มาตรการปราบนอมินีของสำนักงานที่ดินไทย กระทบชาวต่างชาติที่ซื้อวิลล่าหรือคอนโดหรือไม่

ขณะนี้สำนักงานที่ดินทั่วประเทศไทยกำลังตรวจสอบการถือครองแบบนอมินี บทความนี้อธิบายว่าสิ่งนี้มีความหมายอย่างไรต่อชาวต่างชาติที่ซื้อ ถือครอง หรือขายวิลล่าหรือคอนโด และควรจัดทำเอกสารอะไรก่อน

Hua Hin Today รายงานว่ากรมที่ดินสั่งการให้สำนักงานที่ดินทั้ง 462 แห่งเพิ่มความเข้มข้นในการตรวจสอบนอมินี โดยระบุตัวผู้ถือครองที่ดินกว่า 157,000 รายเพื่อสอบสวน Thaiger Legal ระบุว่าบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีนั้นผิดกฎหมาย โครงสร้างการถือครองของคุณจึงเป็นสิ่งที่ควรตรวจสอบอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจผูกมัด

กรมที่ดินสั่งการอะไรกันแน่

Hua Hin Today รายงานว่ากรมที่ดินสั่งการให้สำนักงานที่ดินทั้ง 462 แห่งทั่วประเทศเพิ่มความเข้มข้นในการตรวจสอบการจัดการที่ต้องสงสัยว่าเป็นนอมินี โดยระบุตัวผู้ถือครองที่ดินกว่า 157,000 รายเพื่อสอบสวน อธิบดีสมชาย ลีลานอย ชี้แจงมาตรการดังกล่าวเมื่อวันจันทร์ที่ 19 ตุลาคม สำนักงานที่ดินต้องตรวจสอบนิติบุคคลที่ถือครองที่ดินในพื้นที่ของตน โดยพิจารณาโครงสร้างการถือหุ้นและกิจกรรมที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียด บทความยังระบุเพิ่มเติมว่าผู้ถือครองที่ดินกว่า 14,000 รายได้ผ่านการคัดกรองเบื้องต้นแล้ว

การตรวจสอบเชิงป้องกันหมายความว่าอย่างไรที่เคาน์เตอร์จดทะเบียน

Hua Hin Today ระบุว่ากรมยังได้ชี้แจงการตรวจสอบเชิงป้องกันที่ต้องทำก่อนการจดทะเบียนสิทธิในที่ดินและนิติกรรม ในการตรวจสอบเชิงป้องกันนี้ สำหรับบุคคลธรรมดาที่ซื้อที่ดิน เจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบแหล่งเงินทุนและอาชีพ หากราคาซื้อขายเกิน 2 ล้านบาท หรือราคาประเมินของที่ดินเกิน 5 ล้านบาท การตรวจสอบเชิงป้องกันยังใช้กับคนสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติด้วย โดยมีเป้าหมายเพื่อให้การถือครองที่ดินเป็นไปตามกฎหมาย ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อหรือคู่ครองชาวไทยควรคาดว่าจะถูกถามว่าเงินมาจากไหน จึงควรเตรียมหลักฐานการโอนเงินไว้ให้พร้อมก่อนวันนัดจดทะเบียน

คอนโดอยู่ตรงไหนในเรื่องนี้

คอนโดคือรูปแบบที่กฎหมายไทยเปิดให้ชาวต่างชาติถือครองอย่างชัดเจน Thaiger Legal ระบุว่าคุณสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้อย่างสมบูรณ์ในรูปแบบกรรมสิทธิ์เต็มในนามของคุณเอง ตราบใดที่ชาวต่างชาติถือครองไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายได้ทั้งหมดของอาคาร ตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (1979) เงินค่าซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ แลกเป็นเงินบาทในประเทศไทย โอนเข้ามาในนามของคุณเอง และระบุวัตถุประสงค์ไว้ หากเป็นจำนวน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารจะออกแบบฟอร์ม FET ให้ ถ้าต่ำกว่านั้นให้ขอหนังสือยืนยัน ควรขอให้สำนักงานนิติบุคคลยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงินมัดจำ

แล้วบ้าน บริษัท หรือการใช้ชื่อคู่ครองชาวไทยล่ะ

Thaiger Legal ระบุว่าชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ ดังนั้นบ้านจึงต้องมีสิทธิเหนือที่ดินแปลงนั้น ได้แก่ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้นานสูงสุด 30 ปี สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน โดยรายงานถึงคำพิพากษาศาลฎีกาเมื่อเดือนมีนาคม 2025 ที่วินิจฉัยว่าข้อตกลงต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงกันล่วงหน้านั้นเป็นโมฆะ ในส่วนของบริษัท Thaiger Legal ระบุว่าผู้ถือหุ้นนอมินีผิดกฎหมาย โดยการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 ตามคำสั่งของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า และบทลงโทษตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวสูงสุดจำคุกสามปีและปรับไม่เกิน 1,000,000 THB ส่วนการให้วิลล่าอยู่ในชื่อของคู่ครองชาวไทยนั้นถูกอธิบายแตกต่างออกไป คือเงินที่ให้ถือเป็นการให้โดยเสน่หาตามกฎหมาย และชาวต่างชาติที่สมรสแล้วต้องลงนามในคำแถลงว่าสละสิทธิ์ความเป็นเจ้าของใดๆ

รายงานเหล่านี้ไม่ได้บอกอะไรเรา

รายงานไม่ได้ระบุว่าผู้ถือครองที่ดิน 157,000 รายนี้จะพบว่าถือครองที่ดินโดยผิดกฎหมายกี่ราย หรือคดีใดจะถูกดำเนินคดี รายงานไม่ได้อธิบายว่าโครงสร้างแต่ละรูปแบบจะถูกพิจารณาอย่างไร Hua Hin Today ให้ข้อมูลเพียงคำสั่งและเกณฑ์ ไม่ได้เผยแพร่ผลลัพธ์ Thaiger Legal เป็นคู่มือทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำสำหรับกรณีของคุณ ไม่มีแหล่งข้อมูลใดระบุว่าคอนโดหรือสิทธิการเช่าที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายจะถูกตรวจสอบหรือไม่ ดังนั้นข้อกล่าวอ้างใดๆ เกี่ยวกับความเสี่ยงของคุณเองควรเป็นคำถามสำหรับทนายความที่ทำงานให้คุณเพียงฝ่ายเดียว

ก่อนโอนเงินควรมีอะไรอยู่ในมือ

สามขั้นตอนของ Thaiger Legal ก่อนโอนเงินเป็นพื้นฐานที่เป็นประโยชน์ ได้แก่ การยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคล การโอนเงินเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศในนามของคุณเองพร้อมระบุวัตถุประสงค์ และทนายความที่ทำงานให้คุณเพียงฝ่ายเดียวเป็นผู้อ่านสัญญาและโฉนดก่อนที่คุณจะลงนาม ควรเพิ่มสำเนาเอกสารทุกฉบับด้วย เพราะ Thaiger Legal ระบุว่าเอกสารชุดเดียวกันนี้ช่วยให้คุณโอนเงินที่ได้จากการขายออกนอกประเทศไทยได้ Hush Villas เสนอวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวแบบเข้าอยู่ได้ทันทีสี่หลังบนเกาะ Koh Phangan ราคาเริ่มต้น $135,000 โดยส่งมอบในไตรมาสที่ 1 ปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันได้ ณ วันลงนามคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนเงื่อนไขในภายหลังขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่อสัญญา และสัญญาเช่าจะตกทอดไปยังทายาทของผู้ซื้อตามเงื่อนไขเดิม