הרכישה היא החלק הקל. מה שצריך לתכנן הוא איך הכסף מגיע, אילו הלוואות קיימות, ואילו מסמכים מאפשרים לתמורה לצאת מתאילנד כשאתם מוכרים.
מסמך אחד מחבר בין יום הרכישה ליום המכירה: רישום הבנק שהכסף שלכם הגיע מחו"ל במטבע זר. שמרו אותו, והתמורה יכולה לצאת מתאילנד בחופשיות. איבדתם אותו, והעברות גדולות נעשות מוגבלות ומסובכות, לפי שיקול דעתו של הבנק.
לפי Thaiger Legal, מסלול ההעברה לקונדו כולל מנגנון מדויק. הכסף חייב להגיע במטבע זר, להיות מומר לבאט בתאילנד, להיכנס על שם הקונה ולשאת מטרה מוצהרת כמו “רכישת קונדומיניום”. כל כניסה חוקית מתאימה, ואין צורך באשרה מיוחדת.
להעברות מ-US$50,000, הבנק התאילנדי המקבל מנפיק טופס עסקת מט"ח, טופס ה-FET, שנקרא במאמרים ישנים Thor Thor 3. מתחת לזה, בקשו מהבנק מכתב אישור המציין מקור במטבע זר ומטרה. לשכת המקרקעין מקבלת כל אחד מהם כראיה לפי כללי הדיווח של בנק תאילנד. שמרו כל עותק.
| מסלול | מה זה | מה כדאי לדעת |
|---|---|---|
| מטבע זר מחו"ל | המסלול הסטנדרטי לקונה קונדו | שם עצמי, מטרה מוצהרת, טופס FET או מכתב מהבנק |
| באט מחשבון בחו"ל | כסף שהומר לפני שהגיע | עלול להיכשל במבחן |
| באט שהולוו בתאילנד | הלוואה מקומית | אינו מטבע זר שהועבר מחו"ל, ולכן אינו יכול לשמש כראיה |
| תוכנית בנק בחו"ל | הלוואה במטבע זר | בערך 50% עד 70% מהשווי |
| מלווה מובטח שבסיסו בתאילנד | הלוואה מקומית כנגד הנכס | בערך 50% מהשווי, ריביות סביב 8% עד 12%, תקופות קצרות |
| בן זוג תאילנדי כלווה משותף | הלוואה מבנק תאילנדי | בעיקר כשבן זוג תאילנדי לווה יחד |
הכנסה אינה דרישת רכישה. Thaiger Legal אומר שדרישות הכנסה שייכות להלוואות, לא לרכישות, ורוב הקונים הזרים משלמים במזומן.
תקצבו עד ארבעה חיובים, לפי Thaiger Legal: דמי העברה 2%, ניכוי מס במקור, ואחד מבין מס עסקים ייעודי של 3.3% או היטל בולים של 0.5%. אין חוק שקובע מי משלם. לפי המקובל, המוכר נושא במס העסקים הייעודי או בהיטל הבולים ובניכוי במקור, והחוזה שלכם מכריע.
מס העסקים הייעודי הוא 3.3% מהגבוה בין מחיר המכירה לשווי המוערך, ומגיע רק על מכירות בתוך חמש שנים מהרכישה. אתם פטורים אם שמכם רשום ב-tabien baan (רישום הבית) לפחות שנה או שירשתם את הנכס. אם חל מס העסקים הייעודי, לא נגבה היטל בולים; אחרת היטל הבולים הוא 0.5%.
ניכוי המס במקור ליחיד אינו 1% קבוע: שיעור זה חל רק על מוכרים שהם חברות. לשכת המקרקעין מתחילה מהשווי המוערך הממשלתי, מנכה הקלה שגדלה עם משך ההחזקה, מ-92% בשנה אחת עד 50% בשמונה שנים ויותר, מפזרת את היתרה על שנות ההחזקה ומחילה את מדרגות מס ההכנסה המתקדמות. החשבון בדרך כלל קטן ממה שמוכרים חוששים.
בתזמון מוכרים מפסידים כסף. Thaiger Legal מחשב שמכירה בתזמון לא נכון יכולה לעלות 165,000 THB מס עסקים ייעודי על קונדו של 5,000,000 THB, שהמתנה קצרה או שנה ב-tabien baan היו מונעות.
מסמך היציאה. כדי לשלוח את התמורה לחו"ל, הבנק שלכם מבקש את טופס ה-FET המקורי או את הודעת הזיכוי של ההעברה הנכנסת, בצירוף מסמכי המכירה וקבלות המס של לשכת המקרקעין. עם שרשרת המסמכים הזו, תמורה עד הסכום הנכנס המתועד יוצאת בחופשיות.
בלעדיו. העברות יוצאות גדולות נעשות מוגבלות ומסובכות, לפי שיקול דעתו של הבנק, אומר Thaiger Legal. מצאו את הוכחת ה-FET מהרכישה שלכם עכשיו, לא ביום ההעברה.
תושבות מס. אם אתם שוהים בתאילנד 180 ימים או יותר בשנה, אתם תושבי מס תאילנדיים, והכנסה זרה שמועברת מחויבת במס לפי הכללים הנוהגים מאז 1 בינואר 2024. בדקו את מצבכם המיסויי לפני שאתם מזיזים את הכסף הלאה.
כל סעיף למטה זול יותר לסדר לפני שמקבלים הצעה.
| שלב | מה לעשות | למה |
|---|---|---|
| בדיקת התאריך | אשרו מתי רכשתם את הנכס | בתוך חמש שנים מכירה נושאת מס עסקים ייעודי של 3.3% |
| רישום הבית | בדקו כמה זמן שמכם רשום ב-tabien baan | שנה ב-tabien baan פוטרת ממס העסקים הייעודי |
| מחיר | תמחרו לפי מכירות אמיתיות, לא מחירי בקשה | השווי המוערך קובע את המסים שלכם, ומחיר השוק הוא מספר אחר |
| חוזה | קבעו בכתב מי משלם כל מס | מי משלם הוא הסעיף השנוי ביותר במחלוקת במכירות נכסים בתאילנד |
| מסמכים | דרכון, אישור העדר חובות, מכתב מכסה לקונדו, ייפוי כוח אם מישהו מייצג אתכם | לשכת המקרקעין מבקשת אותם ביום ההעברה |
| הוצאת הכסף | הביאו לבנק את הוכחת ה-FET, מסמכי המכירה וקבלות המס | שרשרת המסמכים הזו מאפשרת לתמורה לצאת |
שמרו את המסמך הראשון ליום האחרון. טופס ה-FET שאתם מקבלים ברכישה הוא מה שמאפשר לכסף לצאת במכירה. תיקו אותו עם מסמכי הבעלות.
הכירו את התאריכים שלכם. רשמו את תאריך הרכישה ואת התאריך שבו שמכם נכנס ל-tabien baan, ובדקו אותם לפני שאתם מקבלים הצעה.
אפשר למכור בלי לטוס בחזרה. Thaiger Legal מציין שייפוי כוח המאושר כדין בנוטריון ומולגל מאפשר לנציגכם להשלים את ההעברה בלשכת המקרקעין.
Hush Villas הן ארבע וילות מוכנות למגורים עם בריכה פרטית בקו פנגן, החל מ-$135,000, מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שנרשם ומובטח בחתימה הוא החכירה ל-30 שנה; תקופות נוספות תלויות בהסכמה בעת ההארכה, ואנו אומרים זאת בגלוי ב-שאלות הנפוצות שלנו. התחזית שלנו היא כ-15% תשואת שכירות נטו בשנה; ראו איך היא מחושבת. לפי הסכם החכירה שלנו, החכירה עוברת ליורשי הקונה, שמשכים אותה בתנאים הקיימים.
נבדק ב- 9 באוקטובר 2026
שלחו אותו מחו"ל במטבע זר, על שמכם, עם ציון המטרה, ותנו לבנק התאילנדי להמיר. הבנק מנפיק טופס FET להעברות מ-US$50,000, או מכתב מתחת לזה.
זה קשה מבחינה מבנית. המסלולים הם תוכניות בנקים בחו"ל בכ-50% עד 70% מהשווי, מלווים מובטחים שבסיסם בתאילנד בכ-50%, תוכניות תשלומים של יזמים בבנייה חדשה, ובנקים תאילנדיים בעיקר כשבן זוג תאילנדי לווה יחד.
עד ארבעה חיובים: דמי העברה 2%, ניכוי מס במקור, ואחד מבין מס עסקים ייעודי של 3.3% במכירה בתוך חמש שנים או היטל בולים של 0.5%. החוזה שלכם מכריע מי משלם.
לא ב-1% קבוע, שהוא למוכרים שהם חברות. לשכת המקרקעין מתחילה מהשווי המוערך, מנכה הקלה לפי משך ההחזקה של 50% עד 92% ומחילה את מדרגות מס ההכנסה המתקדמות.
הביאו לבנק את הוכחת ה-FET המקורית, מסמכי המכירה וקבלות המס. תמורה עד ההעברה הנכנסת המתועדת יוצאת אז בחופשיות; בלי ההוכחה, צפו למגבלות ולעיכובים.
כן. ייפוי כוח המאושר כדין בנוטריון ומולגל מאפשר לנציגכם להשלים את ההעברה בלשכת המקרקעין.
שוקל השקעה בוילה בקו פנגן? Hush Villas — זמינות 4 וילות, מ-$135,000, מסירה Q1 2027.
צור קשר