування спадщини, а купівля — природний привід.

Кожен документ відповідає на своє питання. Структура володіння каже, хто володіє активом сьогодні, шлюбний договір — що буде при розлученні, заповіт — що буде після смерті. Жоден не замінює решту.

Що відбувається із заповітом і рахунками

Іноземний заповіт можна виконати в Таїланді, але лише після тайського судового провадження у справах про спадщину із засвідченими перекладами всіх документів, що додає місяці та витрати. Практична відповідь — тайський заповіт лише на тайські активи, який зберігається поруч із заповітом вашої країни, і обидва документи вказують, що не скасовують один одного.

Стандартний тайський заповіт вимагає вашого підпису й двох свідків, які присутні одночасно, а скласти його можна з 15 років. Людина, яка пише заповіт, будь-який свідок і чоловік чи дружина будь-кого з них нічого за ним отримати не можуть: заповіт зберігає силу, але їхня частка недійсна.

Навіть за чинного заповіту тайські банки блокують ваші рахунки, дізнавшись про вашу смерть, і вони залишаються заблокованими, доки суд не призначить виконавця. Закон Таїланду не скасовує заповіт при розлученні, тому колишній чоловік чи дружина, названі в старому заповіті, усе ще можуть успадковувати.

Обмеження та пастки для іноземних спадкоємців

Без заповіту вирішує закон. Стаття 1629 розподіляє спадщину між шістьма чергами спадкоємців за законом у суворому порядку: нащадки, батьки, повнорідні брати й сестри, неповнорідні брати й сестри, бабусі й дідусі, потім дядьки й тітки. Ваш чоловік чи дружина — спадкоємець за законом разом із чергою, що успадковує, і спершу отримує свою половину спільного майна.

Іноземний спадкоємець не може просто залишити кондо. Спадкоємець, який не відповідає умовам статті 19 Закону про кондомініуми, зобов'язаний письмово повідомити владу протягом 60 днів і розпорядитися квартирою протягом року. Спадкоємці, які відповідають умовам, наприклад постійні резиденти, можуть зареєструвати квартиру, якщо в іноземній квоті будівлі 49% є місце.

З землею складніше. Thaiger Legal повідомляє, що дозвіл іноземному спадкоємцю зберегти землю на практиці не надається, а землю, залишену за заповітом, схвалити не можна взагалі. Спадкоємець має розпорядитися нею у строк від 180 днів до року, встановлений Земельним департаментом.

Оренда зазвичай закінчується з орендарем. Thaiger Legal зазначає, що зареєстрована оренда, як правило, припиняється зі смертю орендаря, якщо в договорі немає умови про правонаступництво, та й тоді виконання проти орендодавця залишається договірним.

Чек-лист для пари чи сім'ї

Кожен пункт дешевше вирішити до купівлі чи весілля, ніж після.

Як до цього підійти

Спершу структура. Усе інше спирається на те, хто юридично чим володіє. Попросіть юриста, який працює лише на вас, перевірити її до того, як гроші підуть.

Потім документи навколо неї. Шлюбний договір для шлюбу й тайський заповіт для спадщини. Складання заповіту — визначена робота, яку юристи оцінюють фіксованою сумою, погодженою заздалегідь, повідомляє Thaiger Legal.

Усе це не означає «не купуйте з партнером». За словами Thaiger Legal, структура, а не самі лише довіра, захищає вас обох, і її треба зареєструвати в день переходу прав.

Hush Villas — це чотири вілли «під ключ» з приватними басейнами на Ко Панґані, від $135 000, передача в першому кварталі 2027 року. Під час підписання реєструється й гарантується 30-річна оренда; подальші строки залежать від домовленості під час продовження, і ми прямо говоримо про це в нашому розділі FAQ. Наша прогнозна дохідність — близько 15% чистої оренди на рік; див. як це розраховується. За нашим договором оренди оренда переходить до спадкоємців покупця, які приймають її на чинних умовах.