¿Afecta la ofensiva de las oficinas de tierras de Tailandia contra los testaferros a un extranjero que compra una villa o un condominio?

Las oficinas de tierras de Tailandia están revisando ahora las tenencias a través de testaferros en todo el país. Este artículo explica qué significa eso para un extranjero que compra, posee o vende una villa o un condominio, y qué documentar primero.

Hua Hin Today informó de que el Departamento de Tierras ordenó a las 462 oficinas de tierras intensificar las verificaciones de testaferros, con más de 157,000 propietarios identificados para su investigación. Thaiger Legal describe como ilegal una sociedad tailandesa con accionistas testaferros. Conviene revisar con cuidado cómo está estructurada su propiedad antes de comprometerse.

¿Qué ha ordenado exactamente el Departamento de Tierras?

Hua Hin Today informa de que el Departamento de Tierras ha ordenado a las 462 oficinas de tierras de todo el país intensificar las verificaciones de posibles acuerdos de testaferros, con más de 157,000 propietarios identificados para su investigación. El director general Somchai Leelanoy expuso las medidas el lunes 19 de octubre. Las oficinas de tierras deben examinar las personas jurídicas que poseen terrenos en sus áreas, escrutando las estructuras accionariales y las actividades relacionadas. El artículo añade que más de 14,000 de los propietarios habían pasado por una evaluación preliminar.

¿Qué implican las verificaciones preventivas en el mostrador de inscripción?

Hua Hin Today señala que el departamento también expuso verificaciones preventivas exigidas antes de inscribir los derechos sobre la tierra y las transacciones jurídicas. Como parte de estas verificaciones preventivas, en el caso de las personas que compran terrenos, los funcionarios deben examinar el origen de los fondos y la ocupación cuando el precio de compra supera los 2 millones de baht o el valor de tasación del terreno supera los 5 millones de baht. Las verificaciones preventivas se aplican también a los ciudadanos tailandeses con cónyuges extranjeros, con el objetivo de garantizar que los acuerdos de propiedad de la tierra cumplan la ley. En la práctica, un comprador o su pareja tailandesa debe esperar que le pregunten de dónde procede el dinero, así que conviene tener los registros de la transferencia listos antes de la cita de inscripción.

¿Dónde encaja un condominio en todo esto?

Un condominio es la estructura que la ley tailandesa prevé abiertamente para los extranjeros. Thaiger Legal afirma que se puede poseer un condominio en pleno dominio, a su propio nombre, siempre que los extranjeros no tengan más del 49% de la superficie vendible del edificio, conforme al artículo 19 de la Ley de Condominios B.E. 2522 (1979). El dinero de la compra debe llegar del extranjero en divisa, convertirse a baht en Tailandia, ingresar a su propio nombre y llevar un propósito declarado. A partir de US$50,000 el banco emite un formulario FET; por debajo de esa cifra, pida una carta de confirmación. Solicite a la oficina de la persona jurídica una confirmación escrita de la cuota antes de cualquier depósito.

¿Y una casa, una sociedad o el nombre de una pareja tailandesa?

Thaiger Legal afirma que los extranjeros no pueden poseer tierra, por lo que una casa requiere derechos sobre la parcela: un arrendamiento inscrito de hasta 30 años, un usufructo o un derecho de superficie. Informa de una sentencia del Tribunal Supremo de marzo de 2025 según la cual las cláusulas de renovación automática pactadas de antemano son nulas. En cuanto a las sociedades, Thaiger Legal califica de ilegales los accionistas testaferros, con una aplicación endurecida desde el 1 de enero de 2026 en virtud de una orden del Departamento de Desarrollo Empresarial y sanciones de la Ley de Negocios Extranjeros que alcanzan los tres años de prisión y multas de hasta 1,000,000 THB. Poner una villa a nombre de una pareja tailandesa se describe de otro modo: el dinero es, jurídicamente, una donación, y el extranjero casado firma una declaración en la que renuncia a cualquier derecho de propiedad.

¿Qué no nos dicen los informes?

Los informes no dicen cuántos de los 157,000 propietarios resultarán tener tierras de forma ilícita, ni qué casos serán procesados. No describen cómo se juzgaría ninguna estructura concreta. Hua Hin Today ofrece la directiva y los criterios; no publica resultados. Thaiger Legal es una guía general, no asesoramiento sobre su expediente. Ninguna de las dos fuentes dice si un condominio o un arrendamiento debidamente inscritos serían examinados, así que trate cualquier afirmación sobre su propia exposición como una pregunta para un abogado que actúe únicamente para usted.

¿Qué debería tener a mano antes de mover el dinero?

Los tres pasos de Thaiger Legal antes de mover cualquier dinero son una buena base: confirmación escrita de la cuota por parte de la persona jurídica, fondos que lleguen en divisa a su propio nombre con el propósito declarado, y un abogado que actúe únicamente para usted y lea el contrato y el título antes de firmar. Añada una copia de cada documento, ya que Thaiger Legal afirma que esos mismos papeles le permiten enviar el producto de la venta fuera de Tailandia. Hush Villas ofrece cuatro villas llave en mano con piscina privada en Koh Phangan desde $135,000, con entrega en el primer trimestre de 2027. Lo que queda inscrito y garantizado en la firma es el arrendamiento de 30 años; los plazos posteriores dependen del acuerdo en la renovación, y el arrendamiento pasa a los herederos del comprador en sus mismos términos.