泰国土地局打击代持行为,会影响外国人购买别墅或公寓吗?

泰国各地土地局目前正在全国范围内核查代持持有情况。本文说明这对购买、持有或出售别墅或公寓的外国人意味着什么,以及应首先备齐哪些文件。

Hua Hin Today 报道称,土地厅已责令全部462个土地局加强代持核查,已有超过157,000名土地持有人被列为调查对象。Thaiger Legal 称,由代持股东组成的泰国公司属于非法。在您作出承诺之前,有必要仔细核查您的所有权结构。

土地厅究竟下达了什么命令?

Hua Hin Today 报道称,土地厅已责令全国462个土地局加强对疑似代持安排的核查,已有超过157,000名土地持有人被列为调查对象。厅长 Somchai Leelanoy 于10月19日(周一)说明了相关措施。各土地局须审查所辖地区内持有土地的法人实体,仔细审查其股权结构及相关活动。该报道还提到,其中超过14,000名土地持有人已完成初步筛查。

预防性核查在登记窗口意味着什么?

Hua Hin Today 称,土地厅还说明了在办理土地权利及法律交易登记之前必须进行的预防性核查。作为这些预防性核查的一部分,对于购买土地的个人,如果购买价格超过200万泰铢,或土地评估价值超过500万泰铢,官员必须审查其资金来源和职业。预防性核查同样适用于配偶为外国人的泰国国民,目的是确保土地所有权安排符合法律规定。实际操作中,买家或其泰国伴侣应预料到会被问及资金从何而来,因此请在登记预约之前备好转账记录。

公寓在这一切中处于什么位置?

公寓是泰国法律明确为外国人提供的产权结构。Thaiger Legal 指出,根据《1979年(佛历2522年)公寓法》第19条,只要外国人持有的面积不超过楼宇可售建筑面积的49%,您就可以以自己的名义完全拥有公寓的永久产权。购房款必须以外币从境外汇入,在泰国兑换为泰铢,以您本人的名义汇入,并注明用途。汇款金额达到50,000美元及以上时,银行会出具 FET 表格;低于该金额,则可要求银行出具确认函。在支付任何定金之前,请向法人管理处索取书面的配额确认。

房屋、公司或泰国伴侣的名下呢?

Thaiger Legal 称,外国人不能拥有土地,因此房屋需要取得对地块的权利:最长30年的登记租赁权、用益权或地上权。它报道了2025年3月最高法院的一项裁决,即预先约定自动续期的条款无效。关于公司,Thaiger Legal 称代持股东属于非法,自2026年1月1日起,依据商业发展厅的一项命令加强执法,依《外商经营法》的处罚最高可达三年监禁和1,000,000 THB 的罚款。将别墅登记在泰国伴侣名下的情形则有不同的描述:这笔资金在法律上视为赠与,已婚的外国人须签署声明,放弃任何所有权权益。

这些报道没有告诉我们什么?

这些报道没有说明157,000名土地持有人中有多少人会被认定非法持有土地,也没有说明哪些案件将被起诉。它们也没有描述任何具体结构会如何被认定。Hua Hin Today 给出了指令和标准,但没有公布结果。Thaiger Legal 是一份通用指南,并非针对您个案的建议。两个消息来源都没有说明依法登记的公寓或租赁权是否会被审查,因此,关于您自身风险的任何说法,都应向一位只代表您的律师咨询。

在资金转出之前,您应该准备好什么?

Thaiger Legal 提出的资金转出前的三个步骤是一个有用的基础:法人管理处出具的书面配额确认;资金以外币汇入、使用您本人名义并注明用途;以及由只代表您的律师在您签字之前审阅合同和产权文件。另外请保留每份文件的副本,因为 Thaiger Legal 称,同样的文件能让您在出售时将所得款项汇出泰国。Hush Villas 在 Koh Phangan 提供四栋可拎包入住的私人泳池别墅,售价自 $135,000 起,预计2027年第一季度交付。签约时登记并有保障的是30年租约;之后的条款取决于续期时的协议,租约将按现有条款由买家的继承人继承。