A condo can be freehold in your name; a villa cannot. This article sets out what each structure gives you, what is new in the recent reporting, and what to ask for before paying.
CCR-Mag.com's 23 October 2026 comparison puts the foreign share of a condo building at 49% of total unit area, and the longest secure villa lease at 30 years. Those two figures decide what you own, how long you own it, and how you plan to sell.
A condo can be freehold; a villa is held through rights over someone else's land. CCR-Mag.com sets out the two routes side by side, and the table below follows its summary.
| Item | Condo | Villa |
|---|---|---|
| Law | Condominium Act | Land Code bars foreign land ownership |
| Title | Freehold, own name | Registered leasehold, often with superficies rights |
| Limit | 49% foreign quota per building | 30 years on the registered lease |
A condo wins on certainty of title and ease of exit. The 49% cap applies to the building as a whole, not to individual units. CCR-Mag.com says freehold lets you sell to another foreigner within the quota, rent the unit out, and leave it to heirs, subject to the same 49% rule at the point of registration. Thaiger Legal's 2026 guide adds that remitting the purchase price from abroad in foreign currency is the route almost every buyer uses, and the same bank paperwork is what lets you send sale proceeds back out of Thailand.
A villa gives you a house and plot you can live in and hold, but only for the lease term. CCR-Mag.com says a lease of land can run 30 years at most and must be registered at the Land Office if longer than three years. Superficies, a registered right to own a structure on another's land, together with the lease gives control of both the house and the plot for the lease term. Thaiger Legal reports a March 2025 Supreme Court ruling that pre-agreed automatic renewal clauses are void. Renewal takes a fresh registration, if the landowner still agrees.
Do not rely on proposed rules or on informal structures. CCR-Mag.com notes a proposal to raise the condo foreign quota from 49% to 75% and allow leases of up to 99 years, which the cabinet approved only for further study, not for implementation. As of May 2026, neither had been enacted. On nominee companies, CCR-Mag.com reports the Ministry of Interior's 25 August 2026 circular, under which provincial Land Offices are expected to flag suspect companies, and land held that way can be ordered disposed of or referred for prosecution. Thaiger Legal says enforcement tightened from 1 January 2026 under a Department of Business Development order, with Foreign Business Act penalties reaching three years in prison and fines up to 1,000,000 THB. Neither source says how any single case will be treated.
Check the structure and the money trail first. The two sources give these points, condensed below.
| Buying | Check | Source |
|---|---|---|
| Condo | Written statement of remaining foreign quota from the juristic person | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Condo | Funds sent from abroad in foreign currency, bank evidence kept | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Villa | Landowner's title deed verified; mortgages or claims checked | CCR-Mag.com |
| Villa | 30-year lease and superficies agreement in writing | CCR-Mag.com |
| Either | Thai-qualified lawyer reviews the full structure first | CCR-Mag.com |
Hush Villas offers four turnkey private-pool villas on Koh Phangan from $135,000, handover Q1 2027. What is registered and guaranteed at signing is the 30-year lease; later terms depend on agreement at renewal. Its projection is about 15% net rental yield a year, and under its lease agreement the lease passes to the buyer's heirs, who take over its existing terms.
Checked November 1, 2026
Yes, freehold in their own name, provided foreign ownership in the building stays within 49% of total unit area, according to CCR-Mag.com.
Thirty years is the longest secure term. Thaiger Legal says automatic renewal clauses were ruled void by the Supreme Court in March 2025.
Not as law. CCR-Mag.com says the cabinet approved the proposal only for further study, not for implementation, and neither was enacted as of May 2026.
No. Thaiger Legal says that stimulus cut covers Thai natural persons only; a foreign buyer pays the full 2% of appraised value.
Кондо может принадлежать вам на правах фрихолда, вилла — нет. В этой статье разбираем, что дает каждая структура, что нового в последних публикациях и что нужно потребовать до оплаты.
В сравнении CCR-Mag.com от 23 October 2026 доля иностранцев в здании кондо ограничена 49% общей площади помещений, а самая надежная аренда виллы — 30 годами. Эти две цифры определяют, чем вы владеете, как долго и как будете продавать.
Кондо может находиться в фрихолде, а вилла оформляется через права на чужую землю. CCR-Mag.com сопоставляет оба пути, и таблица ниже следует его обзору.
| Параметр | Кондо | Вилла |
|---|---|---|
| Закон | Закон о кондоминиумах | Земельный кодекс запрещает иностранцам владеть землей |
| Титул | Фрихолд, на свое имя | Зарегистрированная аренда, часто с правом суперфиция |
| Ограничение | Иностранная квота 49% на здание | 30 лет по зарегистрированной аренде |
Кондо выигрывает в определенности титула и простоте выхода. Предел в 49% применяется ко всему зданию, а не к отдельным помещениям. По словам CCR-Mag.com, фрихолд позволяет продать помещение другому иностранцу в пределах квоты, сдавать его в аренду и передать по наследству с учетом того же правила 49% на момент регистрации. В руководстве Thaiger Legal за 2026 год добавлено, что перевод цены покупки из-за рубежа в иностранной валюте — путь, которым пользуются почти все покупатели, и те же банковские документы позволяют потом вывести выручку от продажи из Таиланда.
Вилла дает дом и участок, в которых можно жить и которыми можно владеть, но только в пределах срока аренды. По данным CCR-Mag.com, аренда земли может длиться не более 30 лет и должна быть зарегистрирована в Земельном управлении, если превышает три года. Суперфиций — зарегистрированное право владеть строением на чужой земле — вместе с арендой дает контроль и над домом, и над участком на срок аренды. Thaiger Legal сообщает о решении Верховного суда от March 2025, согласно которому заранее оговоренные условия автоматического продления ничтожны. Продление требует новой регистрации, если землевладелец по-прежнему согласен.
Не полагайтесь на предлагаемые правила и неформальные структуры. CCR-Mag.com упоминает предложение повысить иностранную квоту на кондо с 49% до 75% и разрешить аренду до 99 лет; кабинет одобрил его лишь для дальнейшего изучения, но не для внедрения. По состоянию на May 2026 ни то, ни другое не принято. Что касается номинальных компаний, CCR-Mag.com сообщает о циркуляре Министерства внутренних дел от 25 August 2026, по которому провинциальные Земельные управления должны выявлять подозрительные компании, а землю, удерживаемую таким образом, могут обязать продать или передать дело на уголовное преследование. Thaiger Legal пишет, что с 1 January 2026 контроль ужесточен приказом Департамента развития бизнеса, а наказания по Закону об иностранном бизнесе доходят до трех лет тюрьмы и штрафов до 1,000,000 THB. Ни один из источников не говорит, как поступят в каждом конкретном случае.
Сначала проверьте структуру сделки и путь денег. Ниже кратко изложены пункты из двух источников.
| Покупка | Проверка | Источник |
|---|---|---|
| Кондо | Письменная справка юридического лица об остатке иностранной квоты | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Кондо | Средства переведены из-за рубежа в иностранной валюте, банковские подтверждения сохранены | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Вилла | Проверен титул землевладельца; проверены ипотеки и обременения | CCR-Mag.com |
| Вилла | Договор аренды на 30 лет и соглашение о суперфиции в письменном виде | CCR-Mag.com |
| Любой вариант | Таиландский квалифицированный юрист предварительно изучает всю структуру | CCR-Mag.com |
Hush Villas предлагает четыре виллы с частным бассейном под ключ на Koh Phangan от $135,000, передача в Q1 2027. При подписании регистрируется и гарантируется аренда на 30 лет; последующие сроки зависят от соглашения при продлении. По его прогнозу, чистая арендная доходность составляет около 15% в год, а по условиям договора аренды право аренды переходит к наследникам покупателя, которые принимают на себя ее действующие условия.
Проверено 1 ноября 2026 г.
Да, на правах фрихолда на свое имя, если доля иностранной собственности в здании не превышает 49% общей площади помещений, сообщает CCR-Mag.com.
Тридцать лет — самый длинный надежный срок. Thaiger Legal сообщает, что условия автоматического продления признаны недействительными Верховным судом в March 2025.
Нет, как закон — не доступны. CCR-Mag.com сообщает, что кабинет одобрил предложение лишь для дальнейшего изучения, но не для внедрения, и по состоянию на May 2026 ничего из этого не принято.
Нет. Thaiger Legal сообщает, что эта мера стимулирования касается только физических лиц — граждан Таиланда; иностранный покупатель платит полные 2% от оценочной стоимости.
Кондо може належати вам на праві повної власності; вілла — ні. У цій статті розповідаємо, що дає кожна структура, що нового в останніх публікаціях і що слід вимагати до оплати.
У порівнянні CCR-Mag.com від 23 October 2026 частка іноземців у кондомініумі становить 49% загальної площі приміщень, а найдовша надійна оренда вілли — 30 років. Ці дві цифри визначають, чим ви володієте, як довго і як плануватимете продаж.
Кондо може бути у повній власності; віллу утримують через права на чужу землю. CCR-Mag.com розглядає обидва шляхи поруч, і таблиця нижче відповідає його підсумку.
| Пункт | Кондо | Вілла |
|---|---|---|
| Закон | Закон про кондомініуми | Земельний кодекс забороняє іноземцям володіти землею |
| Право | Повна власність на власне ім'я | Зареєстрована оренда, часто з правом суперфіцію |
| Обмеження | Квота 49% для іноземців на будинок | 30 років за зареєстрованою орендою |
Кондо виграє за визначеністю права та простотою виходу з інвестиції. Ліміт 49% застосовується до будинку загалом, а не до окремих квартир. За даними CCR-Mag.com, повна власність дозволяє продати квартиру іншому іноземцю в межах квоти, здавати її в оренду та залишити спадкоємцям з урахуванням того самого правила 49% на момент реєстрації. У посібнику Thaiger Legal за 2026 рік додається, що переказ ціни покупки з-за кордону в іноземній валюті — шлях, яким користуються майже всі покупці, а ті самі банківські документи дають змогу виводити виручку від продажу з Таїланду.
Вілла дає будинок і ділянку, де можна жити і якими можна володіти, але лише протягом строку оренди. За даними CCR-Mag.com, оренда землі може тривати щонайбільше 30 років і має бути зареєстрована в земельному управлінні, якщо перевищує три роки. Суперфіцій — зареєстроване право власності на споруду на чужій землі — разом з орендою дає контроль і над будинком, і над ділянкою на строк оренди. Thaiger Legal повідомляє про рішення Верховного суду від March 2025, за яким заздалегідь погоджені положення про автоматичне продовження є недійсними. Продовження потребує нової реєстрації, якщо власник землі й далі згоден.
Не покладайтеся ні на запропоновані правила, ні на неформальні структури. CCR-Mag.com згадує пропозицію підвищити квоту для іноземців у кондо з 49% до 75% і дозволити оренду до 99 років, яку кабінет міністрів схвалив лише для подальшого вивчення, а не для впровадження. Станом на May 2026 жодна з цих змін не набула чинності. Щодо номінальних компаній CCR-Mag.com повідомляє про циркуляр Міністерства внутрішніх справ від 25 August 2026, за яким провінційні земельні управління мають виявляти підозрілі компанії, а землю, утримувану таким чином, можуть зобов'язати відчужити або передати справу для кримінального переслідування. Thaiger Legal каже, що виконання посилили з 1 January 2026 наказом Департаменту розвитку бізнесу, а покарання за Законом про іноземний бізнес сягають трьох років ув'язнення і штрафів до 1,000,000 THB. Жодне з джерел не пояснює, як поставляться до кожного окремого випадку.
Спочатку перевірте структуру угоди та рух коштів. Нижче стисло подано пункти з двох джерел.
| Що купуєте | Що перевірити | Джерело |
|---|---|---|
| Кондо | Письмова довідка про залишок квоти для іноземців від юридичної особи будинку | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Кондо | Кошти переведено з-за кордону в іноземній валюті, банківські підтвердження збережено | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Вілла | Перевірено право власності землевласника на ділянку; перевірено іпотеки та претензії | CCR-Mag.com |
| Вілла | Договір 30-річної оренди та угода про суперфіцій укладені письмово | CCR-Mag.com |
| Будь-що | Юрист із тайською кваліфікацією попередньо перевіряє всю структуру | CCR-Mag.com |
Hush Villas пропонує чотири віли «під ключ» з приватними басейнами на Koh Phangan від $135,000, передача у Q1 2027. На момент підписання зареєстровано і гарантовано 30-річну оренду; подальші строки залежать від домовленості під час продовження. Прогноз компанії — близько 15% чистої орендної дохідності на рік, а за умовами її договору оренди оренда переходить до спадкоємців покупця, які успадковують її чинні умови.
Перевірено 1 листопада 2026 р.
Так, на праві повної власності на власне ім'я, якщо частка іноземців у будинку не перевищує 49% загальної площі приміщень, повідомляє CCR-Mag.com.
Тридцять років — найдовший надійний строк. Thaiger Legal повідомляє, що положення про автоматичне продовження Верховний суд визнав недійсними в March 2025.
Не як закон. CCR-Mag.com повідомляє, що кабінет міністрів схвалив пропозицію лише для подальшого вивчення, а не для впровадження, і станом на May 2026 жодна зміна не набула чинності.
Ні. Thaiger Legal повідомляє, що це стимулююче зниження стосується лише тайських фізичних осіб; іноземний покупець сплачує повні 2% оціночної вартості.
Eine Eigentumswohnung kann auf Ihren Namen als Volleigentum eingetragen werden, eine Villa nicht. Dieser Artikel zeigt, was jede Struktur bietet, was die jüngste Berichterstattung Neues bringt und was Sie vor der Zahlung verlangen sollten.
Der Vergleich von CCR-Mag.com vom 23. Oktober 2026 beziffert den Ausländeranteil an einem Wohngebäude auf 49% der gesamten Wohnfläche und die längste sichere Villenpacht auf 30 Jahre. Diese beiden Zahlen entscheiden darüber, was Ihnen gehört, wie lange es Ihnen gehört und wie Sie den Verkauf planen.
Eine Eigentumswohnung kann Volleigentum sein; eine Villa wird über Rechte an fremdem Grund und Boden gehalten. CCR-Mag.com stellt die beiden Wege nebeneinander dar, und die folgende Tabelle folgt dieser Zusammenfassung.
| Punkt | Eigentumswohnung | Villa |
|---|---|---|
| Gesetz | Condominium Act | Das Land Code verbietet Ausländern den Grunderwerb |
| Eigentumstitel | Volleigentum, auf eigenen Namen | Eingetragene Pacht, oft mit Superficies-Rechten |
| Begrenzung | Ausländerquote von 49% pro Gebäude | 30 Jahre bei der eingetragenen Pacht |
Eine Eigentumswohnung punktet bei der Rechtssicherheit des Titels und beim leichten Ausstieg. Die Obergrenze von 49% gilt für das Gebäude insgesamt, nicht für einzelne Einheiten. Laut CCR-Mag.com können Sie mit Volleigentum innerhalb der Quote an einen anderen Ausländer verkaufen, die Wohnung vermieten und sie vererben, wobei bei der Eintragung dieselbe 49%-Regel gilt. Der Leitfaden 2026 von Thaiger Legal ergänzt, dass die Überweisung des Kaufpreises aus dem Ausland in Fremdwährung der Weg ist, den fast jeder Käufer wählt, und dass dieselben Bankunterlagen es ermöglichen, Verkaufserlöse wieder aus Thailand auszuführen.
Eine Villa gibt Ihnen ein Haus samt Grundstück, das Sie bewohnen und halten können, aber nur für die Dauer der Pacht. Laut CCR-Mag.com kann eine Grundstückspacht höchstens 30 Jahre laufen und muss beim Grundbuchamt eingetragen werden, wenn sie länger als drei Jahre dauert. Superficies, ein eingetragenes Recht, ein Bauwerk auf fremdem Grund zu besitzen, verschafft zusammen mit der Pacht die Verfügung über Haus und Grundstück für die Pachtdauer. Thaiger Legal berichtet von einem Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025, wonach im Voraus vereinbarte automatische Verlängerungsklauseln nichtig sind. Eine Verlängerung erfordert eine neue Eintragung, sofern der Grundeigentümer weiterhin zustimmt.
Verlassen Sie sich weder auf geplante Regeln noch auf informelle Konstruktionen. CCR-Mag.com erwähnt einen Vorschlag, die Ausländerquote bei Eigentumswohnungen von 49% auf 75% anzuheben und Pachtverträge von bis zu 99 Jahren zuzulassen, den das Kabinett lediglich zur weiteren Prüfung, nicht zur Umsetzung gebilligt hat. Stand Mai 2026 war keines von beiden in Kraft getreten. Zu Strohmanngesellschaften berichtet CCR-Mag.com über das Rundschreiben des Innenministeriums vom 25. August 2026, nach dem die Grundbuchämter der Provinzen verdächtige Gesellschaften melden sollen und auf diese Weise gehaltenes Land zur Veräußerung angeordnet oder an die Strafverfolgung verwiesen werden kann. Thaiger Legal sagt, die Durchsetzung sei ab dem 1. Januar 2026 durch eine Anordnung der Department of Business Development verschärft worden, wobei die Strafen nach dem Foreign Business Act bis zu drei Jahre Haft und Geldstrafen von bis zu 1,000,000 THB erreichen. Keine der beiden Quellen sagt, wie ein einzelner Fall behandelt wird.
Prüfen Sie zuerst die Struktur und den Geldfluss. Die beiden Quellen nennen die folgenden Punkte, hier zusammengefasst.
| Kauf | Prüfpunkt | Quelle |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Schriftliche Bestätigung der verbleibenden Ausländerquote durch die juristische Person | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Eigentumswohnung | Gelder aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen, Bankbelege aufbewahrt | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Villa | Eigentumsurkunde des Grundeigentümers verifiziert; Hypotheken oder Ansprüche geprüft | CCR-Mag.com |
| Villa | 30-jährige Pacht und Superficies-Vereinbarung schriftlich | CCR-Mag.com |
| Beides | Ein in Thailand zugelassener Anwalt prüft zuerst die gesamte Struktur | CCR-Mag.com |
Hush Villas bietet vier schlüsselfertige Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan ab $135,000 an, Übergabe im 1. Quartal 2027. Eingetragen und bei Vertragsunterzeichnung garantiert ist die 30-jährige Pacht; spätere Laufzeiten hängen von der Einigung bei der Verlängerung ab. Die Prognose liegt bei rund 15% Nettomietrendite pro Jahr, und nach dem Pachtvertrag geht die Pacht auf die Erben des Käufers über, die ihre bestehenden Bedingungen übernehmen.
Geprüft 1. November 2026
Ja, als Volleigentum auf eigenen Namen, sofern der Ausländeranteil im Gebäude laut CCR-Mag.com innerhalb von 49% der gesamten Wohnfläche bleibt.
Dreißig Jahre sind die längste sichere Laufzeit. Thaiger Legal sagt, der Oberste Gerichtshof habe automatische Verlängerungsklauseln im März 2025 für nichtig erklärt.
Nicht als geltendes Recht. CCR-Mag.com sagt, das Kabinett habe den Vorschlag nur zur weiteren Prüfung, nicht zur Umsetzung gebilligt, und beides sei Stand Mai 2026 nicht in Kraft getreten.
Nein. Thaiger Legal sagt, diese Entlastung gelte nur für thailändische natürliche Personen; ein ausländischer Käufer zahlt die vollen 2% des Schätzwerts.
Un condo peut être en pleine propriété à votre nom ; une villa, non. Cet article présente ce que chaque structure vous apporte, ce que les publications récentes ont de nouveau, et ce qu'il faut exiger avant de payer.
La comparaison publiée par CCR-Mag.com le 23 octobre 2026 fixe la part étrangère d'un immeuble en copropriété à 49 % de la surface totale des lots, et le bail de villa le plus sûr à 30 ans. Ces deux chiffres déterminent ce que vous possédez, pendant combien de temps, et comment vous envisagerez la revente.
Un condo peut être en pleine propriété ; une villa est détenue au moyen de droits sur le terrain d'autrui. CCR-Mag.com présente les deux voies côte à côte, et le tableau ci-dessous reprend son résumé.
| Point | Condo | Villa |
|---|---|---|
| Loi | Loi sur les copropriétés (Condominium Act) | Le Code foncier interdit aux étrangers de posséder des terrains |
| Titre | Pleine propriété, à votre nom | Bail enregistré, souvent assorti de droits de superficie |
| Limite | Quota étranger de 49 % par immeuble | 30 ans pour le bail enregistré |
Le condo l'emporte par la sécurité du titre et la facilité de sortie. Le plafond de 49 % s'applique à l'immeuble dans son ensemble, et non aux lots pris individuellement. Selon CCR-Mag.com, la pleine propriété permet de vendre à un autre étranger dans la limite du quota, de louer le bien et de le transmettre à ses héritiers, sous réserve de la même règle des 49 % au moment de l'enregistrement. Le guide 2026 de Thaiger Legal ajoute que le transfert du prix d'achat depuis l'étranger en devise étrangère est la voie qu'emprunte presque tout acheteur, et que ce sont les mêmes justificatifs bancaires qui permettent de renvoyer le produit de la vente hors de Thaïlande.
Une villa vous donne une maison et une parcelle où vivre et que vous pouvez détenir, mais uniquement pour la durée du bail. Selon CCR-Mag.com, un bail de terrain peut durer 30 ans au maximum et doit être enregistré au Land Office s'il dépasse trois ans. Le droit de superficie, droit enregistré de posséder une construction sur le terrain d'autrui, associé au bail, donne le contrôle de la maison comme de la parcelle pendant la durée du bail. Thaiger Legal rapporte un arrêt de la Cour suprême de mars 2025 jugeant nulles les clauses de renouvellement automatique convenues à l'avance. Le renouvellement exige un nouvel enregistrement, si le propriétaire du terrain y consent toujours.
Ne vous fiez ni à des règles à l'état de projet ni à des montages informels. CCR-Mag.com signale un projet visant à porter le quota étranger des condos de 49 % à 75 % et à autoriser des baux allant jusqu'à 99 ans, que le gouvernement n'a approuvé que pour un examen complémentaire, et non pour une mise en œuvre. En mai 2026, ni l'un ni l'autre n'avait été adopté. Concernant les sociétés prête-noms, CCR-Mag.com rapporte la circulaire du ministère de l'Intérieur du 25 août 2026, en vertu de laquelle les Land Offices provinciaux sont censés signaler les sociétés suspectes ; les terrains détenus de cette manière peuvent faire l'objet d'une ordonnance de cession ou être transmis aux poursuites. Thaiger Legal indique que l'application s'est durcie à compter du 1er janvier 2026 en vertu d'un ordre du Department of Business Development, les sanctions du Foreign Business Act pouvant atteindre trois ans de prison et 1,000,000 THB d'amende. Aucune des deux sources ne précise comment un cas particulier sera traité.
Vérifiez d'abord la structure et la traçabilité des fonds. Les deux sources donnent les points suivants, résumés ci-dessous.
| Achat | Vérification | Source |
|---|---|---|
| Condo | Attestation écrite du quota étranger restant, délivrée par la personne juridique de la copropriété | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Condo | Fonds envoyés de l'étranger en devise étrangère, justificatifs bancaires conservés | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Villa | Titre de propriété du propriétaire du terrain vérifié ; hypothèques ou réclamations contrôlées | CCR-Mag.com |
| Villa | Bail de 30 ans et convention de superficie par écrit | CCR-Mag.com |
| Les deux | Un avocat qualifié en droit thaïlandais examine d'abord l'ensemble de la structure | CCR-Mag.com |
Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan à partir de $135,000, livraison au T1 2027. Ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans ; les durées ultérieures dépendent d'un accord au moment du renouvellement. Sa projection est d'environ 15 % de rendement locatif net par an, et selon son contrat de bail, celui-ci est transmis aux héritiers de l'acheteur, qui reprennent ses conditions existantes.
Vérifié le 1 novembre 2026
Oui, en pleine propriété à son nom, à condition que la détention étrangère dans l'immeuble reste dans la limite de 49 % de la surface totale des lots, selon CCR-Mag.com.
Trente ans est la durée la plus sûre. Thaiger Legal indique que les clauses de renouvellement automatique ont été jugées nulles par la Cour suprême en mars 2025.
Pas en droit. CCR-Mag.com indique que le gouvernement n'a approuvé la proposition que pour un examen complémentaire, et non pour une mise en œuvre, et qu'aucune des deux mesures n'avait été adoptée en mai 2026.
Non. Thaiger Legal indique que cette réduction ne concerne que les personnes physiques thaïlandaises ; un acheteur étranger paie l'intégralité des 2 % de la valeur estimée.
Un condominio puede ser de propiedad plena a su nombre; una villa, no. Este artículo explica qué le da cada estructura, qué hay de nuevo en las informaciones recientes y qué conviene pedir antes de pagar.
La comparación de CCR-Mag.com del 23 de octubre de 2026 sitúa la cuota extranjera de un edificio de condominios en el 49% de la superficie total de las unidades, y el arrendamiento seguro más largo de una villa en 30 años. Esas dos cifras determinan qué posee, durante cuánto tiempo lo posee y cómo planificar la venta.
Un condominio puede ser de propiedad plena; una villa se tiene mediante derechos sobre un terreno ajeno. CCR-Mag.com expone las dos vías una junto a otra, y la tabla siguiente sigue su resumen.
| Aspecto | Condominio | Villa |
|---|---|---|
| Ley | Ley de Condominios | El Código de Tierras prohíbe la propiedad extranjera del suelo |
| Título | Propiedad plena, a nombre propio | Arrendamiento registrado, a menudo con derechos de superficie |
| Límite | Cuota extranjera del 49% por edificio | 30 años en el arrendamiento registrado |
El condominio gana en certeza del título y facilidad de salida. El tope del 49% se aplica al edificio en su conjunto, no a cada unidad. CCR-Mag.com señala que la propiedad plena permite vender a otro extranjero dentro de la cuota, alquilar la unidad y dejarla en herencia, sujeto a la misma regla del 49% en el momento del registro. La guía de 2026 de Thaiger Legal añade que remitir el precio de compra desde el extranjero en divisa extranjera es la vía que usa casi todo comprador, y que esa misma documentación bancaria es la que permite sacar de Tailandia el producto de una venta.
Una villa le da una casa y una parcela donde puede vivir y que puede mantener, pero solo durante el plazo del arrendamiento. CCR-Mag.com indica que el arrendamiento de un terreno puede durar 30 años como máximo y debe registrarse en el Registro de la Propiedad si supera los tres años. La superficie, un derecho registrado a ser dueño de una construcción en terreno ajeno, junto con el arrendamiento da el control tanto de la casa como de la parcela durante el plazo del contrato. Thaiger Legal informa de una sentencia del Tribunal Supremo de marzo de 2025 según la cual las cláusulas de renovación automática pactadas de antemano son nulas. La renovación exige un nuevo registro, si el propietario del terreno sigue de acuerdo.
No confíe en normas en proyecto ni en estructuras informales. CCR-Mag.com menciona una propuesta para elevar la cuota extranjera en condominios del 49% al 75% y permitir arrendamientos de hasta 99 años, que el gabinete aprobó únicamente para un estudio posterior, no para su aplicación. A mayo de 2026, ninguna de las dos se había aprobado. Sobre las sociedades testaferro, CCR-Mag.com recoge la circular del Ministerio del Interior del 25 de agosto de 2026, conforme a la cual se espera que los Registros de la Propiedad provinciales señalen las sociedades sospechosas, y los terrenos mantenidos de ese modo pueden ser objeto de una orden de enajenación o remitirse a la vía penal. Thaiger Legal afirma que la aplicación se endureció desde el 1 de enero de 2026 mediante una orden del Departamento de Desarrollo Empresarial, con sanciones de la Ley de Negocios Extranjeros que alcanzan tres años de prisión y multas de hasta 1,000,000 THB. Ninguna de las dos fuentes dice cómo se tratará un caso concreto.
Revise primero la estructura y el rastro del dinero. Las dos fuentes aportan estos puntos, resumidos a continuación.
| Compra | Comprobación | Fuente |
|---|---|---|
| Condominio | Declaración escrita de la cuota extranjera restante, emitida por la persona jurídica | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Condominio | Fondos enviados desde el extranjero en divisa extranjera, conservando el justificante bancario | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Villa | Escritura del propietario del terreno verificada; hipotecas o reclamaciones comprobadas | CCR-Mag.com |
| Villa | Arrendamiento de 30 años y acuerdo de superficie por escrito | CCR-Mag.com |
| Cualquiera | Un abogado con cualificación tailandesa revisa antes toda la estructura | CCR-Mag.com |
Hush Villas ofrece cuatro villas privadas con piscina, llave en mano, en Koh Phangan desde $135,000, con entrega en el primer trimestre de 2027. Lo que queda registrado y garantizado en la firma es el arrendamiento de 30 años; los plazos posteriores dependen del acuerdo en la renovación. Su proyección es de un rendimiento neto por alquiler de alrededor del 15% anual y, conforme a su contrato de arrendamiento, este pasa a los herederos del comprador, que asumen sus condiciones vigentes.
Verificado el 1 de noviembre de 2026
Sí, con propiedad plena a su propio nombre, siempre que la propiedad extranjera en el edificio se mantenga dentro del 49% de la superficie total de las unidades, según CCR-Mag.com.
Treinta años es el plazo seguro más largo. Thaiger Legal dice que el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas de renovación automática en marzo de 2025.
No como ley. CCR-Mag.com dice que el gabinete aprobó la propuesta solo para un estudio posterior, no para su aplicación, y que ninguna de las dos se aprobó a mayo de 2026.
No. Thaiger Legal dice que esa rebaja de estímulo solo cubre a personas físicas tailandesas; un comprador extranjero paga el 2% completo del valor tasado.
公寓可以以您的名义持有永久产权,别墅则不行。本文梳理两种结构各自能给您带来什么、近期报道中有哪些新变化,以及付款之前应当要求对方提供什么。
CCR-Mag.com 2026年10月23日的对比报道指出,一栋公寓楼的外资占比上限为总单元面积的49%,而最长的有保障别墅租约为30年。这两个数字决定了您拥有什么、能拥有多久,以及将来如何出售。
公寓可以是永久产权;别墅则是通过对他人土地的权利来持有。CCR-Mag.com 并列梳理了这两种途径,下表依据其总结编制。
| 项目 | 公寓 | 别墅 |
|---|---|---|
| 法律 | 《公寓法》 | 《土地法典》禁止外国人拥有土地 |
| 产权 | 永久产权,登记在本人名下 | 登记租赁权,通常附带地上权 |
| 限制 | 每栋楼外资配额为49% | 登记租约期限为30年 |
公寓的优势在于产权明确、退出方便。49%的上限针对的是整栋楼,而不是单个单元。CCR-Mag.com 表示,永久产权允许您在配额范围内将房产出售给其他外国人、出租单元,并留给继承人,但登记时同样适用49%的规则。Thaiger Legal 2026年的指南补充说,从境外以外币汇入购房款是几乎所有买家采用的途径,而同样的银行文件也是日后把售房所得汇出泰国的依据。
别墅让您拥有可居住、可持有的房屋和地块,但仅限于租期之内。CCR-Mag.com 指出,土地租约最长可达30年,超过三年的必须在土地局登记。地上权是指在他人土地上拥有建筑物的登记权利,与租约结合后,可在租期内同时掌控房屋和地块。Thaiger Legal 报道称,最高法院2025年3月的一项判决认定,预先约定的自动续租条款无效。续租需要重新登记,且前提是土地所有人仍然同意。
不要依赖拟议中的规则或非正式的结构。CCR-Mag.com 提到一项提案,拟将公寓外资配额从49%提高到75%,并允许最长99年的租约,但内阁仅批准作进一步研究,并未批准实施。截至2026年5月,两者均未立法。关于代持公司,CCR-Mag.com 报道了内政部2026年8月25日的通告,根据该通告,各府土地局应当对可疑公司进行标记,以这种方式持有的土地可能被责令处置或移送起诉。Thaiger Legal 称,自2026年1月1日起,商业发展厅的一项命令使执法趋严,《外国人经商法》的处罚最高可达三年监禁和1,000,000 THB罚款。两份消息来源均未说明具体个案将如何处理。
首先核查交易结构和资金流向。两份消息来源给出的要点浓缩如下。
| 购买类型 | 核查事项 | 来源 |
|---|---|---|
| 公寓 | 由法人管理机构出具的剩余外资配额书面说明 | CCR-Mag.com、Thaiger Legal |
| 公寓 | 资金以外币从境外汇入,并保留银行凭证 | CCR-Mag.com、Thaiger Legal |
| 别墅 | 核实土地所有人的地契;检查是否存在抵押或权利主张 | CCR-Mag.com |
| 别墅 | 30年租约和地上权协议须为书面形式 | CCR-Mag.com |
| 两者皆适用 | 先由具备泰国执业资格的律师审查整个交易结构 | CCR-Mag.com |
Hush Villas 在 Koh Phangan 提供四栋带私人泳池的精装交钥匙别墅,起价$135,000,预计2027年第一季度交付。签约时登记并获得保障的是30年租约;之后的期限取决于续租时双方能否达成一致。其预测年净租金收益率约为15%,并且根据其租赁协议,租约可由买家的继承人承继,继承人接手现有条款。
核查日期 2026年11月1日
可以,以本人名义持有永久产权,前提是该楼栋的外资持有比例保持在总单元面积的49%以内,CCR-Mag.com 如是说。
30年是最长的有保障期限。Thaiger Legal 称,最高法院已于2025年3月裁定自动续租条款无效。
并非法律规定。CCR-Mag.com 称,内阁仅批准该提案作进一步研究,并未批准实施,截至2026年5月两者均未立法。
不适用。Thaiger Legal 称,该项刺激措施仅适用于泰国自然人;外国买家须按评估价值全额缴纳2%。
คอนโดถือกรรมสิทธิ์เด็ดขาดในชื่อของคุณได้ แต่วิลล่าทำไม่ได้ บทความนี้อธิบายว่าแต่ละโครงสร้างให้อะไรคุณบ้าง มีอะไรใหม่ในรายงานล่าสุด และควรขออะไรก่อนจ่ายเงิน
บทวิเคราะห์เปรียบเทียบของ CCR-Mag.com ฉบับวันที่ 23 ตุลาคม 2026 ระบุสัดส่วนของชาวต่างชาติในอาคารชุดที่ 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด และสัญญาเช่าวิลล่าที่มั่นคงที่สุดยาวนาน 30 ปี ตัวเลขสองตัวนี้เป็นตัวกำหนดว่าคุณเป็นเจ้าของอะไร เป็นเจ้าของนานแค่ไหน และจะวางแผนขายอย่างไร
คอนโดถือกรรมสิทธิ์เด็ดขาดได้ ส่วนวิลล่าถือครองผ่านสิทธิเหนือที่ดินของผู้อื่น CCR-Mag.com วางทั้งสองแนวทางเทียบกันไว้ และตารางด้านล่างสรุปตามนั้น
| หัวข้อ | คอนโด | วิลล่า |
|---|---|---|
| กฎหมาย | พระราชบัญญัติอาคารชุด | ประมวลกฎหมายที่ดินห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดิน |
| กรรมสิทธิ์ | กรรมสิทธิ์เด็ดขาด ในชื่อตนเอง | สิทธิการเช่าที่จดทะเบียน มักมีสิทธิเหนือพื้นดินร่วมด้วย |
| ข้อจำกัด | โควตาต่างชาติ 49% ต่ออาคาร | 30 ปีสำหรับสัญญาเช่าที่จดทะเบียน |
คอนโดได้เปรียบเรื่องความแน่นอนของกรรมสิทธิ์และความง่ายในการขายออก เพดาน 49% ใช้กับอาคารทั้งหลัง ไม่ใช่รายห้อง CCR-Mag.com ระบุว่ากรรมสิทธิ์เด็ดขาดทำให้คุณขายให้ชาวต่างชาติรายอื่นได้ภายในโควตา ปล่อยเช่าห้อง และยกให้ทายาทได้ โดยอยู่ภายใต้กฎ 49% เดียวกัน ณ ตอนจดทะเบียน คู่มือปี 2026 ของ Thaiger Legal เสริมว่าการโอนเงินค่าซื้อจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศเป็นเส้นทางที่ผู้ซื้อเกือบทุกรายใช้ และเอกสารธนาคารชุดเดียวกันนี้เองที่ช่วยให้คุณโอนเงินจากการขายออกนอกประเทศไทยได้
วิลล่าให้คุณมีบ้านและที่ดินที่อยู่อาศัยและถือครองได้ แต่เฉพาะตลอดอายุสัญญาเช่า CCR-Mag.com ระบุว่าการเช่าที่ดินยาวได้สูงสุด 30 ปี และต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินหากเกินสามปี สิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งเป็นสิทธิที่จดทะเบียนในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น เมื่อรวมกับสัญญาเช่าแล้วจะให้การควบคุมทั้งบ้านและที่ดินตลอดอายุสัญญาเช่า Thaiger Legal รายงานคำพิพากษาศาลฎีกาเมื่อเดือนมีนาคม 2025 ว่าข้อกำหนดต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงไว้ล่วงหน้าเป็นโมฆะ การต่ออายุต้องจดทะเบียนใหม่ หากเจ้าของที่ดินยังตกลง
อย่าไว้วางใจกฎเกณฑ์ที่เป็นเพียงข้อเสนอ หรือโครงสร้างที่ไม่เป็นทางการ CCR-Mag.com ระบุถึงข้อเสนอให้เพิ่มโควตาต่างชาติในคอนโดจาก 49% เป็น 75% และอนุญาตสัญญาเช่าได้ถึง 99 ปี ซึ่งคณะรัฐมนตรีอนุมัติเพียงให้ศึกษาต่อ ไม่ใช่ให้นำไปปฏิบัติ ณ เดือนพฤษภาคม 2026 ทั้งสองเรื่องยังไม่มีผลบังคับใช้ ส่วนเรื่องบริษัทนอมินี CCR-Mag.com รายงานหนังสือเวียนของกระทรวงมหาดไทยลงวันที่ 25 สิงหาคม 2026 ซึ่งคาดหมายให้สำนักงานที่ดินจังหวัดเป็นผู้ชี้บริษัทที่น่าสงสัย และที่ดินที่ถือครองในลักษณะนั้นอาจถูกสั่งให้จำหน่ายหรือส่งดำเนินคดีได้ Thaiger Legal ระบุว่าการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 ตามคำสั่งของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า โดยบทลงโทษตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสูงสุดจำคุกสามปีและปรับสูงสุด 1,000,000 THB ทั้งสองแหล่งข้อมูลไม่ได้ระบุว่าแต่ละกรณีจะถูกพิจารณาอย่างไร
ตรวจสอบโครงสร้างและเส้นทางของเงินก่อน สองแหล่งข้อมูลให้ประเด็นเหล่านี้ ซึ่งสรุปไว้ด้านล่าง
| ซื้ออะไร | สิ่งที่ต้องตรวจ | แหล่งที่มา |
|---|---|---|
| คอนโด | หนังสือรับรองโควตาต่างชาติที่เหลือจากนิติบุคคลเป็นลายลักษณ์อักษร | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| คอนโด | โอนเงินจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และเก็บหลักฐานจากธนาคารไว้ | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| วิลล่า | ตรวจสอบโฉนดของเจ้าของที่ดิน และตรวจภาระจำนองหรือข้อเรียกร้องต่าง ๆ | CCR-Mag.com |
| วิลล่า | สัญญาเช่า 30 ปีและสัญญาสิทธิเหนือพื้นดินเป็นลายลักษณ์อักษร | CCR-Mag.com |
| ทั้งสองแบบ | ทนายความที่มีคุณวุฒิในไทยตรวจสอบโครงสร้างทั้งหมดก่อน | CCR-Mag.com |
Hush Villas เสนอขายวิลล่าพร้อมสระส่วนตัวแบบพร้อมเข้าอยู่ 4 หลังบน Koh Phangan เริ่มต้น $135,000 ส่งมอบไตรมาส 1 ปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันได้ ณ วันเซ็นสัญญาคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนเงื่อนไขหลังจากนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่ออายุ ประมาณการผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิอยู่ที่ราว 15% ต่อปี และตามสัญญาเช่าของโครงการ สิทธิการเช่าจะตกทอดไปยังทายาทของผู้ซื้อ ซึ่งรับช่วงตามเงื่อนไขเดิมที่มีอยู่
ตรวจสอบเมื่อ 1 พฤศจิกายน 2569
ได้ ในรูปแบบกรรมสิทธิ์เด็ดขาดในชื่อตนเอง โดยต้องให้สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารอยู่ภายใน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ตามที่ CCR-Mag.com ระบุ
30 ปีคือระยะเวลาที่มั่นคงที่สุดและยาวที่สุด Thaiger Legal ระบุว่าศาลฎีกาวินิจฉัยเมื่อเดือนมีนาคม 2025 ให้ข้อกำหนดต่ออายุอัตโนมัติเป็นโมฆะ
ยังไม่เป็นกฎหมาย CCR-Mag.com ระบุว่าคณะรัฐมนตรีอนุมัติข้อเสนอเพียงให้ศึกษาต่อ ไม่ใช่ให้นำไปปฏิบัติ และทั้งสองเรื่องยังไม่มีผลบังคับใช้ ณ เดือนพฤษภาคม 2026
ไม่ใช้ Thaiger Legal ระบุว่ามาตรการกระตุ้นดังกล่าวครอบคลุมเฉพาะบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องจ่ายเต็ม 2% ของมูลค่าประเมิน
Kondominium bisa menjadi hak milik penuh atas nama Anda; vila tidak bisa. Artikel ini memaparkan apa yang diberikan oleh masing-masing struktur, apa yang baru dalam pemberitaan terbaru, dan apa yang perlu diminta sebelum membayar.
Perbandingan CCR-Mag.com tertanggal 23 Oktober 2026 menetapkan porsi asing dalam sebuah gedung kondominium sebesar 49% dari total luas unit, dan sewa vila paling aman terpanjang selama 30 tahun. Kedua angka itu menentukan apa yang Anda miliki, berapa lama Anda memilikinya, dan bagaimana Anda merencanakan penjualannya.
Kondominium bisa berstatus hak milik penuh; vila dikuasai melalui hak atas tanah milik orang lain. CCR-Mag.com memaparkan kedua jalur ini secara berdampingan, dan tabel di bawah mengikuti ringkasannya.
| Aspek | Kondominium | Vila |
|---|---|---|
| Hukum | Undang-Undang Kondominium | Kitab Undang-Undang Pertanahan melarang kepemilikan tanah oleh orang asing |
| Hak atas properti | Hak milik penuh, atas nama sendiri | Hak sewa terdaftar, sering disertai hak superficies |
| Batasan | Kuota asing 49% per gedung | 30 tahun pada sewa terdaftar |
Kondominium unggul dalam kepastian hak milik dan kemudahan menjual. Batas 49% berlaku untuk gedung secara keseluruhan, bukan untuk masing-masing unit. CCR-Mag.com menyebutkan bahwa hak milik penuh memungkinkan Anda menjual kepada orang asing lain dalam batas kuota, menyewakan unit, dan mewariskannya kepada ahli waris, dengan tunduk pada aturan 49% yang sama pada saat pendaftaran. Panduan 2026 dari Thaiger Legal menambahkan bahwa mengirimkan harga pembelian dari luar negeri dalam mata uang asing adalah jalur yang hampir selalu digunakan pembeli, dan dokumen bank yang sama itulah yang memungkinkan Anda mengirim hasil penjualan keluar dari Thailand.
Vila memberi Anda rumah dan bidang tanah yang bisa ditinggali dan dikuasai, tetapi hanya selama masa sewa. CCR-Mag.com menyebutkan bahwa sewa tanah paling lama 30 tahun dan harus didaftarkan di Kantor Pertanahan jika lebih dari tiga tahun. Superficies, yaitu hak terdaftar untuk memiliki bangunan di atas tanah orang lain, bersama dengan sewa memberikan penguasaan atas rumah dan bidang tanah selama masa sewa. Thaiger Legal melaporkan putusan Mahkamah Agung pada Maret 2025 bahwa klausul perpanjangan otomatis yang disepakati di muka batal demi hukum. Perpanjangan memerlukan pendaftaran baru, jika pemilik tanah masih menyetujuinya.
Jangan mengandalkan aturan yang masih berupa usulan atau struktur informal. CCR-Mag.com mencatat adanya usulan untuk menaikkan kuota asing kondominium dari 49% menjadi 75% dan mengizinkan sewa hingga 99 tahun, yang disetujui kabinet hanya untuk dikaji lebih lanjut, bukan untuk dilaksanakan. Per Mei 2026, keduanya belum diberlakukan. Soal perusahaan nominee, CCR-Mag.com melaporkan surat edaran Kementerian Dalam Negeri tertanggal 25 Agustus 2026, yang mengharuskan Kantor Pertanahan provinsi menandai perusahaan yang mencurigakan, dan tanah yang dikuasai dengan cara itu dapat diperintahkan untuk dilepas atau dirujuk untuk penuntutan. Thaiger Legal menyebutkan bahwa penegakan diperketat sejak 1 Januari 2026 berdasarkan perintah Departemen Pengembangan Bisnis, dengan sanksi Undang-Undang Bisnis Asing hingga tiga tahun penjara dan denda hingga 1,000,000 THB. Tidak ada dari kedua sumber yang menyebutkan bagaimana setiap kasus akan diperlakukan.
Periksa dulu strukturnya dan jejak dananya. Kedua sumber memberikan butir-butir berikut, yang diringkas di bawah ini.
| Pembelian | Pemeriksaan | Sumber |
|---|---|---|
| Kondominium | Pernyataan tertulis dari badan hukum pengelola mengenai sisa kuota asing | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Kondominium | Dana dikirim dari luar negeri dalam mata uang asing, bukti bank disimpan | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| Vila | Sertifikat tanah pemilik diverifikasi; hipotek atau klaim diperiksa | CCR-Mag.com |
| Vila | Sewa 30 tahun dan perjanjian superficies secara tertulis | CCR-Mag.com |
| Keduanya | Pengacara berkualifikasi Thailand meninjau seluruh struktur terlebih dahulu | CCR-Mag.com |
Hush Villas menawarkan empat vila kolam renang pribadi siap huni di Koh Phangan mulai dari $135,000, serah terima pada Q1 2027. Yang terdaftar dan terjamin saat penandatanganan adalah sewa 30 tahun; ketentuan selanjutnya bergantung pada kesepakatan saat perpanjangan. Proyeksinya sekitar 15% imbal hasil sewa bersih per tahun, dan berdasarkan perjanjian sewanya, sewa tersebut diteruskan kepada ahli waris pembeli, yang mengambil alih ketentuannya yang ada.
Diperiksa 1 November 2026
Ya, hak milik penuh atas namanya sendiri, asalkan kepemilikan asing di gedung tersebut tetap dalam batas 49% dari total luas unit, menurut CCR-Mag.com.
Tiga puluh tahun adalah masa terpanjang yang aman. Thaiger Legal menyebutkan bahwa klausul perpanjangan otomatis dinyatakan batal oleh Mahkamah Agung pada Maret 2025.
Belum sebagai hukum. CCR-Mag.com menyebutkan bahwa kabinet menyetujui usulan itu hanya untuk dikaji lebih lanjut, bukan untuk dilaksanakan, dan keduanya belum diberlakukan per Mei 2026.
Tidak. Thaiger Legal menyebutkan bahwa pemotongan sebagai stimulus itu hanya mencakup orang perseorangan Thailand; pembeli asing membayar penuh 2% dari nilai taksiran.
קונדו יכול להיות בבעלות מלאה על שמך; וילה לא. מאמר זה מסביר מה כל מבנה נותן לך, מה חדש בדיווחים האחרונים, ומה כדאי לדרוש לפני התשלום.
ההשוואה של CCR-Mag.com מ-23 באוקטובר 2026 קובעת את חלקם של הזרים בבניין קונדו ב-49% מסך שטח היחידות, ואת החכירה הבטוחה הארוכה ביותר של וילה ב-30 שנה. שני המספרים האלה קובעים מה אתה מחזיק, לכמה זמן, ואיך תתכנן את המכירה.
קונדו יכול להיות בבעלות מלאה; וילה מוחזקת דרך זכויות בקרקע של מישהו אחר. CCR-Mag.com מציג את שני המסלולים זה לצד זה, והטבלה שלהלן מבוססת על הסיכום שלו.
| פריט | קונדו | וילה |
|---|---|---|
| חוק | חוק הקונדומיניום | חוק הקרקעות אוסר בעלות זרים על קרקע |
| זכות | בעלות מלאה, על שם הקונה | חכירה רשומה, לעיתים עם זכויות superficies |
| מגבלה | מכסת זרים של 49% לכל בניין | 30 שנה בחכירה הרשומה |
קונדו מנצח בוודאות הזכות ובקלות היציאה. תקרת 49% חלה על הבניין כולו ולא על יחידות בודדות. לפי CCR-Mag.com, בעלות מלאה מאפשרת למכור לזר אחר בתוך המכסה, להשכיר את היחידה ולהוריש אותה, בכפוף לאותו כלל של 49% בעת הרישום. המדריך של Thaiger Legal מ-2026 מוסיף שהעברת מחיר הרכישה מחו"ל במטבע חוץ היא המסלול שכמעט כל קונה משתמש בו, ואותם מסמכי בנק הם שמאפשרים להעביר את תמורת המכירה בחזרה אל מחוץ לתאילנד.
וילה נותנת לך בית וחלקה שאפשר לגור בהם ולהחזיק בהם, אך רק לתקופת החכירה. לפי CCR-Mag.com, חכירת קרקע יכולה להימשך 30 שנה לכל היותר, וחובה לרשום אותה בלשכת רישום המקרקעין אם היא עולה על שלוש שנים. Superficies, זכות רשומה להחזיק במבנה על קרקע של אחר, יחד עם החכירה, נותנת שליטה גם בבית וגם בחלקה לאורך תקופת החכירה. Thaiger Legal מדווח על פסיקה של בית המשפט העליון ממרץ 2025 לפיה סעיפי חידוש אוטומטי שהוסכמו מראש בטלים. חידוש דורש רישום חדש, אם בעל הקרקע עדיין מסכים.
אל תסמכו על כללים מוצעים או על מבנים בלתי רשמיים. CCR-Mag.com מציין הצעה להעלות את מכסת הזרים בקונדו מ-49% ל-75% ולאפשר חכירות של עד 99 שנים, שהקבינט אישר רק להמשך בחינה ולא ליישום. נכון למאי 2026, אף אחת מהן לא נחקקה. בנוגע לחברות שמות מושאלים, CCR-Mag.com מדווח על החוזר של משרד הפנים מ-25 באוגוסט 2026, שלפיו לשכות רישום המקרקעין המחוזיות אמורות לסמן חברות חשודות, וניתן להורות על מימוש קרקע שהוחזקה כך או להעבירה להעמדה לדין. Thaiger Legal אומר שהאכיפה הוחמרה מ-1 בינואר 2026 לפי צו של מחלקת פיתוח העסקים, כאשר עונשי חוק העסקים הזרים מגיעים לשלוש שנות מאסר וקנסות של עד 1,000,000 THB. אף אחד מהמקורות אינו אומר כיצד יטופל כל מקרה בפני עצמו.
בדקו קודם את המבנה ואת נתיב הכסף. שני המקורות נותנים את הנקודות הבאות, בתמצית.
| רכישה | בדיקה | מקור |
|---|---|---|
| קונדו | הצהרה בכתב על יתרת מכסת הזרים מהישות המשפטית של הבניין | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| קונדו | כספים שהועברו מחו"ל במטבע חוץ, עם שמירת אסמכתאות בנק | CCR-Mag.com, Thaiger Legal |
| וילה | אימות שטר הבעלות של בעל הקרקע; בדיקת משכנתאות או תביעות | CCR-Mag.com |
| וילה | חכירה ל-30 שנה והסכם superficies בכתב | CCR-Mag.com |
| שניהם | עורך דין בעל הסמכה תאילנדית בוחן תחילה את המבנה המלא | CCR-Mag.com |
Hush Villas מציעה ארבע וילות מפתח מוכן עם בריכה פרטית ב-Koh Phangan החל מ-$135,000, מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שרשום ומובטח בעת החתימה הוא החכירה ל-30 שנה; תנאים מאוחרים יותר תלויים בהסכמה בעת החידוש. התחזית שלה היא כ-15% תשואת שכירות נטו בשנה, ולפי הסכם החכירה שלה החכירה עוברת ליורשי הקונה, שנכנסים לתנאיה הקיימים.
נבדק ב- 1 בנובמבר 2026
כן, בבעלות מלאה על שמו, בתנאי שהבעלות הזרה בבניין נשארת בתוך 49% מסך שטח היחידות, לפי CCR-Mag.com.
שלושים שנה היא התקופה הבטוחה הארוכה ביותר. Thaiger Legal אומר שסעיפי חידוש אוטומטי נפסלו כבטלים על ידי בית המשפט העליון במרץ 2025.
לא כחוק. CCR-Mag.com אומר שהקבינט אישר את ההצעה רק להמשך בחינה ולא ליישום, ואף אחת מהן לא נחקקה נכון למאי 2026.
לא. Thaiger Legal אומר שהקלת הסטימולוס הזו חלה על אנשים טבעיים תאילנדים בלבד; קונה זר משלם את מלוא 2% מהשווי המוערך.
Considering a villa investment on Koh Phangan? Hush Villas — 4 villas available, from $135,000, keys Q1 2027.
Get in touch