L'achat est la partie facile. Ce qu'il faut planifier, c'est comment l'argent arrive, quels prêts existent et les papiers qui permettent de sortir le produit de la Thaïlande à la vente.
Un papier relie le jour de l'achat au jour de la vente : la trace bancaire prouvant que votre argent est arrivé de l'étranger en devise étrangère. Gardez-la, et le produit de la vente peut quitter librement la Thaïlande. Perdez-la, et les gros virements deviennent limités et compliqués, à la discrétion de la banque.
Selon Thaiger Legal, la voie de transfert pour un condo obéit à des règles précises. L'argent doit arriver en devise étrangère, être converti en bahts en Thaïlande, arriver au nom de l'acheteur et porter un objet indiqué, tel que « achat de condominium ». Toute entrée légale convient, et aucun visa spécial n'est nécessaire.
Pour les virements de 50 000 US$ ou plus, la banque thaïlandaise destinataire délivre un formulaire de transaction de change, le formulaire FET, appelé Thor Thor 3 dans les anciens articles. En dessous, demandez à la banque une lettre de confirmation indiquant l'origine en devise étrangère et l'objet. Le bureau foncier accepte l'un ou l'autre comme preuve selon les règles de déclaration de la Banque de Thaïlande. Gardez toutes les copies.
| Voie | De quoi il s'agit | À savoir |
|---|---|---|
| Devise étrangère de l'étranger | La voie standard pour un acheteur de condo | Nom propre, objet indiqué, formulaire FET ou lettre de la banque |
| Bahts d'un compte à l'étranger | Argent converti avant son arrivée | Peut échouer au test |
| Bahts empruntés en Thaïlande | Un prêt local | Pas une devise étrangère transférée de l'étranger, donc inutilisable comme preuve |
| Programme bancaire offshore | Un prêt en devise étrangère | Environ 50 % à 70 % de la valeur |
| Prêteur garanti établi en Thaïlande | Un prêt local contre le bien | Environ 50 % de la valeur, taux proches de 8 % à 12 %, durées courtes |
| Conjoint thaïlandais co-emprunteur | Un prêt d'une banque thaïlandaise | Surtout lorsqu'un conjoint thaïlandais co-emprunte |
Le revenu n'est pas une condition d'achat. Thaiger Legal dit que les exigences de revenu relèvent des prêts, pas des achats, et que la plupart des acheteurs étrangers paient comptant.
Prévoyez jusqu'à quatre prélèvements, selon Thaiger Legal : les frais de transfert de 2 %, la retenue à la source, et soit la taxe commerciale spécifique de 3,3 %, soit le droit de timbre de 0,5 %. Aucune loi ne dit qui paie. Par convention, le vendeur supporte la taxe spécifique ou le droit de timbre et la retenue à la source, et votre contrat décide.
La taxe commerciale spécifique est de 3,3 % du plus élevé du prix de vente et de la valeur estimée, due seulement pour les ventes dans les cinq ans suivant l'acquisition. Vous en êtes exempté si votre nom figure au tabien baan (le registre du domicile) depuis au moins un an ou si vous avez hérité du bien. Si la taxe spécifique s'applique, aucun droit de timbre n'est perçu ; sinon le droit de timbre est de 0,5 %.
La retenue à la source n'est pas un 1 % forfaitaire pour un particulier : ce taux ne vaut que pour les vendeurs sociétés. Le bureau foncier part de la valeur estimée par l'État, déduit une réduction qui augmente avec la durée de détention, de 92 % à un an jusqu'à 50 % à huit ans ou plus, répartit le reste sur les années de détention et applique le barème progressif de l'impôt sur le revenu. La facture est généralement plus petite que ne le craignent les vendeurs.
C'est sur le calendrier que les vendeurs perdent de l'argent. Thaiger Legal calcule qu'une vente mal calée peut coûter 165 000 THB de taxe commerciale spécifique sur un condo à 5 000 000 THB qu'une courte attente, ou un an au tabien baan, aurait évitée.
Le papier de sortie. Pour envoyer le produit à l'étranger, votre banque demande l'original du formulaire FET ou l'avis de crédit de votre virement entrant, plus les documents de vente et les reçus d'impôts du bureau foncier. Avec cette chaîne de papiers, le produit jusqu'au montant entrant documenté sort librement.
Sans lui. Les gros virements sortants deviennent limités et compliqués, à la discrétion de la banque, dit Thaiger Legal. Retrouvez maintenant la preuve FET de votre achat, pas le jour du transfert.
Résidence fiscale. Si vous passez 180 jours ou plus par an en Thaïlande, vous êtes résident fiscal thaïlandais, et les revenus étrangers rapatriés sont imposables selon les règles en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Vérifiez votre situation fiscale avant de déplacer l'argent.
Chaque point ci-dessous se règle à moindre coût avant d'accepter une offre.
| Étape | Que faire | Pourquoi |
|---|---|---|
| Vérifier la date | Confirmez quand vous avez acquis le bien | Dans les cinq ans, une vente supporte 3,3 % de taxe commerciale spécifique |
| Registre du domicile | Vérifiez depuis combien de temps votre nom figure au tabien baan | Un an au tabien baan exonère de la taxe spécifique |
| Prix | Évaluez d'après des ventes réelles, pas des prix demandés | La valeur estimée détermine vos impôts, et le prix du marché est un autre chiffre |
| Contrat | Fixez par écrit qui paie chaque impôt | Qui paie est la clause la plus contestée des ventes immobilières en Thaïlande |
| Documents | Passeport, attestation d'absence de dettes, lettre de quota pour un condo, procuration si quelqu'un vous représente | Le bureau foncier les demande le jour du transfert |
| Sortie de l'argent | Apportez à la banque la preuve FET, les documents de vente et les reçus d'impôts | Cette chaîne de papiers permet de sortir le produit |
Gardez le premier papier pour le dernier jour. Le formulaire FET reçu à l'achat permet de sortir l'argent à la vente. Rangez-le avec les titres.
Connaissez vos dates. Notez la date d'acquisition et la date où votre nom est entré au tabien baan, et vérifiez-les avant d'accepter une offre.
Vous pouvez vendre sans revenir en avion. Thaiger Legal note qu'une procuration dûment notariée et légalisée permet à votre représentant de finaliser le transfert au bureau foncier.
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Vérifié le 9 octobre 2026
Envoyez-le de l'étranger en devise étrangère, à votre propre nom, avec l'objet indiqué, et laissez la banque thaïlandaise convertir. La banque délivre un formulaire FET pour les virements de 50 000 US$ ou plus, ou une lettre en dessous.
C'est structurellement difficile. Les voies sont les programmes bancaires offshore à environ 50 % à 70 % de la valeur, les prêteurs garantis établis en Thaïlande à environ 50 %, les échéanciers de promoteur sur les neufs et les banques thaïlandaises, surtout si un conjoint thaïlandais co-emprunte.
Jusqu'à quatre prélèvements : les frais de transfert de 2 %, la retenue à la source, et soit 3,3 % de taxe commerciale spécifique pour une vente sous cinq ans, soit 0,5 % de droit de timbre. Votre contrat décide qui paie.
Pas à 1 % forfaitaire, qui vaut pour les sociétés vendeuses. Le bureau foncier part de la valeur estimée, déduit un abattement de durée de détention de 50 % à 92 % et applique le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Apportez à votre banque la preuve FET originale, les documents de vente et les reçus d'impôts. Le produit jusqu'à votre virement entrant documenté sort alors librement ; sans la preuve, attendez-vous à des limites et des retards.
Oui. Une procuration dûment notariée et légalisée permet à votre représentant de finaliser le transfert au bureau foncier.
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