泰国伴侣、婚姻与遗嘱：外国人如何保护在泰国的房产与家人

如果您与泰国伴侣共享生活或财产，或把继承人留在国外，三份文件承担了大部分工作：登记的所有权结构、婚姻协议和泰国遗嘱。各自的作用，以及没有它们会怎样。

两个默认规则决定了大多数结果。除非婚前协议另有规定，夫妻共同财产在离婚时按50/50分割；泰国银行一得知您去世就会冻结您的账户，直到法院指定遗嘱执行人。这两点事先都容易安排，事后都很难补救。

泰国法律对您的伴侣和财产作了哪些预设

据Thaiger Legal，泰国家庭法把已婚夫妇的财产分成两部分。Sin suan tua是个人财产：每位配偶婚前所有的，加上婚内收到的赠与和继承。Sin somros是夫妻共同财产：大致是任一配偶在婚姻期间赚取或取得的一切。离婚时，《民商法典》第1533条把sin somros平均分割。

土地多了一层特殊性。外国人不能拥有土地，当外国人的泰国配偶购买土地时，双方要在土地局签署声明，确认购地款是泰国配偶的个人财产。这样土地就成了sin suan tua，处在夫妻共同财产之外，外国配偶对其没有所有权主张。

保护您的文件对比

各部分如何配合

• 购买之前。Thaiger Legal建议：如果房产将登记在泰国伴侣名下，请在过户当天登记租约、用益权或地上权，而不是承诺以后再处理。
• 婚礼之前。不与婚姻一同登记的婚前协议无效，婚后财产协议只有经法院授权才能更改。它必须是书面的，并由双方配偶和至少两名见证人签署。
• 一旦您拥有任何资产。据Thaiger Legal，只涵盖泰国资产的泰国遗嘱是最便宜的遗产规划，而购房是自然的契机。

每份文件回答不同的问题。所有权结构说明资产今天归谁，婚前协议说明离婚时会怎样，遗嘱说明去世时会怎样。没有哪一份能取代其他。

遗嘱和您的账户会怎样

外国遗嘱可以在泰国执行，但只有经过泰国法院的遗产程序并附所有文件的经认证翻译后才行，这会增加数月时间和费用。实际可行的办法是只涵盖您泰国资产的泰国遗嘱，与您本国的遗嘱并存，并且两者都声明互不撤销。

标准泰国遗嘱需要您的签名和两名同时在场的见证人，年满15岁即可订立。书写遗嘱的人、任何见证人以及他们任一方的配偶都不能据此获得任何东西：遗嘱依然有效，但给他们的赠与无效。

即使有有效遗嘱，泰国银行一得知您去世就会冻结您的账户，在法院指定您的执行人之前一直冻结。泰国法律不因离婚而撤销遗嘱，所以旧遗嘱中列名的前配偶仍可继承。

外国继承人的限制与陷阱

没有遗嘱，法律说了算。第1629条把遗产按严格顺序分给六个法定继承人顺位：直系卑亲属、父母、同胞兄弟姐妹、同父异母或同母异父兄弟姐妹、祖父母，然后是叔伯姑姨。您的配偶是与继承顺位并列的法定继承人，并先取得自己那一半夫妻共同财产。

外国继承人不能简单地保留公寓。不符合《公寓法》第19条条件的继承人，必须在60天内书面通知有关部门，并在一年内处置该单位。符合条件的继承人，例如永久居民，若大楼49%的外国配额仍有余地，可以登记该单位。

土地更难。Thaiger Legal称，外国继承人保留土地的许可在实践中不会批准，通过遗嘱留下的土地根本无法获批。继承人必须在土地厅规定的180天至一年之间的期限内处置土地。

租约通常随承租人终止。Thaiger Legal指出，登记的租约通常随承租人去世而终止，除非合同有继承条款，而即便有，对出租人的执行也属于合同性质。

夫妻或家庭核查清单

每一项在购房或婚礼之前处理，都比之后便宜。

如何着手

先理清结构。其他一切都建立在谁在法律上拥有什么之上。在钱款发生转移之前，请只为您服务的律师核查。

再办周边文件。婚姻用婚前协议，遗产用泰国遗嘱。据Thaiger Legal，起草遗嘱是明确界定的工作，律师按事先约定的固定费用收费。

这一切并不是说不要与伴侣一起购买。正如Thaiger Legal所说，保护你们两人的是结构，而不单是信任，而且必须在过户当天登记。

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