อสังหาริมทรัพย์ไทยของคุณอาจโดนมาตรการปราบนอมินีหรือไม่ และตรวจสอบอย่างไร

มาตรการปราบปรามในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์กำลังมุ่งเป้าไปที่ที่ดินที่นิติบุคคลถือครอง บทความนี้อธิบายสิ่งที่เจ้าหน้าที่ตรวจพบ และรูปแบบการถือครองที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถใช้ได้

Hua Hin Today รายงานว่าการตรวจสอบล่าสุดในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์มุ่งเน้นที่ที่ดิน 92 แปลงซึ่งถือครองโดยนิติบุคคล 71 ราย โดย 70 รายในจำนวนนี้ถูกแจ้งให้ขายภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ซึ่งอยู่ระหว่าง 180 วันถึงหนึ่งปี

การตรวจสอบในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์พบอะไรบ้าง

Hua Hin Today ในรายงานฉบับวันที่ 22 ตุลาคม 2026 ระบุว่าการตรวจสอบล่าสุดมุ่งเน้นที่ที่ดิน 92 แปลงซึ่งถือครองโดยนิติบุคคล 71 ราย ที่มีโครงสร้างการถือครองฝ่าฝืนกฎเกณฑ์การถือครองที่ดิน รายงานระบุว่าที่ดินเหล่านี้มีเนื้อที่รวม 76 ไร่ 12.2 ตารางวา สำนักงานที่ดินจังหวัดและสำนักงานที่ดินสาขาได้นำนิติบุคคลเหล่านี้เข้าสู่กระบวนการตามมาตรา 97 และมาตรา 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เนื่องจากชาวต่างชาติถือหุ้นเกินร้อยละ 49 หรือมีสัดส่วนเกินกึ่งหนึ่งของผู้ถือหุ้นทั้งหมด

บริษัทที่ถูกตรวจพบว่าฝ่าฝืนจะเป็นอย่างไร

Hua Hin Today อ้างคำกล่าวของเจ้าหน้าที่ว่า หากไม่ขายภายในระยะเวลาที่กำหนดจะมีการบังคับใช้กฎหมายและขายทอดตลาด อธิบดีกรมที่ดินเป็นผู้กำหนดระยะเวลาจำหน่าย ซึ่งต้องอยู่ระหว่าง 180 วันถึงหนึ่งปี รายงานยังระบุด้วยว่ามีนิติบุคคลหนึ่งรายขายที่ดินในหัวหินไปแล้วหนึ่งแปลง เนื้อที่ 30.1 ตารางวา มูลค่ากว่า 300,000 บาท แต่ไม่ได้ระบุว่าการขายดังกล่าวเกิดขึ้นเมื่อใดเมื่อเทียบกับช่วงที่เริ่มมาตรการปราบปราม รายงานนี้กล่าวถึงสถานการณ์ในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์เท่านั้น และไม่ได้กล่าวถึงจังหวัดอื่น

รูปแบบการถือครองใดบ้างที่ถูกกฎหมายสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

คู่มือปี 2026 ของ Thaiger Legal ระบุว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฐานะชาวต่างชาติเป็นเรื่องถูกกฎหมายและพบได้ทั่วไป โดยมีข้อยกเว้นสำคัญข้อเดียวคือ คุณไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ห้องชุดสามารถถือกรรมสิทธิ์แบบเด็ดขาดในชื่อของคุณเองได้ หากชาวต่างชาติถือครองไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายได้ของอาคาร ส่วนบ้านต้องใช้สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไม่เกิน 30 ปี สิทธิเก็บกิน (การใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต สิ้นสุดเมื่อคุณเสียชีวิต) หรือสิทธิเหนือพื้นดิน (คุณเป็นเจ้าของอาคาร และสามารถตกทอดเป็นมรดกได้) คู่มือเดียวกันระบุว่าบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีเป็นสิ่งผิดกฎหมาย และตามคำสั่งของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า การบังคับใช้เข้มงวดขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 ซึ่งเป็นขอบเขตที่คู่มือระบุไว้สำหรับการเข้มงวดดังกล่าว และไม่ควรตีความว่าเป็นกฎที่กว้างกว่านั้น

คำแนะนำนี้มีข้อจำกัดตรงไหน

รายงานของ Hua Hin Today ครอบคลุมเพียงจังหวัดเดียว และไม่ได้อธิบายว่านิติบุคคลทั้ง 71 รายถูกจัดตั้งขึ้นอย่างไร นอกเหนือจากเกณฑ์สัดส่วนหุ้นและผู้ถือหุ้น คู่มือของ Thaiger Legal เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำสำหรับโฉนดของคุณเอง มีสองประเด็นในคู่มือที่มีข้อจำกัดของตัวเอง คำพิพากษาศาลฎีกาเดือนมีนาคม 2025 ทำให้แนวทางเสนอขายแบบเดิมที่ว่า "30+30+30 เท่ากับ 90 ปี" ใช้ไม่ได้อีกต่อไป เพราะคำพิพากษานั้นวินิจฉัยว่าข้อสัญญาต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเป็นโมฆะ คู่มือผูกประเด็นนี้กับคำพิพากษาดังกล่าวโดยเฉพาะ ไม่ได้นำเสนอเป็นกฎสากล และการต่ออายุสัญญาเช่าต้องจดทะเบียนใหม่ หากเจ้าของที่ดินยังตกลงอยู่ นอกจากนี้ การลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจมีอยู่จริงและมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 แต่ใช้กับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น สำหรับทรัพย์สินที่มีราคาไม่เกิน 7,000,000 THB ดังนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงต้องจ่ายเต็ม 2% ของราคาประเมินทางการ โดยแบ่งจ่ายตามที่เจรจากัน

ควรตรวจสอบอะไรบ้างก่อนตัดสินใจ

เริ่มจากดูว่าชื่อใครอยู่บนโฉนด และเงินเดินทางมาอย่างไร ซึ่ง Thaiger Legal เรียกว่าเป็นสองการตัดสินใจที่แบกรับความเสี่ยงเกือบทั้งหมด ขอให้ทนายความของคุณยืนยันโครงสร้างเป็นลายลักษณ์อักษร และเก็บสำเนาจากธนาคารทุกฉบับไว้ สำหรับห้องชุด ให้ขอหนังสือยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรจากสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจ่ายเงินมัดจำใดๆ

Hush Villas เสนอวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวแบบพร้อมเข้าอยู่สี่หลังบน Koh Phangan เริ่มต้นที่ $135,000 โดยส่งมอบในไตรมาสที่ 1 ปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันเมื่อลงนามคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนระยะเวลาหลังจากนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่ออายุ และตามสัญญาเช่า สิทธิการเช่าจะตกทอดไปยังทายาทของผู้ซื้อตามเงื่อนไขเดิม