Номінальні структури під пильною увагою в Таїланді. Що іноземному покупцю варто перевірити перед підписанням будь-яких документів.

Вересневі рекомендації Siam Legal International 2026 року щодо ризиків номінальних компаній не стали несподіванкою для тих, хто стежить за регуляторним курсом Таїланду. Примітною була їхня конкретність — компанія окреслила реальні сценарії правозастосування, а не розпливчасті застереження. Для іноземних громадян, які вже володіють тайською нерухомістю через корпоративну структуру або лише розглядають таку можливість, ця конкретність має принципове значення. Вона переводить розмову з гіпотетичних ризиків у площину реальних наслідків.

Номінальні схеми — коли громадяни Таїланду формально тримають акції компанії в інтересах іноземного покупця, щоб обійти обмеження на право власності на землю, — існують у сірій зоні вже десятиліттями. Нинішній регуляторний клімат цю сіру зону стискає. Якщо ви зараз активно вивчаєте ринок нерухомості Таїланду або вже маєте активи через структуру, успадковану від забудовника чи агента, — саме час провести аудит свого становища.

Крок перший: зрозумійте, чим саме ви володієте

Перш ніж оцінювати ризики, вам потрібна чітка юридична схема вашої структури власності. Це звучить очевидно. Більшість покупців її не мають. Зокрема, ви повинні вміти відповісти на такі запитання, не телефонуючи нікому:

• Нерухомість оформлена на ваше ім'я, через тайську компанію чи через довгострокову оренду (лізхолд на основі Chanote)?
• Якщо через компанію: хто інші акціонери, яка їхня частка і яке задокументоване обґрунтування їхньої участі?
• Чи існує акціонерна угода або угода про узуфрукт, що захищає ваш бенефіціарний інтерес?
• Чи регулярно компанія подавала річну звітність і податкові декларації?

Якщо ви не можете чітко відповісти на ці запитання, ви не здатні об'єктивно оцінити свої ризики — і вже точно не зможете продати або рефінансувати майно без ускладнень.

Крок другий: розрізняйте номінальну структуру та легітимну корпоративну структуру

Тайське законодавство дозволяє іноземним громадянам володіти нерухомістю через зареєстровану в Таїланді компанію за умови, що компанія має реальну тайську більшість серед акціонерів і веде справжню господарську діяльність. Межа між законною корпоративною структурою та незаконною номінальною схемою визначається намірами та реальним змістом. Чекліст для розмежування:

• Справжні тайські акціонери — особи з підтвердженим фінансовим внеском, а не ті, кому заплатили за використання імені
• Активна корпоративна мета — компанія виконує реальну функцію, а не лише утримує один земельний об'єкт
• Документація на ринкових засадах — акціонерні угоди, протоколи зборів і фінансова звітність, що витримають регуляторну перевірку
• Відсутність паралельних угод, які фактично повертають контроль іноземному покупцю, зберігаючи формальне право власності за тайськими сторонами

Якщо структура, яку ви розглядаєте або вже маєте, не відповідає більш ніж одному з цих критеріїв, вам варто проконсультуватися з кваліфікованим юристом з питань нерухомості — до того, як це зробить за вас Департамент розвитку бізнесу Таїланду.

Крок третій: оцінюйте альтернативи, а не лише ризики

Практична відповідь на ризики номінальних структур — не бездіяльність, а розуміння того, які законні структури підходять саме для вашої ситуації. Іноземні громадяни в Таїланді мають кілька легітимних шляхів: 30-річний лізхолд із зареєстрованим правом поновлення, угода про узуфрукт або, в окремих випадках, придбання за Законом про кондомініуми Таїланду в межах іноземної квоти. Жоден із них не є обхідним маневром. Це і є правова рамка.

Для інвестицій у вілли зокрема — особливо в таких місцях, як Koh Phangan, де більша частина того, що пропонується як земля на продаж на Koh Phangan, розміщена на ділянках із титулом Chanote, — лізхолдні структури можуть бути чистими, прийнятними для банківського фінансування та захищеними в судовому порядку, якщо їх правильно оформлено. Ключова змінна — не сама структура, а хто її склав і чи була вона зареєстрована в Земельному управлінні на момент купівлі. Незареєстровані орендні угоди практично не забезпечують жодного захисту.

Оцінюючи найкраще місце для купівлі нерухомості в Таїланді відповідно до ваших конкретних обставин, юридична архітектура права власності має важити не менше, ніж розташування об'єкта. Покупці, які розставляють ці пріоритети у зворотному порядку, зазвичай і стикаються з проблемами через п'ять років.

Що це означає, якщо ви ще на стадії вивчення ринку

Якщо ви ще не здійснили купівлю, боротьба з номінальними структурами — не привід виходити з ринку, а привід увійти на нього правильно. Це означає вибір забудовників і проєктів, у яких структура власності визначена заздалегідь, задокументована і юридично захищена ще до того, як ви перерахуєте завдаток. Невеликий забудовник вілл на Koh Phangan, який будує готовий продукт у рамках зареєстрованого лізхолду, усуває цілу категорію юридичних ризиків, які покупці неформальних земельних угод несуть безстроково.

Перевіряйте тип правовстановлюючого документа (Chanote — єдиний рівень, який варто розглядати). Переконайтесь, що оренда зареєстрована в Земельному управлінні, а не просто підписана між сторонами. Запросіть юридичний висновок, підготовлений на момент формування структури проєкту, — будь-який серйозний забудовник матиме його.

Hush Villas працює саме за таким принципом: чотири приватні вілли з басейном на Koh Phangan, структуровані для іноземного права власності з самого початку, з повним пакетом документації, доступним на будь-якому етапі процесу продажу. Якщо ви на тій стадії, коли порівнюєте структури, а не буклети, — саме про це варто поговорити з нами.