Betrifft das Vorgehen der thailändischen Grundbuchämter gegen Strohmänner Ausländer, die eine Villa oder Eigentumswohnung kaufen?

Thailands Grundbuchämter prüfen derzeit landesweit Strohmann-Beteiligungen. Dieser Artikel erklärt, was das für Ausländer bedeutet, die eine Villa oder Eigentumswohnung kaufen, halten oder verkaufen, und welche Unterlagen Sie zuerst dokumentieren sollten.

Hua Hin Today berichtete, dass das Department of Lands alle 462 Grundbuchämter angewiesen hat, die Prüfungen auf Strohmänner zu verschärfen; mehr als 157.000 Landeigentümer wurden für Untersuchungen identifiziert. Thaiger Legal bezeichnet eine thailändische Gesellschaft mit Strohmann-Gesellschaftern als illegal. Wie Ihr Eigentum strukturiert ist, sollten Sie jetzt sorgfältig prüfen, bevor Sie sich verpflichten.

Was genau hat das Department of Lands angeordnet?

Hua Hin Today berichtet, dass das Department of Lands alle 462 Grundbuchämter im ganzen Land angewiesen hat, die Prüfungen mutmaßlicher Strohmann-Konstruktionen zu verschärfen; mehr als 157.000 Landeigentümer wurden für Untersuchungen identifiziert. Generaldirektor Somchai Leelanoy erläuterte die Maßnahmen am Montag, dem 19. Oktober. Die Grundbuchämter müssen juristische Personen prüfen, die in ihrem Zuständigkeitsbereich Land halten, und dabei Beteiligungsstrukturen und damit verbundene Aktivitäten genau unter die Lupe nehmen. Der Artikel fügt hinzu, dass mehr als 14.000 der Landeigentümer bereits eine Vorprüfung durchlaufen hatten.

Was bedeuten die vorbeugenden Prüfungen am Schalter bei der Eintragung?

Hua Hin Today zufolge hat die Behörde außerdem vorbeugende Prüfungen dargelegt, die vor der Eintragung von Grundrechten und Rechtsgeschäften erforderlich sind. Im Rahmen dieser vorbeugenden Prüfungen müssen die Beamten bei Privatpersonen, die Land kaufen, die Herkunft der Mittel und den Beruf prüfen, wenn der Kaufpreis 2 Millionen Baht oder der Schätzwert des Grundstücks 5 Millionen Baht übersteigt. Die vorbeugenden Prüfungen gelten auch für thailändische Staatsangehörige mit ausländischen Ehepartnern; Ziel ist sicherzustellen, dass die Eigentumsverhältnisse am Land gesetzeskonform sind. In der Praxis sollten sich Käufer oder ein thailändischer Partner darauf einstellen, gefragt zu werden, woher das Geld stammt; halten Sie daher die Überweisungsnachweise vor dem Eintragungstermin bereit.

Wo steht die Eigentumswohnung in alledem?

Die Eigentumswohnung ist die Konstruktion, die das thailändische Recht ausdrücklich für Ausländer vorsieht. Thaiger Legal erklärt, dass Sie eine Eigentumswohnung vollständig, als Volleigentum, auf Ihren eigenen Namen erwerben können, sofern Ausländer nicht mehr als 49 % der verkäuflichen Gesamtfläche des Gebäudes halten, gemäß Abschnitt 19 des Condominium Act B.E. 2522 (1979). Das Kaufgeld muss in Fremdwährung aus dem Ausland eingehen, in Thailand in Baht umgetauscht werden, auf Ihren eigenen Namen eingehen und einen angegebenen Verwendungszweck tragen. Ab 50.000 US$ stellt die Bank ein FET-Formular aus; darunter bitten Sie um ein Bestätigungsschreiben. Verlangen Sie vor jeder Anzahlung eine schriftliche Quotenbestätigung vom Büro der juristischen Person (Juristic Person Office).

Und was ist mit einem Haus, einer Gesellschaft oder dem Namen eines thailändischen Partners?

Thaiger Legal erklärt, dass Ausländer kein Land besitzen dürfen; für ein Haus braucht man daher Rechte am Grundstück: einen eingetragenen Pachtvertrag mit bis zu 30 Jahren Laufzeit, einen Nießbrauch oder ein Überbaurecht (Superficies). Berichtet wird von einem Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025, wonach im Voraus vereinbarte automatische Verlängerungsklauseln nichtig sind. Zu Gesellschaften bezeichnet Thaiger Legal Strohmann-Gesellschafter als illegal; die Durchsetzung wurde ab dem 1. Januar 2026 durch eine Anordnung des Department of Business Development verschärft, und die Strafen nach dem Foreign Business Act reichen bis zu drei Jahren Haft und Geldstrafen von bis zu 1.000.000 THB. Eine Villa auf den Namen eines thailändischen Partners einzutragen, wird anders beschrieben: Das Geld gilt rechtlich als Schenkung, und ein verheirateter Ausländer unterzeichnet eine Erklärung, in der er auf jeden Eigentumsanspruch verzichtet.

Was verraten uns die Berichte nicht?

Die Berichte sagen nicht, bei wie vielen der 157.000 Landeigentümer sich herausstellen wird, dass sie Land unrechtmäßig halten, oder welche Fälle strafrechtlich verfolgt werden. Sie beschreiben nicht, wie eine einzelne Konstruktion beurteilt würde. Hua Hin Today nennt die Weisung und die Kriterien, veröffentlicht aber keine Ergebnisse. Thaiger Legal ist ein allgemeiner Leitfaden, keine Beratung zu Ihrem konkreten Fall. Keine der beiden Quellen sagt, ob eine rechtmäßig eingetragene Eigentumswohnung oder ein Pachtrecht überprüft würde; behandeln Sie daher jede Aussage zu Ihrem eigenen Risiko als Frage an einen Anwalt, der ausschließlich für Sie tätig ist.

Was sollten Sie in der Hand haben, bevor Geld fließt?

Die drei Schritte von Thaiger Legal, bevor Geld fließt, sind eine brauchbare Grundlage: eine schriftliche Quotenbestätigung der juristischen Person, Mittel, die in Fremdwährung auf Ihren eigenen Namen mit angegebenem Zweck eingehen, und ein Anwalt, der ausschließlich für Sie tätig ist und Vertrag und Eigentumsurkunde vor Ihrer Unterschrift liest. Legen Sie zusätzlich von jedem Dokument eine Kopie an, denn Thaiger Legal zufolge ermöglichen dieselben Unterlagen beim Verkauf die Ausfuhr der Erlöse aus Thailand. Hush Villas bietet vier schlüsselfertige Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan ab $135,000 an, Übergabe im 1. Quartal 2027. Bei Vertragsunterzeichnung sind der 30-jährige Pachtvertrag eingetragen und garantiert; spätere Bedingungen hängen von der Einigung bei der Verlängerung ab, und der Pachtvertrag geht zu den bestehenden Bedingungen auf die Erben des Käufers über.