หากคุณแบ่งปันชีวิตหรือทรัพย์สินกับคู่ครองชาวไทย หรือมีทายาทอยู่ต่างประเทศ เอกสารสามอย่างทำหน้าที่หลัก: โครงสร้างกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียน สัญญาสมรส และพินัยกรรมไทย แต่ละอย่างทำอะไร และจะเกิดอะไรขึ้นหากไม่มี
ค่าเริ่มต้นสองอย่างตัดสินผลส่วนใหญ่ สินสมรสแบ่ง 50/50 เมื่อหย่า เว้นแต่สัญญาก่อนสมรสกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น และธนาคารไทยระงับบัญชีของคุณทันทีที่ทราบการเสียชีวิต จนกว่าศาลจะแต่งตั้งผู้จัดการมรดก ทั้งสองเรื่องแก้ไขล่วงหน้าได้ง่ายและแก้ภายหลังได้ยาก
กฎหมายครอบครัวไทยแบ่งทรัพย์สินของคู่สมรสเป็นสองส่วน ตามที่ Thaiger Legal ระบุ สินส่วนตัวคือทรัพย์สินส่วนบุคคล: สิ่งที่คู่สมรสแต่ละฝ่ายมีก่อนสมรส บวกของขวัญและมรดกที่ได้รับระหว่างสมรส สินสมรสคือทรัพย์สินร่วม: โดยกว้างคือทุกอย่างที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหาได้หรือได้มาระหว่างสมรส เมื่อหย่า มาตรา 1533 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แบ่งสินสมรสเท่ากัน
ที่ดินมีประเด็นเพิ่ม ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ และเมื่อคู่สมรสชาวไทยของชาวต่างชาติซื้อที่ดิน ทั้งสองฝ่ายเซ็นคำรับรองที่สำนักงานที่ดินว่าเงินซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย ทำให้ที่ดินเป็นสินส่วนตัว อยู่นอกสินสมรส และคู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิอ้างกรรมสิทธิ์
| เอกสาร | ทำหน้าที่อะไร | ข้อควรระวัง |
|---|---|---|
| คำรับรองที่สำนักงานที่ดิน | บันทึกว่าเงินซื้อที่ดินของคู่สมรสชาวไทยเป็นสินส่วนตัวของเขา | คุณสละสิทธิ์อ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างเป็นทางการ |
| สัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียน | ยังอยู่หลังการเลิกรา และผูกพันเจ้าของใหม่ | ไม่มีอย่างใดทำให้คุณเป็นเจ้าของ |
| สิทธิเหนือพื้นดิน | อาจให้กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านแก่คุณ | คุณเป็นเจ้าของอาคาร ไม่ใช่ที่ดิน |
| สัญญาก่อนสมรส | กำหนดวิธีบริหารและแบ่งทรัพย์สินและหนี้ของคู่สมรสแต่ละฝ่าย | เป็นโมฆะหากไม่จดทะเบียนพร้อมการสมรส ตัดสินการดูแลบุตรหรือค่าเลี้ยงดูไม่ได้ |
| พินัยกรรมไทย | ระบุผู้จัดการมรดกและทายาทสำหรับทรัพย์สินในไทย | ต้องมีพยานสองคนอยู่พร้อมกัน พยานรับมรดกตามนั้นไม่ได้ |
| พินัยกรรมของประเทศบ้านเกิด | ครอบคลุมทรัพย์สินของคุณในต่างประเทศ | บังคับใช้ในไทยได้หลังผ่านกระบวนการพิสูจน์พินัยกรรมของไทยพร้อมคำแปลรับรองเท่านั้น |
เอกสารแต่ละอย่างตอบคำถามต่างกัน โครงสร้างกรรมสิทธิ์บอกว่าวันนี้ใครเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สัญญาก่อนสมรสบอกว่าเกิดอะไรเมื่อหย่า และพินัยกรรมบอกว่าเกิดอะไรเมื่อเสียชีวิต ไม่มีอย่างใดแทนอย่างอื่นได้
พินัยกรรมต่างประเทศบังคับใช้ในไทยได้ แต่หลังผ่านการพิสูจน์พินัยกรรมที่ศาลไทยพร้อมคำแปลรับรองของเอกสารทุกฉบับเท่านั้น ซึ่งเพิ่มเวลาเป็นเดือนและค่าใช้จ่าย คำตอบเชิงปฏิบัติคือพินัยกรรมไทยที่ครอบคลุมเฉพาะทรัพย์สินในไทย เก็บไว้ร่วมกับพินัยกรรมของประเทศบ้านเกิด โดยทั้งสองระบุว่าไม่เพิกถอนกัน
พินัยกรรมไทยมาตรฐานต้องมีลายเซ็นของคุณและพยานสองคนอยู่พร้อมกัน และทำได้ตั้งแต่อายุ 15 ปี ผู้เขียนพินัยกรรม พยานทุกคน และคู่สมรสของคนใดคนหนึ่งรับอะไรตามพินัยกรรมไม่ได้ พินัยกรรมยังใช้ได้ แต่การให้แก่พวกเขาเป็นโมฆะ
แม้มีพินัยกรรมที่ถูกต้อง ธนาคารไทยระงับบัญชีของคุณเมื่อทราบการเสียชีวิต และยังระงับอยู่จนกว่าศาลจะแต่งตั้งผู้จัดการมรดกของคุณ กฎหมายไทยไม่เพิกถอนพินัยกรรมเมื่อหย่า ดังนั้นอดีตคู่สมรสที่ระบุในพินัยกรรมเก่ายังรับมรดกได้
หากไม่มีพินัยกรรม กฎหมายเป็นผู้กำหนด มาตรา 1629 แจกมรดกให้ทายาทโดยธรรมหกลำดับตามลำดับที่เคร่งครัด: ผู้สืบสันดาน บิดามารดา พี่น้องร่วมบิดามารดา พี่น้องร่วมบิดาหรือมารดา ปู่ย่าตายาย แล้วลุง ป้า น้า อา คู่สมรสของคุณเป็นทายาทโดยธรรมควบคู่กับลำดับที่รับมรดก และได้ส่วนของตนในสินสมรสก่อน
ทายาทชาวต่างชาติรักษาคอนโดไว้เฉย ๆ ไม่ได้ ทายาทที่ไม่เข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดต้องแจ้งเจ้าหน้าที่เป็นลายลักษณ์อักษรภายใน 60 วัน และจำหน่ายห้องชุดภายในหนึ่งปี ทายาทที่เข้าเงื่อนไข เช่นผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร จดทะเบียนห้องชุดได้หากโควตาต่างชาติ 49% ของอาคารยังเหลือ
ที่ดินยากกว่า Thaiger Legal ระบุว่าการอนุญาตให้ทายาทชาวต่างชาติเก็บที่ดินไว้ไม่มีการให้ในทางปฏิบัติ และที่ดินที่ยกให้ตามพินัยกรรมอนุมัติไม่ได้เลย ทายาทต้องจำหน่ายภายในระยะเวลาระหว่าง 180 วันถึงหนึ่งปีที่กรมที่ดินกำหนด
สัญญาเช่าโดยทั่วไปสิ้นสุดพร้อมผู้เช่า Thaiger Legal ระบุว่าสัญญาเช่าที่จดทะเบียนโดยทั่วไปสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่สัญญามีข้อกำหนดเรื่องการสืบสิทธิ และแม้เช่นนั้นการบังคับต่อผู้ให้เช่าก็เป็นเรื่องตามสัญญา
ทุกข้อจัดการก่อนซื้อหรือก่อนแต่งงานได้ถูกกว่าหลังจากนั้น
| ข้อ | สิ่งที่ต้องทำ | เมื่อไร |
|---|---|---|
| โครงสร้าง | จดทะเบียนสัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินในวันโอน | ตอนซื้อ |
| คำรับรอง | หากทรัพย์สินอยู่ในนามคู่ครองชาวไทย ขอคำปรึกษากฎหมายก่อนเซ็นคำรับรองที่สำนักงานที่ดิน | ก่อนโอน |
| สัญญาก่อนสมรส | ทำให้เสร็จในรูปแบบสุดท้ายพร้อมพยานก่อนไปสำนักงานเขต | ก่อนแต่งงาน |
| พินัยกรรมไทย | ระบุทรัพย์สินในไทย ตั้งผู้จัดการมรดกและตัวสำรอง เลือกพยานที่ไม่มีส่วนได้เสีย | หลังซื้อครั้งแรก |
| พินัยกรรมประเทศบ้านเกิด | ให้พินัยกรรมทั้งสองระบุว่าไม่เพิกถอนกัน | ตอนร่างพินัยกรรมไทย |
| การหย่า | เขียนพินัยกรรมใหม่ทันทีที่การหย่าเสร็จสิ้น | ตอนหย่า |
จัดโครงสร้างให้เรียบร้อยก่อน ทุกอย่างอื่นอิงอยู่กับว่าใครเป็นเจ้าของอะไรตามกฎหมาย ให้ทนายความที่ทำงานให้คุณฝ่ายเดียวตรวจสอบก่อนเงินจะเคลื่อนไหว
แล้วจึงเอกสารรอบ ๆ สัญญาก่อนสมรสสำหรับการสมรสและพินัยกรรมไทยสำหรับมรดก การร่างพินัยกรรมเป็นงานที่กำหนดชัดเจน ซึ่งทนายความคิดเป็นค่าธรรมเนียมคงที่ที่ตกลงล่วงหน้า ตามที่ Thaiger Legal ระบุ
ทั้งหมดนี้ไม่ได้บอกว่าอย่าซื้อร่วมกับคู่ครอง ตามคำของ Thaiger Legal โครงสร้าง ไม่ใช่ความไว้ใจเพียงอย่างเดียว ที่ปกป้องคุณทั้งสอง และต้องจดทะเบียนในวันโอน
Hush Villas คือวิลล่าพร้อมอยู่สี่หลังพร้อมสระส่วนตัวบนเกาะพะงัน ราคาเริ่มต้น $135,000 ส่งมอบไตรมาสแรกของปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันเมื่อเซ็นสัญญาคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนระยะเวลาต่อไปขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อต่ออายุ และเราระบุตรง ๆ ใน FAQ ของเรา ประมาณการของเราคือผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิประมาณ 15% ต่อปี ดูวิธีคำนวณ ตามสัญญาเช่าของเรา สิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาทของผู้ซื้อ ซึ่งรับช่วงตามเงื่อนไขเดิม
ตรวจสอบเมื่อ 9 ตุลาคม 2569
เจ้าของที่จดทะเบียนขาย จำนอง หรือขับไล่คุณได้ตามกฎหมาย Thaiger Legal ระบุ สัญญาเช่าหรือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนให้คุณยังอยู่หลังเลิกราและผูกพันเจ้าของใหม่ แม้ไม่มีอย่างใดทำให้คุณเป็นเจ้าของ
ไม่บังคับ แต่หากมีทรัพย์สินมากแนะนำอย่างยิ่ง เพราะสินสมรสแบ่ง 50/50 โดยค่าเริ่มต้นเมื่อหย่า สัญญาก่อนสมรสต้องจดทะเบียนพร้อมการสมรส มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
ต้อง หากคุณมีทรัพย์สินในไทย พินัยกรรมต่างประเทศใช้ได้ที่นี่หลังผ่านกระบวนการพิสูจน์พินัยกรรมของไทยพร้อมคำแปลรับรองเท่านั้น เก็บพินัยกรรมหนึ่งฉบับต่อประเทศ และให้ระบุว่าไม่เพิกถอนกัน
กฎหมายไทยแจกมรดกให้ทายาทโดยธรรมหกลำดับ คู่สมรสของคุณแบ่งร่วมกับพวกเขา และศาลต้องแต่งตั้งผู้จัดการก่อน บัญชีธนาคารของคุณถูกระงับจนกว่าจะแต่งตั้ง
เฉพาะเมื่อเข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดและโควตาของอาคารยังเหลือ ทายาทชาวต่างชาติที่ไม่เข้าเงื่อนไขต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วัน และจำหน่ายห้องชุดภายในหนึ่งปี
ในทางปฏิบัติไม่ได้ ทายาทโดยธรรมขอเก็บพื้นที่จำกัดได้ แต่การอนุมัติไม่มีในทางปฏิบัติ และที่ดินที่ยกให้ตามพินัยกรรมอนุมัติไม่ได้เลย ทายาทต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาไม่เกินหนึ่งปี
กำลังพิจารณาลงทุนวิลล่าบนเกาะพะงัน? Hush Villas — มีให้เลือก 4 หลัง เริ่มต้น $135,000 กุญแจ Q1 2027
ติดต่อเรา