Чи стосується посилення контролю земельних управлінь Таїланду щодо номінальних власників іноземця, який купує віллу чи кондо?

Земельні управління Таїланду тепер перевіряють номінальне володіння по всій країні. У цій статті пояснюємо, що це означає для іноземця, який купує, утримує чи продає віллу або кондо, і які документи оформити насамперед.

Hua Hin Today повідомило, що Департамент земель наказав усім 462 земельним управлінням посилити перевірки номінальних власників, а понад 157 000 землевласників визначено для розслідування. Thaiger Legal називає тайську компанію з номінальними акціонерами незаконною. Те, як оформлено ваше право власності, тепер варто уважно перевірити, перш ніж брати на себе зобов'язання.

Що саме наказав Департамент земель?

Hua Hin Today повідомляє, що Департамент земель наказав усім 462 земельним управлінням країни посилити перевірки підозрілих номінальних схем, а понад 157 000 землевласників визначено для розслідування. Генеральний директор Сомчай Ліланой виклав заходи в понеділок, 19 жовтня. Земельні управління мають перевіряти юридичних осіб, що володіють землею на їхній території, ретельно вивчаючи структури акціонерної власності та пов'язану діяльність. У статті додається, що понад 14 000 із цих землевласників уже пройшли попередню перевірку.

Що означають превентивні перевірки за стійкою реєстрації?

Hua Hin Today повідомляє, що департамент також окреслив превентивні перевірки, потрібні перед реєстрацією прав на землю та юридичних операцій. У межах цих превентивних перевірок для фізичних осіб, які купують землю, посадовці мають вивчати джерела коштів і рід занять, якщо ціна купівлі перевищує 2 мільйони бат або оціночна вартість землі перевищує 5 мільйонів бат. Превентивні перевірки стосуються й громадян Таїланду з іноземними дружинами чи чоловіками, щоб забезпечити відповідність землеволодіння закону. На практиці покупцеві або його тайському партнеру варто очікувати запитання, звідки взялися гроші, тож підготуйте записи про перекази ще до призначеної реєстрації.

Яке місце в усьому цьому посідає кондо?

Кондо є структурою, яку тайське законодавство відкрито передбачає для іноземців. Thaiger Legal зазначає, що ви можете володіти кондомініумом повністю, на праві повної власності, на власне ім'я, за умови що іноземці володіють не більш ніж 49% загальної площі будівлі, придатної для продажу, відповідно до статті 19 Закону про кондомініуми B.E. 2522 (1979). Кошти на купівлю мають надійти з-за кордону в іноземній валюті, бути конвертовані в баты в Таїланді, надійти на ваше власне ім'я та мати зазначене призначення. Для сум від US$50,000 банк видає форму FET; для менших сум попросіть лист-підтвердження. До внесення будь-якого завдатку попросіть в офісі юридичної особи кондомініуму письмове підтвердження квоти.

А як щодо будинку, компанії чи оформлення на ім'я тайського партнера?

Thaiger Legal зазначає, що іноземці не можуть володіти землею, тому для будинку потрібні права на ділянку: зареєстрована оренда терміном до 30 років, узуфрукт або суперфіцій. Видання повідомляє про рішення Верховного суду від березня 2025 року, яким визнано нікчемними заздалегідь погоджені умови автоматичного продовження. Щодо компаній, Thaiger Legal називає номінальних акціонерів незаконними: з 1 січня 2026 року виконання посилено наказом Департаменту розвитку бізнесу, а покарання за Законом про іноземний бізнес сягають трьох років позбавлення волі та штрафів до 1,000,000 THB. Оформлення вілли на ім'я тайського партнера описано інакше: гроші за законом вважаються подарунком, а одружений іноземець підписує декларацію про відмову від будь-яких прав власності.

Чого ці повідомлення нам не кажуть?

Повідомлення не вказують, скільки із 157 000 землевласників виявляться такими, що незаконно володіють землею, і які справи дійдуть до судового переслідування. Вони не описують, як оцінюватиметься будь-яка окрема структура. Hua Hin Today наводить директиву та критерії, але не публікує результатів. Thaiger Legal є загальним посібником, а не порадою щодо вашої справи. Жодне з джерел не каже, чи перевірятимуть законно зареєстроване кондо або оренду, тож будь-яке твердження про ваш власний ризик слід розглядати як питання до юриста, який діє виключно в ваших інтересах.

Що слід мати напоготові до переказу грошей?

Три кроки Thaiger Legal до будь-якого переказу коштів є корисною основою: письмове підтвердження квоти від юридичної особи кондомініуму, надходження коштів в іноземній валюті на ваше власне ім'я із зазначеним призначенням та юрист, який діє виключно в ваших інтересах і прочитає договір та правовстановлювальні документи до підписання. Додайте копію кожного документа, бо, за словами Thaiger Legal, ті самі документи дозволяють вивести виручку з Таїланду під час продажу. Hush Villas пропонує чотири віллі «під ключ» із приватними басейнами на Koh Phangan від $135,000, передача у Q1 2027. Під час підписання реєструється й гарантується 30-річна оренда; подальші умови залежать від домовленості під час продовження, а оренда переходить до спадкоємців покупця на чинних умовах.