L'article de Pattaya Mail sur les acheteurs étrangers de condos soulève une question pratique : que signifient ces chiffres pour votre propre achat ? Voici la réponse, avec les vérifications à effectuer.
Pattaya Mail rapporte que 14,899 unités de copropriété ont été transférées à des acheteurs étrangers en 2025, pour une valeur de 60.921 milliards de bahts, selon le Real Estate Information Center (REIC). Au premier semestre 2026, 6,533 unités ont changé de mains, pour une valeur de 28.270 milliards de bahts.
Ils montrent un marché dominé par un petit nombre de nationalités. Selon Pattaya Mail, qui cite le REIC, la Chine représentait 4,940 unités en 2025, soit environ un tiers des transferts étrangers, devant le Myanmar, la Russie et Taïwan. Au premier semestre 2026, le nombre d'unités a reculé de 8.8 pour cent par rapport à la même période un an plus tôt, tandis que la valeur totale n'a baissé que de 1.5 pour cent, ce que Pattaya Mail interprète comme une valeur moyenne plus élevée par unité transférée.
| Nationalité (unités 2025) | Unités transférées |
|---|---|
| Chine | 4,940 |
| Myanmar | 1,968 |
| Russie | 1,172 |
| Taïwan | 1,036 |
| France | 657 |
Pattaya Mail indique que Bangkok a représenté près de la moitié de l'ensemble des transferts étrangers en 2025, et Chonburi, Pattaya comprise, plus d'un quart. Le journal ajoute qu'une forte demande dans un seul programme peut le rapprocher de son quota étranger, même lorsque la part de propriété étrangère est bien plus faible à l'échelle nationale. Thaiger Legal énonce la règle : les étrangers ne peuvent pas détenir plus de 49% de la surface de plancher vendable d'un immeuble, et les immeubles prisés atteignent ce plafond.
Comme le plafond se mesure sur la surface de plancher cumulée et non sur le nombre d'unités, la taille compte. Pattaya Mail rapporte que les acheteurs chinois et birmans avaient en moyenne des unités d'environ 33 à 36 mètres carrés, contre environ 48 à 57 pour les acheteurs des États-Unis, de France et du Royaume-Uni. Les acheteurs indiens atteignaient environ 76 en 2025. Pattaya Mail précise que les petites unités occupent donc moins du quota disponible, par unité, que les grandes.
Ces chiffres ne portent que sur les transferts de condominiums. Ils ne disent rien des villas, qui reposent sur un terrain que les étrangers ne peuvent pas posséder. Thaiger Legal rappelle qu'un bail enregistré dure 30 ans au maximum, et qu'une décision de la Cour suprême de mars 2025 a invalidé les clauses de renouvellement automatique convenues à l'avance ; le renouvellement exige un nouvel enregistrement si le propriétaire du terrain y consent encore. Les tendances par nationalité de Pattaya Mail sont en outre des comparaisons d'une année sur l'autre : voyez-y une orientation générale plutôt qu'une prévision pour un immeuble en particulier.
Les conseils de Thaiger Legal se résument à trois étapes, plus un budget. Les formalités comptent de nouveau à la revente : selon Thaiger Legal, le même formulaire FET ou la même lettre de banque vous permet de renvoyer le produit de la vente hors de Thaïlande.
| Vérification | Démarche | Raison |
|---|---|---|
| Quota | Obtenir une confirmation écrite et datée de la personne morale | La part étrangère est plafonnée à 49% de la surface de plancher |
| Fonds | Virer en devise étrangère, à votre nom, avec l'objet indiqué | Le Land Office exige la preuve prévue à la section 19 |
| Justificatif | Conserver le formulaire FET (US$50,000+) ou la lettre de banque | Nécessaire à nouveau pour rapatrier le produit de la vente |
| Frais | Budgéter l'intégralité des frais de transfert de 2% ; fixer la répartition | Le taux de 0.01% est réservé aux personnes physiques thaïlandaises |
| Contrat | Le faire lire, ainsi que le titre, par votre propre conseiller | À examiner avant la signature, pas après |
Les taxes côté vendeur pèsent aussi dans la négociation : Thaiger Legal cite une taxe professionnelle spécifique de 3.3% sur les ventes réalisées dans les cinq ans, ou un droit de timbre de 0.5% dans le cas contraire. Les frais de détention sont faibles : 0.02% de la valeur estimée par an pour une résidence secondaire.
Pour ceux qui envisagent une villa plutôt qu'un condo, Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan, à partir de $135,000, livraison au T1 2027. Le bail de 30 ans est ce qui est enregistré et garanti à la signature ; les périodes ultérieures dépendent d'un accord au moment du renouvellement, et, selon le contrat de bail, le bail est transmis aux héritiers de l'acheteur aux conditions existantes.
Vérifié le 15 octobre 2026
Oui, en pleine propriété selon la section 19 du Condominium Act, dans la limite du quota étranger de 49% de l'immeuble. L'argent doit provenir de l'étranger, en devise étrangère.
Non. Thaiger Legal indique que ce taux court jusqu'au 30 juin 2027 pour les personnes physiques thaïlandaises, sur des biens allant jusqu'à 7,000,000 THB. Les étrangers paient 2%.
C'est l'attestation de la banque thaïlandaise que les fonds sont arrivés en devise étrangère, délivrée à partir de US$50,000, avec une lettre de banque en dessous de ce montant. Vous en aurez de nouveau besoin à la revente.
Pas le terrain. Une maison nécessite un bail d'au plus 30 ans, un usufruit ou une superficie, et les clauses de renouvellement automatique ont été jugées nulles en 2025.
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