האם הפעולה של משרדי הקרקעות בתאילנד נגד נומיניז משפיעה על זר שקונה וילה או דירה?

משרדי הקרקעות בתאילנד בודקים כעת החזקות נומיניז בכל רחבי המדינה. המאמר מסביר מה המשמעות עבור זר שקונה, מחזיק או מוכר וילה או דירה, ואילו מסמכים כדאי לתעד קודם.

Hua Hin Today דיווח כי מחלקת הקרקעות הורתה לכל 462 משרדי הקרקעות להגביר את בדיקות הנומיניז, ויותר מ-157,000 בעלי קרקעות אותרו לצורך חקירה. Thaiger Legal מתאר חברה תאילנדית עם בעלי מניות נומיניז כבלתי חוקית. כדאי לבדוק בקפידה כיצד מוגדרת הבעלות שלכם לפני שאתם מתחייבים.

מה בדיוק הורתה מחלקת הקרקעות?

Hua Hin Today מדווח כי מחלקת הקרקעות הורתה לכל 462 משרדי הקרקעות ברחבי המדינה להגביר את הבדיקות של הסדרי נומיניז חשודים, ויותר מ-157,000 בעלי קרקעות אותרו לצורך חקירה. מנכ"ל המחלקה, סומצ'אי לילנוי, תיאר את האמצעים ביום שני, 19 באוקטובר. משרדי הקרקעות נדרשים לבחון גופים משפטיים המחזיקים קרקע באזוריהם, ולבדוק לעומק את מבני ההחזקה בהם ואת הפעילויות הקשורות. הכתבה מוסיפה כי יותר מ-14,000 מבעלי הקרקעות עברו סינון ראשוני.

מה המשמעות של הבדיקות המונעות בדלפק הרישום?

Hua Hin Today אומר כי המחלקה תיארה גם בדיקות מונעות הנדרשות לפני רישום זכויות בקרקע ועסקאות משפטיות. במסגרת הבדיקות המונעות הללו, ביחס ליחידים הרוכשים קרקע, על הפקידים לבחון את מקורות המימון והעיסוק כאשר מחיר הרכישה עולה על 2 מיליון באט או כאשר שווי הקרקע המוערך עולה על 5 מיליון באט. הבדיקות המונעות חלות גם על אזרחים תאילנדים עם בני זוג זרים, במטרה להבטיח שהסדרי הבעלות בקרקע עומדים בחוק. בפועל, רוכש או בן זוג תאילנדי צריכים לצפות לשאלה מאין הגיע הכסף, ולכן כדאי להכין את רישומי ההעברה לפני מועד הרישום.

איפה עומדת דירה בכל זה?

דירה היא המבנה שהחוק התאילנדי מתיר לזרים במפורש. Thaiger Legal קובע שאפשר להחזיק דירה בבעלות מלאה, freehold, על שמכם, בתנאי שזרים אינם מחזיקים ביותר מ-49% משטח הרצפה הכולל למכירה בבניין, לפי סעיף 19 לחוק הדירות (Condominium Act B.E. 2522 (1979)). כסף הרכישה חייב להגיע מחו"ל במטבע זר, להומר לבאט בתאילנד, להגיע על שמכם ולהיות מלווה בציון המטרה. עבור 50,000 דולר ומעלה הבנק מנפיק טופס FET; מתחת לסכום זה, בקשו מכתב אישור. בקשו ממשרד הגוף המשפטי של הבניין (juristic person) אישור כתוב על המכסה לפני כל מקדמה.

ומה לגבי בית, חברה או רישום על שם בן זוג תאילנדי?

Thaiger Legal אומר שזרים אינם יכולים להחזיק קרקע, ולכן בית דורש זכויות על המגרש: חכירה רשומה של עד 30 שנה, זכות שימוש (usufruct) או זכות בנייה (superficies). הוא מדווח על פסק דין של בית המשפט העליון ממרץ 2025, לפיו סעיפי חידוש אוטומטי שהוסכמו מראש בטלים. לגבי חברות, Thaiger Legal מגדיר בעלי מניות נומיניז כבלתי חוקיים, כשהאכיפה הוחמרה מ-1 בינואר 2026 מכוח צו של מחלקת פיתוח העסקים, ועונשי חוק העסקים הזרים מגיעים עד שלוש שנות מאסר וקנסות של עד 1,000,000 THB. רישום וילה על שם בן זוג תאילנדי מתואר אחרת: הכסף נחשב בחוק למתנה, וזר נשוי חותם על הצהרה שבה הוא מוותר על כל זכות בעלות.

מה הדיווחים לא מגלים לנו?

הדיווחים אינם אומרים כמה מ-157,000 בעלי הקרקעות יימצאו מחזיקים קרקע שלא כחוק, ואילו מקרים יובאו לדין. הם אינם מתארים כיצד ייבחן כל מבנה בנפרד. Hua Hin Today מביא את ההנחיה ואת הקריטריונים; הוא אינו מפרסם תוצאות. Thaiger Legal הוא מדריך כללי, ולא ייעוץ לתיק שלכם. אף אחד מהמקורות אינו אומר אם דירה או חכירה שנרשמו כדין ייבדקו, ולכן כל טענה לגבי החשיפה שלכם היא שאלה לעורך דין שפועל רק בשבילכם.

מה כדאי שיהיה בידיכם לפני שהכסף זז?

שלושת השלבים של Thaiger Legal לפני שהכסף זז הם בסיס מועיל: אישור כתוב על המכסה מהגוף המשפטי של הבניין (juristic person), כספים שמגיעים במטבע זר על שמכם עם ציון המטרה, ועורך דין שפועל רק בשבילכם וקורא את החוזה ואת הטאבו לפני שאתם חותמים. הוסיפו עותק של כל מסמך, שכן Thaiger Legal אומר שאותם מסמכים מאפשרים להעביר את התמורה אל מחוץ לתאילנד במכירה. Hush Villas מציעה ארבע וילות פרטיות עם בריכה, מוכנות למגורים, ב-Koh Phangan, החל מ-$135,000, עם מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שרשום ומובטח בעת החתימה הוא החכירה ל-30 שנה; תנאים מאוחרים יותר תלויים בהסכמה בעת החידוש, והחכירה עוברת ליורשי הרוכש בתנאיה הקיימים.