Как кампания земельных управлений против номинальных владельцев затрагивает иностранца, покупающего виллу или кондо?

Земельные управления Таиланда теперь проверяют номинальное владение по всей стране. В этой статье объясняется, что это значит для иностранца, который покупает, держит или продаёт виллу или кондо, и какие документы нужно подготовить в первую очередь.

Hua Hin Today сообщило, что Департамент земель приказал всем 462 земельным управлениям усилить проверки номинальных схем: более 157 000 землевладельцев выявлены для расследования. Thaiger Legal называет тайскую компанию с номинальными акционерами незаконной. Прежде чем брать на себя обязательства, стоит внимательно проверить, как оформлено ваше право собственности.

Что именно приказал Департамент земель?

Hua Hin Today сообщает, что Департамент земель приказал всем 462 земельным управлениям страны усилить проверки предполагаемых номинальных схем: более 157 000 землевладельцев выявлены для расследования. Генеральный директор Сомчай Лиланой изложил меры в понедельник, 19 октября. Земельные управления должны изучить юридические лица, владеющие землёй на их территории, тщательно проверяя структуру акционерного капитала и связанную деятельность. В статье добавляется, что более 14 000 землевладельцев уже прошли предварительную проверку.

Что означают превентивные проверки у окна регистрации?

Hua Hin Today сообщает, что департамент также изложил превентивные проверки, обязательные перед регистрацией прав на землю и юридических сделок. В рамках этих превентивных проверок для физических лиц, покупающих землю, чиновники должны изучить источники средств и род занятий, если цена покупки превышает 2 миллиона бат или оценочная стоимость земли превышает 5 миллионов бат. Превентивные проверки также распространяются на граждан Таиланда с иностранными супругами, чтобы убедиться, что схемы владения землёй соответствуют закону. На практике покупателю или его тайскому партнёру следует ожидать вопроса о происхождении денег, поэтому подготовьте записи о переводах до визита на регистрацию.

Какое место во всём этом занимает кондо?

Кондо — это конструкция, которую тайское право прямо предусматривает для иностранцев. Thaiger Legal указывает, что вы можете владеть кондоминиумом полностью, на праве полной собственности, на своё имя, при условии что иностранцам принадлежит не более 49% продаваемой площади здания, согласно статье 19 Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979). Деньги на покупку должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте, быть конвертированы в баты в Таиланде, прийти на ваше имя и содержать указание назначения платежа. При сумме от US$50,000 банк выдаёт форму FET; при меньшей сумме запросите письмо-подтверждение. До внесения любого залога запросите у офиса юридического лица письменное подтверждение квоты.

А что насчёт дома, компании или имени тайского партнёра?

Thaiger Legal говорит, что иностранцы не могут владеть землёй, поэтому для дома нужны права на участок: зарегистрированная аренда сроком до 30 лет, узуфрукт или суперфиций. Издание сообщает о решении Верховного суда в марте 2025 года, согласно которому заранее оговорённые условия об автоматическом продлении недействительны. Что касается компаний, Thaiger Legal называет номинальных акционеров незаконными: с 1 января 2026 года правоприменение ужесточено приказом Департамента развития бизнеса, а штрафы по Закону об иностранном бизнесе достигают трёх лет тюрьмы и 1,000,000 THB. Оформление виллы на имя тайского партнёра описывается иначе: деньги по закону считаются подарком, а состоящий в браке иностранец подписывает заявление об отказе от каких-либо прав собственности.

О чём в сообщениях не говорится?

В сообщениях не сказано, у скольких из 157 000 землевладельцев будет установлено незаконное владение землёй и какие дела дойдут до суда. Не описано, как будет оцениваться какая-либо конкретная структура. Hua Hin Today приводит распоряжение и критерии, но не публикует результатов. Thaiger Legal — общий справочник, а не консультация по вашему делу. Ни один из источников не говорит, будут ли проверять законно зарегистрированное кондо или аренду, поэтому любые утверждения о вашем собственном риске — вопрос к юристу, который работает только на вас.

Что должно быть у вас на руках до перевода денег?

Три шага Thaiger Legal до перевода любых денег — хорошая основа: письменное подтверждение квоты от юридического лица, поступление средств в иностранной валюте на ваше имя с указанием назначения и юрист, работающий только на вас, который прочтёт договор и правоустанавливающий документ до подписания. Добавьте копию каждого документа, поскольку, по словам Thaiger Legal, те же бумаги позволяют вывести выручку из Таиланда при продаже. Hush Villas предлагает четыре виллы «под ключ» с частным бассейном на Koh Phangan от $135,000, передача — в 1 квартале 2027 года. При подписании регистрируется и гарантируется 30-летняя аренда; последующие условия зависят от договорённости при продлении, а аренда переходит к наследникам покупателя на прежних условиях.