บทความของ Pattaya Mail เรื่องผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติจุดประเด็นที่ใช้งานได้จริงว่า ตัวเลขผู้ซื้อเหล่านี้มีความหมายอย่างไรต่อการซื้อของคุณเอง ต่อไปนี้คือคำตอบ พร้อมสิ่งที่ควรตรวจสอบ
Pattaya Mail รายงานว่าในปี 2025 มีคอนโดมิเนียม 14,899 ยูนิตโอนให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติ มูลค่า 60.921 พันล้านบาท โดยอ้างอิงข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ส่วนในครึ่งแรกของปี 2026 มีการโอนเปลี่ยนมือ 6,533 ยูนิต มูลค่า 28.270 พันล้านบาท
ตัวเลขแสดงให้เห็นตลาดที่ขับเคลื่อนโดยผู้ซื้อจากไม่กี่สัญชาติ จากข้อมูลของ Pattaya Mail ซึ่งอ้างอิง REIC จีนมีจำนวน 4,940 ยูนิตในปี 2025 หรือราวหนึ่งในสามของการโอนให้ชาวต่างชาติทั้งหมด นำหน้าเมียนมา รัสเซีย และไต้หวัน ในครึ่งแรกของปี 2026 จำนวนยูนิตลดลง 8.8 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่ารวมลดลงเพียง 1.5 เปอร์เซ็นต์ ซึ่ง Pattaya Mail ตีความว่ามูลค่าเฉลี่ยต่อยูนิตที่โอนสูงขึ้น
| สัญชาติ (จำนวนยูนิตปี 2025) | จำนวนยูนิตที่โอน |
|---|---|
| จีน | 4,940 |
| เมียนมา | 1,968 |
| รัสเซีย | 1,172 |
| ไต้หวัน | 1,036 |
| ฝรั่งเศส | 657 |
Pattaya Mail ระบุว่ากรุงเทพฯ มีสัดส่วนเกือบครึ่งหนึ่งของการโอนให้ชาวต่างชาติทั้งหมดในปี 2025 และชลบุรี รวมพัทยา มีสัดส่วนมากกว่าหนึ่งในสี่ พร้อมเสริมว่าความต้องการที่สูงในโครงการใดโครงการหนึ่งอาจทำให้โครงการนั้นใกล้เต็มโควตาชาวต่างชาติ แม้สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในระดับประเทศจะน้อยกว่ามากก็ตาม Thaiger Legal อธิบายกฎไว้ว่า ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคาร และอาคารยอดนิยมก็มักเต็มโควตานี้
เนื่องจากเพดานนี้วัดจากพื้นที่รวม ไม่ใช่จำนวนยูนิต ขนาดห้องจึงมีความสำคัญ Pattaya Mail รายงานว่าผู้ซื้อชาวจีนและชาวเมียนมามีพื้นที่เฉลี่ยราว 33 ถึง 36 ตารางเมตรต่อยูนิต ขณะที่ผู้ซื้อจากสหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส และสหราชอาณาจักรเฉลี่ยราว 48 ถึง 57 ตารางเมตร ส่วนผู้ซื้อชาวอินเดียเฉลี่ยราว 76 ตารางเมตรในปี 2025 Pattaya Mail ระบุว่า ห้องขนาดเล็กจึงใช้โควตาที่มีอยู่ต่อยูนิตน้อยกว่าห้องขนาดใหญ่
ตัวเลขเหล่านี้ครอบคลุมเฉพาะการโอนคอนโดมิเนียมเท่านั้น และไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับวิลล่า ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินที่ชาวต่างชาติถือครองไม่ได้ Thaiger Legal ระบุว่าสัญญาเช่าที่จดทะเบียนมีอายุสูงสุด 30 ปี และคำพิพากษาศาลฎีกาเมื่อเดือนมีนาคม 2025 ให้ข้อตกลงต่อสัญญาอัตโนมัติที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเป็นโมฆะ การต่ออายุจึงต้องจดทะเบียนใหม่ หากเจ้าของที่ดินยังยินยอม นอกจากนี้ แนวโน้มด้านสัญชาติของ Pattaya Mail เป็นการเปรียบเทียบรายปี ควรมองเป็นทิศทางโดยรวมเท่านั้น ไม่ใช่การคาดการณ์สำหรับอาคารใดอาคารหนึ่ง
คำแนะนำของ Thaiger Legal สรุปได้เป็นสามขั้นตอน พร้อมการวางแผนงบประมาณ เอกสารเหล่านี้ยังสำคัญอีกครั้งเมื่อคุณขาย โดย Thaiger Legal ระบุว่าแบบฟอร์ม FET หรือหนังสือรับรองจากธนาคารฉบับเดียวกันนี้คือสิ่งที่ช่วยให้คุณโอนเงินที่ได้จากการขายออกนอกประเทศไทยได้
| รายการตรวจสอบ | สิ่งที่ต้องทำ | เหตุผล |
|---|---|---|
| โควตา | ขอหนังสือยืนยันที่ระบุวันที่เป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคล | สัดส่วนชาวต่างชาติถูกจำกัดที่ 49% ของพื้นที่ |
| เงินทุน | โอนเข้าเป็นเงินตราต่างประเทศ ในชื่อตนเอง ระบุวัตถุประสงค์ | สำนักงานที่ดินต้องการหลักฐานตามมาตรา 19 |
| หลักฐาน | เก็บแบบฟอร์ม FET (US$50,000 ขึ้นไป) หรือหนังสือรับรองจากธนาคาร | ต้องใช้อีกครั้งเมื่อโอนเงินที่ได้จากการขายออกนอกประเทศ |
| ค่าธรรมเนียม | เตรียมงบค่าธรรมเนียมการโอนเต็ม 2% และตกลงสัดส่วนการแบ่งจ่าย | อัตรา 0.01% ใช้เฉพาะบุคคลธรรมดาชาวไทย |
| สัญญา | ให้ที่ปรึกษาของคุณเองอ่านสัญญาและโฉนดห้องชุด | ตรวจสอบก่อนลงนาม ไม่ใช่หลังลงนาม |
ภาษีฝั่งผู้ขายก็มีผลต่อการเจรจาเช่นกัน โดย Thaiger Legal ระบุว่ามีภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% สำหรับการขายภายในห้าปี หรืออากรแสตมป์ 0.5% ในกรณีอื่น ส่วนต้นทุนการถือครองต่ำ คือ 0.02% ของมูลค่าประเมินต่อปีสำหรับบ้านหลังที่สอง
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาวิลล่าแทนคอนโด Hush Villas เสนอวิลล่าพร้อมสระส่วนตัวแบบพร้อมเข้าอยู่สี่หลังบนเกาะพะงัน (Koh Phangan) ราคาเริ่มต้น $135,000 ส่งมอบไตรมาส 1 ปี 2027 สัญญาเช่า 30 ปีคือสิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันได้ ณ วันลงนาม ส่วนระยะเวลาต่อจากนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่ออายุ และตามสัญญาเช่า สิทธิการเช่าจะตกทอดไปยังทายาทของผู้ซื้อตามเงื่อนไขเดิม
ตรวจสอบเมื่อ 15 ตุลาคม 2569
ได้ เป็นกรรมสิทธิ์เด็ดขาดตามมาตรา 19 ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ภายใต้โควตาชาวต่างชาติ 49% ของอาคาร โดยเงินต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ
ไม่ได้ Thaiger Legal ระบุว่าอัตรานี้ใช้ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 สำหรับบุคคลธรรมดาชาวไทยในอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 7,000,000 THB ชาวต่างชาติจ่าย 2%
คือบันทึกของธนาคารไทยที่ยืนยันว่าเงินโอนเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศ ออกให้เมื่อจำนวนเงินตั้งแต่ US$50,000 ขึ้นไป หากต่ำกว่านั้นจะใช้หนังสือรับรองจากธนาคารแทน และคุณต้องใช้อีกครั้งเมื่อขาย
ซื้อที่ดินไม่ได้ บ้านต้องอาศัยสัญญาเช่าไม่เกิน 30 ปี สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน และข้อตกลงต่ออายุอัตโนมัติถูกศาลวินิจฉัยว่าเป็นโมฆะในปี 2025
กำลังพิจารณาลงทุนวิลล่าบนเกาะพะงัน? Hush Villas — มีให้เลือก 4 หลัง เริ่มต้น $135,000 กุญแจ Q1 2027
ติดต่อเรา