La compra es la parte fácil. Lo que hay que planificar es cómo llega el dinero, qué préstamos existen y los papeles que permiten sacar lo cobrado de Tailandia cuando venda.
Un papel une el día de la compra con el día de la venta: el registro bancario de que su dinero llegó del extranjero en divisa extranjera. Guárdelo y lo cobrado podrá salir libremente de Tailandia. Piérdalo y las transferencias grandes pasan a ser limitadas y complicadas, a discreción del banco.
Según Thaiger Legal, la vía de remesa para un condo tiene una mecánica exacta. El dinero debe llegar en divisa extranjera, convertirse a bahts en Tailandia, entrar a nombre del comprador y llevar una finalidad indicada, como «compra de condominio». Sirve cualquier entrada legal y no hace falta un visado especial.
En transferencias de US$50.000 o más, el banco tailandés receptor emite un formulario de transacción de divisas, el formulario FET, llamado Thor Thor 3 en artículos antiguos. Por debajo, pida al banco una carta de confirmación que indique el origen en divisa extranjera y la finalidad. El catastro acepta cualquiera de los dos como prueba según las normas de reporte del Banco de Tailandia. Guarde todas las copias.
| Vía | Qué es | Qué hay que saber |
|---|---|---|
| Divisa extranjera desde el exterior | La vía estándar para un comprador de condo | Nombre propio, finalidad indicada, formulario FET o carta del banco |
| Bahts desde una cuenta en el extranjero | Dinero convertido antes de llegar | Puede fallar la prueba |
| Bahts prestados en Tailandia | Un préstamo local | No es divisa extranjera remitida desde el exterior, así que no sirve como prueba |
| Programa bancario offshore | Un préstamo en divisa extranjera | Aproximadamente del 50% al 70% del valor |
| Prestamista con garantía radicado en Tailandia | Un préstamo local contra la propiedad | Alrededor del 50% del valor, tipos cercanos al 8% al 12%, plazos cortos |
| Cónyuge tailandés como cotitular del préstamo | Un préstamo de un banco tailandés | Principalmente cuando un cónyuge tailandés es cotitular |
Los ingresos no son un requisito de compra. Thaiger Legal dice que los requisitos de ingresos pertenecen a los préstamos, no a las compras, y que la mayoría de los compradores extranjeros paga al contado.
Cuente con hasta cuatro cargas, según Thaiger Legal: la tasa de transferencia del 2%, la retención en origen y, o bien el impuesto comercial específico del 3,3%, o bien el timbre del 0,5%. Ninguna ley dice quién paga. Por convención, el vendedor asume el impuesto específico o el timbre y la retención, y su contrato decide.
El impuesto comercial específico es del 3,3% del mayor entre el precio de venta y el valor tasado, y solo se debe en ventas dentro de los cinco años desde la adquisición. Está exento si su nombre figura en el tabien baan (el registro de domicilio) desde hace al menos un año o si heredó la propiedad. Si se aplica el impuesto específico, no se cobra timbre; si no, el timbre es del 0,5%.
La retención en origen no es un 1% fijo para un particular: ese tipo se aplica solo a vendedores sociedades. El catastro parte del valor tasado oficial, deduce una reducción que crece con la tenencia, del 92% a un año hasta el 50% a ocho años o más, reparte el resto entre los años de tenencia y aplica la escala progresiva del impuesto sobre la renta. La factura suele ser menor de lo que temen los vendedores.
En el momento es donde los vendedores pierden dinero. Thaiger Legal calcula que una venta mal programada puede costar 165.000 THB de impuesto comercial específico en un condo de 5.000.000 THB que una breve espera, o un año en el tabien baan, habría evitado.
El papel de salida. Para enviar lo cobrado al extranjero, su banco pide el formulario FET original o el aviso de abono de su transferencia entrante, más los documentos de la venta y los recibos de impuestos del catastro. Con esa cadena de papeles, lo cobrado hasta el importe entrante documentado sale libremente.
Sin él. Las transferencias salientes grandes pasan a ser limitadas y complicadas, a discreción del banco, dice Thaiger Legal. Busque ahora la prueba FET de su compra, no el día de la transferencia.
Residencia fiscal. Si pasa 180 días o más al año en Tailandia, es residente fiscal tailandés, y los ingresos extranjeros remitidos tributan según las normas vigentes desde el 1 de enero de 2024. Revise su situación fiscal antes de mover el dinero.
Cada punto de abajo es más barato de resolver antes de aceptar una oferta.
| Paso | Qué hacer | Por qué |
|---|---|---|
| Comprobar la fecha | Confirme cuándo adquirió la propiedad | Dentro de cinco años la venta soporta un 3,3% de impuesto comercial específico |
| Registro de domicilio | Compruebe desde cuándo figura su nombre en el tabien baan | Un año en el tabien baan exime del impuesto específico |
| Precio | Valore según ventas reales, no precios de oferta | El valor tasado determina sus impuestos y el precio de mercado es otra cifra |
| Contrato | Fije por escrito quién paga cada impuesto | Quién paga es la cláusula más disputada en las ventas inmobiliarias de Tailandia |
| Documentos | Pasaporte, certificado de ausencia de deudas, carta de cuota para un condo, poder si le representa alguien | El catastro los pide el día de la transferencia |
| Dinero hacia fuera | Lleve al banco la prueba FET, los documentos de la venta y los recibos de impuestos | Esa cadena de papeles permite sacar lo cobrado |
Guarde el primer papel para el último día. El formulario FET que recibe al comprar es lo que deja salir el dinero al vender. Archívelo con los documentos de titularidad.
Conozca sus fechas. Anote la fecha de adquisición y la fecha en que su nombre entró en el tabien baan, y compruébelas antes de aceptar una oferta.
Puede vender sin volver en avión. Thaiger Legal señala que un poder debidamente notariado y legalizado permite a su representante completar la transferencia en el catastro.
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Verificado el 9 de octubre de 2026
Envíelo desde el extranjero en divisa extranjera, a su propio nombre, con la finalidad indicada, y deje que el banco tailandés lo convierta. El banco emite un formulario FET para transferencias de US$50.000 o más, o una carta por debajo.
Es estructuralmente difícil. Las vías son programas bancarios offshore al 50% al 70% del valor, prestamistas con garantía radicados en Tailandia en torno al 50%, planes de pago a plazos de promotores en obra nueva y bancos tailandeses, sobre todo cuando un cónyuge tailandés es cotitular.
Hasta cuatro cargas: la tasa de transferencia del 2%, la retención en origen y, o bien el 3,3% de impuesto comercial específico en ventas dentro de cinco años, o bien el 0,5% de timbre. Su contrato decide quién paga.
No con un 1% fijo, que es para vendedores sociedades. El catastro parte del valor tasado, deduce una reducción por tenencia del 50% al 92% y aplica la escala progresiva del impuesto sobre la renta.
Lleve a su banco la prueba FET original, los documentos de la venta y los recibos de impuestos. Lo cobrado hasta su transferencia entrante documentada sale entonces libremente; sin la prueba, espere límites y retrasos.
Sí. Un poder debidamente notariado y legalizado permite a su representante completar la transferencia en el catastro.
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