La répression des prête-noms par le bureau foncier thaïlandais concerne-t-elle un étranger qui achète une villa ou un condo ?

Les bureaux fonciers thaïlandais contrôlent désormais les détentions par prête-noms dans tout le pays. Cet article explique ce que cela signifie pour un étranger qui achète, détient ou revend une villa ou un condo, et quels documents réunir en premier.

Hua Hin Today a rapporté que le Department of Lands a ordonné aux 462 bureaux fonciers d'intensifier les contrôles sur les prête-noms, avec plus de 157 000 propriétaires fonciers identifiés pour enquête. Thaiger Legal décrit comme illégale une société thaïlandaise détenue par des actionnaires prête-noms. La manière dont votre propriété est structurée mérite désormais un examen attentif avant de vous engager.

Qu'a exactement ordonné le Department of Lands ?

Hua Hin Today rapporte que le Department of Lands a ordonné aux 462 bureaux fonciers du pays d'intensifier les contrôles sur les montages soupçonnés de recourir à des prête-noms, avec plus de 157 000 propriétaires fonciers identifiés pour enquête. Le directeur général Somchai Leelanoy a détaillé les mesures le lundi 19 octobre. Les bureaux fonciers doivent examiner les personnes morales détenant des terrains dans leur ressort, en passant au crible les structures d'actionnariat et les activités connexes. L'article ajoute que plus de 14 000 de ces propriétaires fonciers avaient déjà fait l'objet d'un examen préliminaire.

Que signifient les contrôles préventifs au guichet d'enregistrement ?

Hua Hin Today indique que le département a également détaillé les contrôles préventifs exigés avant l'enregistrement des droits fonciers et des actes juridiques. Dans le cadre de ces contrôles préventifs, pour les particuliers qui achètent un terrain, les agents doivent examiner l'origine des fonds et la profession lorsque le prix d'achat dépasse 2 millions de bahts ou que la valeur d'expertise du terrain dépasse 5 millions de bahts. Les contrôles préventifs s'appliquent aussi aux ressortissants thaïlandais ayant un conjoint étranger, afin de s'assurer que les modalités de détention du terrain respectent la loi. En pratique, un acheteur ou son partenaire thaïlandais doit s'attendre à ce qu'on lui demande d'où vient l'argent ; mieux vaut donc avoir les justificatifs de virement prêts avant le rendez-vous d'enregistrement.

Où se situe le condo dans tout cela ?

Le condo est la structure que la loi thaïlandaise prévoit ouvertement pour les étrangers. Thaiger Legal indique que vous pouvez posséder un condominium en pleine propriété, en votre nom propre, à condition que les étrangers ne détiennent pas plus de 49 % de la surface habitable vendable de l'immeuble, en vertu de l'article 19 du Condominium Act B.E. 2522 (1979). Les fonds de l'achat doivent provenir de l'étranger en devise étrangère, être convertis en bahts en Thaïlande, arriver à votre nom et mentionner un objet précis. À partir de 50 000 US$, la banque délivre un formulaire FET ; en dessous, demandez une lettre de confirmation. Demandez au bureau de la personne morale une confirmation écrite du quota avant tout versement d'acompte.

Et pour une maison, une société ou le nom d'un partenaire thaïlandais ?

Thaiger Legal explique que les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain ; une maison suppose donc des droits sur la parcelle : un bail enregistré de 30 ans maximum, un usufruit ou un droit de superficie. Il fait état d'un arrêt de la Cour suprême de mars 2025 selon lequel les clauses de renouvellement automatique convenues à l'avance sont nulles. Concernant les sociétés, Thaiger Legal qualifie d'illégaux les actionnaires prête-noms, avec une application durcie à compter du 1er janvier 2026 en vertu d'un ordre du Department of Business Development et des sanctions du Foreign Business Act pouvant aller jusqu'à trois ans de prison et 1 000 000 THB d'amende. Mettre une villa au nom d'un partenaire thaïlandais est présenté différemment : l'argent constitue en droit une donation, et l'étranger marié signe une déclaration renonçant à toute prétention de propriété.

Que ne nous disent pas ces reportages ?

Les reportages ne disent pas combien de ces 157 000 propriétaires fonciers seront reconnus coupables de détenir un terrain illégalement, ni quelles affaires donneront lieu à des poursuites. Ils ne décrivent pas comment une structure donnée serait jugée. Hua Hin Today donne la directive et les critères ; il ne publie pas de résultats. Thaiger Legal est un guide général, pas un conseil sur votre dossier. Aucune des deux sources ne précise si un condo ou un bail régulièrement enregistré serait examiné ; toute affirmation sur votre propre exposition est donc une question à poser à un avocat qui agit uniquement pour vous.

Que faut-il avoir en main avant tout transfert d'argent ?

Les trois étapes de Thaiger Legal avant tout transfert d'argent constituent une bonne base : la confirmation écrite du quota par la personne morale, des fonds arrivant en devise étrangère à votre nom avec l'objet indiqué, et un avocat qui agit uniquement pour vous et lit le contrat et le titre avant votre signature. Ajoutez une copie de chaque document, car Thaiger Legal affirme que ces mêmes papiers vous permettent de rapatrier le produit de la vente hors de Thaïlande. Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan à partir de 135 000 $, avec remise des clés au T1 2027. Ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans ; les conditions ultérieures dépendent d'un accord au moment du renouvellement, et le bail est transmis aux héritiers de l'acheteur dans ses conditions existantes.