Apakah penindakan kantor pertanahan Thailand terhadap nominee berdampak pada orang asing yang membeli vila atau kondominium?

Kantor-kantor pertanahan Thailand kini memeriksa kepemilikan nominee di seluruh negeri. Artikel ini menjelaskan apa artinya bagi orang asing yang membeli, memegang, atau menjual vila atau kondominium, dan dokumen apa yang perlu disiapkan lebih dulu.

Hua Hin Today melaporkan bahwa Departemen Pertanahan memerintahkan seluruh 462 kantor pertanahan untuk mempertegas pemeriksaan nominee, dengan lebih dari 157,000 pemilik tanah teridentifikasi untuk diselidiki. Thaiger Legal menyebut perusahaan Thailand dengan pemegang saham nominee sebagai tindakan ilegal. Bagaimana struktur kepemilikan Anda diatur kini patut diperiksa dengan cermat sebelum Anda berkomitmen.

Apa sebenarnya yang diperintahkan oleh Departemen Pertanahan?

Hua Hin Today melaporkan bahwa Departemen Pertanahan telah memerintahkan seluruh 462 kantor pertanahan di seluruh negeri untuk mempertegas pemeriksaan terhadap dugaan pengaturan nominee, dengan lebih dari 157,000 pemilik tanah teridentifikasi untuk diselidiki. Direktur jenderal Somchai Leelanoy menguraikan langkah-langkah tersebut pada hari Senin, 19 Oktober. Kantor pertanahan harus memeriksa badan hukum yang memegang tanah di wilayah mereka, dengan meneliti struktur kepemilikan saham dan kegiatan terkait. Artikel itu menambahkan bahwa lebih dari 14,000 pemilik tanah telah menjalani penyaringan awal.

Apa arti pemeriksaan pencegahan di loket pendaftaran?

Hua Hin Today mengatakan departemen tersebut juga menguraikan pemeriksaan pencegahan yang diwajibkan sebelum hak atas tanah dan transaksi hukum didaftarkan. Sebagai bagian dari pemeriksaan pencegahan ini, bagi perorangan yang membeli tanah, petugas wajib memeriksa sumber dana dan pekerjaan apabila harga pembelian melebihi 2 juta baht atau nilai taksiran tanah melebihi 5 juta baht. Pemeriksaan pencegahan ini juga berlaku bagi warga negara Thailand yang memiliki pasangan asing, dengan tujuan memastikan bahwa pengaturan kepemilikan tanah sesuai dengan hukum. Dalam praktiknya, pembeli atau pasangannya yang berkewarganegaraan Thailand sebaiknya siap ditanya dari mana uang itu berasal, jadi siapkan catatan transfer sebelum jadwal pendaftaran.

Di mana posisi kondominium dalam semua ini?

Kondominium adalah struktur yang secara terbuka disediakan hukum Thailand bagi orang asing. Thaiger Legal menyatakan bahwa Anda dapat memiliki kondominium secara penuh, freehold, atas nama Anda sendiri, asalkan orang asing tidak memegang lebih dari 49% luas lantai yang dapat dijual dari gedung tersebut, berdasarkan pasal 19 Undang-Undang Kondominium B.E. 2522 (1979). Dana pembelian harus masuk dari luar negeri dalam mata uang asing, dikonversi ke baht di Thailand, masuk atas nama Anda sendiri, dan mencantumkan tujuan yang dinyatakan. Untuk US$50,000 ke atas, bank menerbitkan formulir FET; di bawah jumlah itu, mintalah surat konfirmasi. Mintalah konfirmasi kuota tertulis dari kantor badan hukum pengelola sebelum menyetor uang muka apa pun.

Bagaimana dengan rumah, perusahaan, atau atas nama pasangan Thailand?

Thaiger Legal mengatakan orang asing tidak dapat memiliki tanah, sehingga rumah memerlukan hak atas bidang tanahnya: sewa terdaftar hingga 30 tahun, usufruct, atau superficies. Thaiger Legal melaporkan putusan Mahkamah Agung bulan Maret 2025 yang menyatakan klausul perpanjangan otomatis yang disepakati di muka batal. Mengenai perusahaan, Thaiger Legal menyebut pemegang saham nominee sebagai ilegal, dengan penegakan yang diperketat mulai 1 Januari 2026 berdasarkan perintah Departemen Pengembangan Bisnis dan sanksi Foreign Business Act yang mencapai tiga tahun penjara dan denda hingga 1,000,000 THB. Menempatkan vila atas nama pasangan Thailand digambarkan secara berbeda: uang tersebut secara hukum merupakan hibah, dan orang asing yang menikah menandatangani pernyataan yang melepaskan segala kepentingan kepemilikan.

Apa yang tidak disampaikan oleh laporan-laporan tersebut?

Laporan-laporan itu tidak menyebutkan berapa banyak dari 157,000 pemilik tanah tersebut yang akan terbukti menguasai tanah secara melanggar hukum, atau kasus mana yang akan dituntut. Laporan juga tidak menjelaskan bagaimana struktur tertentu akan dinilai. Hua Hin Today menyampaikan perintah dan kriterianya; tidak menerbitkan hasilnya. Thaiger Legal adalah panduan umum, bukan nasihat atas berkas Anda. Kedua sumber tidak menyatakan apakah kondominium atau hak sewa yang terdaftar secara sah akan diperiksa, sehingga setiap klaim tentang risiko Anda sendiri sebaiknya ditanyakan kepada pengacara yang bertindak hanya untuk Anda.

Apa yang harus Anda siapkan sebelum uang berpindah tangan?

Tiga langkah Thaiger Legal sebelum uang berpindah tangan merupakan dasar yang berguna: konfirmasi kuota tertulis dari badan hukum pengelola, dana yang masuk dalam mata uang asing atas nama Anda sendiri dengan tujuan yang dinyatakan, dan pengacara yang bertindak hanya untuk Anda yang membaca kontrak dan sertifikat sebelum Anda menandatangani. Tambahkan salinan setiap dokumen, karena Thaiger Legal mengatakan dokumen yang sama memungkinkan Anda mengirim hasil penjualan ke luar Thailand saat menjual. Hush Villas menawarkan empat vila siap huni dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan mulai dari $135,000, dengan serah terima pada Q1 2027. Yang terdaftar dan terjamin saat penandatanganan adalah sewa 30 tahun; ketentuan selanjutnya bergantung pada kesepakatan saat perpanjangan, dan sewa tersebut berpindah kepada ahli waris pembeli dengan ketentuan yang ada.