泰国名义持股结构正受到严格审查。外国买家在签署任何文件之前应核实哪些事项。

Siam Legal International于2026年9月发布的关于名义持股公司风险的咨询报告，对于一直关注泰国监管动向的人来说并不意外。真正值得注意的是其具体程度——该机构列出了切实的执法情境，而非泛泛而谈的警示。对于已通过公司架构持有或正在考虑购置泰国房产的外国人而言，这种具体性至关重要。它将讨论的焦点从假设性风险转向了实际操作层面的风险敞口。

名义持股安排——即由泰国公民代替外国买家持有公司股份，以规避土地所有权限制——在灰色地带存在了数十年。当前的监管环境正在压缩这片灰色地带。如果您正在积极研究泰国房产，或已通过从开发商或中介处继承的架构持有资产，现在正是审视自身处境的关键时刻。

第一步：厘清您实际拥有什么

在评估风险之前，您需要对自己的持有架构有清晰的法律梳理。这听起来显而易见，但大多数买家并不具备这份清晰。具体而言，您应当能够在不联系任何人的情况下回答以下问题：

• 该房产是以您的个人名义持有、通过泰国公司持有，还是通过长期租赁（Chanote地契支持的租赁权）持有？
• 如果是通过公司持有：其他股东是谁，各自持股比例是多少，他们参与持股的书面依据是什么？
• 是否存在股东协议或用益权协议，以保护您的实际受益权益？
• 该公司是否持续提交年度账目和纳税申报表？

如果您无法清晰回答这些问题，说明您尚无法评估自身的风险敞口，在出售或再融资时也必然会遭遇阻碍。

第二步：区分名义持股结构与合法公司架构

泰国法律允许外国人通过在泰注册的公司持有房产，前提是该公司拥有真实的泰国多数股权，且具有合法的经营活动。合法公司架构与非法名义持股架构之间的界限，在于意图与实质。以下是区分两者的核查清单：

• 真实的泰国股东——有书面出资记录的个人，而非收费挂名的人员
• 实质性的公司经营目的——公司具有真正的业务职能，而非仅仅用于持有单一地块
• 符合独立交易原则的文件——股东协议、会议记录及财务记录能够经受监管审查
• 不存在附属协议将实际控制权转回外国买家，同时将名义所有权保留给泰方

如果您正在考察或已经持有的架构不符合上述多项标准，您应当在泰国商业发展厅主动来核查之前，尽快咨询专业的房产律师。

第三步：评估可行的替代方案，而非仅仅规避风险

应对名义持股风险的务实做法并非观望等待，而是弄清楚哪些合法架构真正适合您的情况。外国人在泰国有几种合法途径可选：附有注册续租权的30年租赁权、用益权协议，或在特定情况下，可在外国人配额范围内依据《泰国公寓法》购置公寓。这些都不是变通之策，而是既有的合规框架。

就别墅投资而言——尤其是在Koh Phangan，当地许多以出售土地名义推介的项目都依托于Chanote地契地块——租赁架构在起草正确的情况下可以做到清晰、可融资且具有法律约束力。关键变量不在于架构本身，而在于起草方是谁，以及购置时是否已在土地厅完成登记。未经登记的租赁协议几乎不提供任何保障。

在评估什么是最适合您具体情况的泰国置业地点时，持有架构的法律构成应当与地段本身同等重要。将优先顺序颠倒的买家，往往是五年后出现问题的那一群人。

如果您仍处于调研阶段，这意味着什么

如果您尚未购房，名义持股整治行动并不意味着您应该退出市场——而是意味着您应当以正确的方式入市。这要求您选择那些在您汇出定金之前，持有架构已经预先确定、有据可查且具有法律依据的开发商和项目。一家在注册租赁框架下建设交钥匙产品的小型别墅开发商，能够从根本上消除购买非正规土地交易的买家所长期承担的一大类法律风险。

核实地契类型（Chanote是唯一值得考虑的级别）。确认租赁权已在土地厅登记，而非仅凭双方签署合同。索取项目架构确立时所出具的法律意见书——任何正规开发商都应备有此文件。

Hush Villas正是基于这一原则运营：在Koh Phangan提供四栋私家泳池别墅，从一开始便依照外国人持有的要求搭建架构，完整文件在销售过程的任何阶段均可供查阅。如果您目前正处于比较架构而非浏览宣传册的阶段，这正是与我们展开对话的最佳切入点。