Si comparte su vida o su patrimonio con una pareja tailandesa, o deja herederos en el extranjero, tres documentos hacen casi todo el trabajo: la estructura de propiedad inscrita, el contrato matrimonial y un testamento tailandés. Qué hace cada uno y qué ocurre sin ellos.
Dos reglas por defecto deciden la mayoría de los resultados. Los bienes gananciales se reparten 50/50 en el divorcio salvo que un contrato prenupcial diga otra cosa, y un banco tailandés congela sus cuentas al enterarse de su fallecimiento hasta que un tribunal nombre un albacea. Ambas cosas son fáciles de arreglar de antemano y difíciles después.
El derecho de familia tailandés divide los bienes de un matrimonio en dos masas, según Thaiger Legal. Sin suan tua es el patrimonio personal: lo que cada cónyuge poseía antes del matrimonio, más las donaciones y herencias recibidas durante él. Sin somros es el patrimonio conyugal: en general, todo lo que cualquiera de los cónyuges gana o adquiere durante el matrimonio. En el divorcio, el artículo 1533 del Código Civil y Comercial divide el sin somros a partes iguales.
La tierra añade un matiz. Los extranjeros no pueden poseer tierra, y cuando el cónyuge tailandés de un extranjero compra tierra, ambos cónyuges firman en el catastro una declaración de que el dinero de la compra es patrimonio personal del cónyuge tailandés. Eso convierte la tierra en sin suan tua, fuera de la masa conyugal, y el cónyuge extranjero no tiene derecho de propiedad sobre ella.
| Documento | Qué hace | El inconveniente |
|---|---|---|
| Declaración en el catastro | Deja constancia de que el dinero de la tierra del cónyuge tailandés es patrimonio personal de este | Usted renuncia formalmente a cualquier derecho de propiedad sobre la tierra |
| Arrendamiento o usufructo inscrito | Sobrevive a una ruptura y obliga a un nuevo propietario | Ninguno de los dos le hace propietario |
| Derecho de superficie | Puede darle la propiedad de la casa misma | Usted posee el edificio, no la tierra |
| Contrato prenupcial | Fija cómo se gestionan y reparten los bienes y deudas de cada cónyuge | Nulo si no se inscribe con el matrimonio; no puede decidir la custodia ni la manutención de los hijos |
| Testamento tailandés | Nombra su albacea y sus herederos para los bienes tailandeses | Requiere dos testigos presentes a la vez; los testigos no pueden heredar por él |
| Testamento del país de origen | Cubre sus bienes en el extranjero | Ejecutable en Tailandia solo tras un proceso sucesorio tailandés con traducciones certificadas |
Cada documento responde a una pregunta distinta. La estructura de propiedad dice quién posee el bien hoy, el contrato prenupcial qué ocurre en el divorcio y el testamento qué ocurre en la muerte. Ninguno sustituye a los demás.
Un testamento extranjero puede hacerse valer en Tailandia, pero solo tras un proceso sucesorio judicial tailandés con traducciones certificadas de todos los documentos, lo que añade meses y costes. La respuesta práctica es un testamento tailandés que cubra solo sus bienes tailandeses, guardado junto a su testamento del país de origen, y que ambos digan que no se revocan mutuamente.
Un testamento tailandés estándar requiere su firma y dos testigos presentes al mismo tiempo, y puede hacerlo desde los 15 años. Quien escribe el testamento, cualquier testigo y el cónyuge de cualquiera de ellos no pueden recibir nada: el testamento subsiste, pero su disposición es nula.
Incluso con un testamento válido, los bancos tailandeses congelan sus cuentas cuando se enteran de su muerte, y siguen congeladas hasta que un tribunal nombre a su albacea. La ley tailandesa no revoca un testamento por divorcio, así que un excónyuge nombrado en un testamento antiguo todavía puede heredar.
Sin testamento, decide la ley. El artículo 1629 reparte la herencia entre seis clases de herederos legales en orden estricto: descendientes, padres, hermanos de doble vínculo, hermanos de vínculo sencillo, abuelos y después tíos. Su cónyuge es heredero legal junto a la clase que hereda y primero toma su mitad de los bienes conyugales.
Un heredero extranjero no puede simplemente conservar un condo. Un heredero que no cumpla los requisitos del artículo 19 de la Ley de Condominios debe notificarlo por escrito a las autoridades en 60 días y enajenar la unidad en un año. Los herederos que sí los cumplan, como los residentes permanentes, pueden inscribir la unidad si la cuota extranjera del edificio, del 49%, tiene espacio.
La tierra es más difícil. Thaiger Legal dice que en la práctica no se concede la autorización para que un heredero extranjero conserve tierra, y que la tierra dejada por testamento no puede aprobarse en absoluto. El heredero debe enajenarla en un plazo de entre 180 días y un año fijado por el Departamento de Tierras.
Un arrendamiento termina por lo general con el arrendatario. Thaiger Legal señala que un arrendamiento inscrito suele extinguirse con el arrendatario salvo que el contrato incluya una cláusula de sucesión, e incluso entonces la ejecución frente al arrendador es contractual.
Cada punto es más barato de resolver antes de la compra o de la boda que después.
| Punto | Qué hacer | Cuándo |
|---|---|---|
| Estructura | Inscribir el arrendamiento, usufructo o derecho de superficie el día de la transferencia | En la compra |
| Declaración | Si la propiedad va a nombre de la pareja tailandesa, pedir asesoramiento jurídico antes de firmar la declaración del catastro | Antes de la transferencia |
| Contrato prenupcial | Terminarlo en forma final y con testigos antes de la visita a la oficina del distrito | Antes de la boda |
| Testamento tailandés | Listar los bienes tailandeses, nombrar albacea y suplente, elegir testigos sin interés | Tras la primera compra |
| Testamento de origen | Hacer que ambos testamentos digan que no se revocan mutuamente | Al redactar el testamento tailandés |
| Divorcio | Reescribir el testamento en cuanto el divorcio sea firme | En el divorcio |
Primero, la estructura. Todo lo demás descansa en quién posee legalmente qué. Haga que la revise un abogado que actúe solo para usted antes de mover dinero.
Después, los papeles alrededor. Un contrato prenupcial para el matrimonio y un testamento tailandés para la herencia. Redactar un testamento es un trabajo definido que los abogados cobran a precio fijo acordado de antemano, según Thaiger Legal.
Nada de esto dice que no compre con su pareja. Como lo expresa Thaiger Legal, es la estructura, no solo la confianza, la que les protege a ambos, y debe inscribirse el día de la transferencia.
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Verificado el 9 de octubre de 2026
El propietario inscrito puede legalmente venderla, hipotecarla o echarle, según Thaiger Legal. Un arrendamiento o usufructo inscrito a su favor sobrevive a una ruptura y obliga a un nuevo propietario, aunque ninguno de los dos le hace propietario.
No es obligatorio, pero con un patrimonio importante es muy aconsejable, porque los bienes gananciales se reparten 50/50 por defecto en el divorcio. El contrato prenupcial debe inscribirse a la vez que el matrimonio o es nulo.
Sí, si tiene bienes en Tailandia. Un testamento extranjero solo funciona aquí tras un proceso sucesorio tailandés con traducciones certificadas. Mantenga un testamento por país y haga que digan que no se revocan mutuamente.
La ley tailandesa reparte su herencia entre seis clases de herederos legales, su cónyuge comparte con ellos y un tribunal debe nombrar primero un administrador. Sus cuentas bancarias siguen congeladas hasta que lo haga.
Solo si cumplen los requisitos del artículo 19 de la Ley de Condominios y la cuota del edificio tiene espacio. Un heredero extranjero que no los cumpla debe notificarlo a las autoridades en 60 días y enajenar la unidad en un año.
En la práctica no. Un heredero legal puede solicitar conservar una superficie limitada, pero la aprobación no se concede en la práctica, y la tierra dejada por testamento no puede aprobarse en absoluto. El heredero debe enajenar la tierra en un plazo de hasta un año.
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