El artículo de Pattaya Mail sobre los compradores extranjeros de condominios plantea una pregunta práctica: ¿qué significan las cifras de compradores para su propia compra? Aquí tiene la respuesta, con las comprobaciones que conviene hacer.
Pattaya Mail informa de que en 2025 se transfirieron 14,899 unidades de condominio a compradores extranjeros, por un valor de 60.921 billion baht, citando al Real Estate Information Center (REIC). En el primer semestre de 2026 cambiaron de manos 6,533 unidades, por un valor de 28.270 billion baht.
Muestran un mercado liderado por un puñado de nacionalidades. Según Pattaya Mail, que cita al REIC, China representó 4,940 unidades en 2025, aproximadamente un tercio de las transferencias a extranjeros, por delante de Myanmar, Rusia y Taiwán. En el primer semestre de 2026, el número de unidades cayó un 8.8 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que el valor total bajó solo un 1.5 por ciento, lo que Pattaya Mail interpreta como un mayor valor medio por unidad transferida.
| Nacionalidad (unidades en 2025) | Unidades transferidas |
|---|---|
| China | 4,940 |
| Myanmar | 1,968 |
| Rusia | 1,172 |
| Taiwán | 1,036 |
| Francia | 657 |
Pattaya Mail afirma que Bangkok se llevó casi la mitad de todas las transferencias a extranjeros en 2025, y Chonburi, incluida Pattaya, más de una cuarta parte. Añade que una fuerte demanda en un solo proyecto puede acercarlo a su cuota para extranjeros incluso cuando la propiedad extranjera es una proporción mucho menor a nivel nacional. Thaiger Legal expone la norma: los extranjeros no pueden poseer más del 49% de la superficie vendible de un edificio, y los edificios más populares completan la suya.
Como el límite se mide por la superficie combinada y no por el número de unidades, el tamaño importa. Pattaya Mail informa de que los compradores chinos y de Myanmar tuvieron una media de entre 33 y 36 metros cuadrados por unidad, mientras que los compradores de Estados Unidos, Francia y el Reino Unido tuvieron una media de entre 48 y 57. Los compradores indios promediaron unos 76 en 2025. Pattaya Mail señala que, por tanto, las unidades más pequeñas ocupan menos de la cuota disponible por unidad que las más grandes.
Estas cifras abarcan únicamente transferencias de condominios. No dicen nada sobre las villas, que se asientan en terrenos que los extranjeros no pueden poseer. Thaiger Legal indica que un arrendamiento registrado dura 30 años como máximo, y que una sentencia del Tribunal Supremo de marzo de 2025 anuló las cláusulas de renovación automática pactadas de antemano; la renovación requiere un nuevo registro si el propietario del terreno sigue de acuerdo. Las tendencias por nacionalidad de Pattaya Mail son además comparaciones interanuales, así que tómelas como una dirección general y no como una previsión para ningún edificio concreto.
El consejo de Thaiger Legal se resume en tres pasos, más un presupuesto. Los trámites vuelven a importar cuando usted vende: Thaiger Legal afirma que el mismo formulario FET o carta bancaria es lo que le permite enviar el producto de la venta fuera de Tailandia.
| Comprobación | Qué hacer | Por qué |
|---|---|---|
| Cuota | Obtener una confirmación escrita y fechada de la persona jurídica | La participación extranjera está limitada al 49% de la superficie |
| Fondos | Remitir en moneda extranjera, a su nombre y con el propósito indicado | El Land Office exige pruebas conforme a la section 19 |
| Justificante | Conservar el formulario FET (US$50,000 o más) o la carta bancaria | Se necesita de nuevo al repatriar el producto de la venta |
| Tasas | Presupuestar la tasa de transferencia completa del 2%; fijar el reparto | El tipo del 0.01% es solo para personas físicas tailandesas |
| Contrato | Que su propio asesor lea el contrato y el título | Revisarlo antes de firmar, no después |
Los impuestos del vendedor también influyen en la negociación: Thaiger Legal menciona un impuesto específico a la actividad empresarial del 3.3% en ventas realizadas en los primeros cinco años, o un 0.5% de timbre en caso contrario. Los costes de tenencia son bajos: el 0.02% del valor tasado al año para una segunda vivienda.
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Verificado el 15 de octubre de 2026
Sí, en dominio pleno conforme a la section 19 de la Ley de Condominios, dentro de la cuota del 49% para extranjeros del edificio. El dinero debe proceder del extranjero en moneda extranjera.
No. Thaiger Legal indica que ese tipo rige hasta el 30 de junio de 2027 para personas físicas tailandesas en inmuebles de hasta 7,000,000 THB. Los extranjeros pagan el 2%.
Es el registro del banco tailandés de que los fondos llegaron en moneda extranjera, emitido a partir de US$50,000, y por debajo de esa cifra se emite una carta bancaria. Lo necesitará de nuevo al vender.
El terreno no. Una vivienda requiere un arrendamiento de hasta 30 años, un usufructo o una superficie, y en 2025 se declararon nulas las cláusulas de renovación automática.
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