Könnte Ihre thailändische Immobilie in eine Nominee-Razzia geraten, und wie prüfen Sie das?

Eine Razzia in Prachuap Khiri Khan nimmt Land in Firmenbesitz ins Visier. Dieser Artikel erklärt, was die Beamten festgestellt haben und welche Eigentumswege einem ausländischen Käufer offenstehen.

Hua Hin Today berichtet, dass sich die jüngsten Prüfungen in Prachuap Khiri Khan auf 92 Grundstücke konzentrieren, die von 71 juristischen Personen gehalten werden. Davon werden 70 aufgefordert, innerhalb einer gesetzlich vorgeschriebenen Frist von 180 Tagen bis zu einem Jahr zu verkaufen.

Was haben die Prüfungen in Prachuap tatsächlich ergeben?

Hua Hin Today nennt in seinem Bericht vom 22. Oktober 2026, dass sich die jüngsten Prüfungen auf 92 Grundstücke konzentrieren, die von 71 juristischen Personen gehalten werden, deren Eigentümerstrukturen gegen die Vorschriften zum Grunderwerb verstießen. Laut dem Bericht umfassen diese Grundstücke 76 Rai und 12,2 Quadrat-Wah. Das Grundbuchamt der Provinz und seine Zweigstellen stellten die Einheiten nach den Paragraphen 97 und 98 des Land Code unter Aufsicht, weil Ausländer mehr als 49 Prozent ihrer Anteile hielten oder mehr als die Hälfte ihrer Gesellschafter stellten.

Was geschieht mit einer Firma, bei der ein Verstoß festgestellt wird?

Hua Hin Today zitiert Beamte, wonach ein Verkauf nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist zu Vollstreckungsmaßnahmen und einem Verkauf im Wege der öffentlichen Versteigerung führen würde. Die Veräußerungsfrist legt der Generaldirektor des Department of Lands fest, und sie muss zwischen 180 Tagen und einem Jahr liegen. Der Bericht besagt außerdem, dass eine Einheit bereits ein Grundstück in Hua Hin mit 30,1 Quadrat-Wah und einem Wert von mehr als 300.000 Baht verkauft hat; wann dieser Verkauf im Verhältnis zur Razzia stattfand, nennt er nicht. Der Bericht beschreibt ausschließlich die Lage in Prachuap Khiri Khan und sagt nichts über andere Provinzen.

Welche Eigentumswege sind für einen ausländischen Käufer legal?

Der Leitfaden 2026 von Thaiger Legal besagt, dass der Immobilienkauf als Ausländer legal und üblich ist, mit einer großen Ausnahme: Land dürfen Sie nicht besitzen. Eine Eigentumswohnung kann als Volleigentum auf den eigenen Namen erworben werden, sofern Ausländer nicht mehr als 49 % der verkaufsfähigen Gesamtfläche des Gebäudes halten. Für ein Haus braucht es einen eingetragenen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren, einen Nießbrauch (lebenslanges Nutzungsrecht, das mit Ihrem Tod endet) oder ein Überbaurecht (Superficies; Sie besitzen das Gebäude, und es ist vererbbar). Derselbe Leitfaden hält fest, dass eine thailändische Gesellschaft mit Nominee-Gesellschaftern illegal ist und dass sich die Durchsetzung aufgrund einer Anordnung des Department of Business Development seit dem 1. Januar 2026 verschärft hat; das ist der Geltungsbereich, den der Leitfaden für die Verschärfung angibt, und er sollte nicht als allgemeinere Regel verstanden werden.

Wo endet dieser Rat?

Der Bericht von Hua Hin Today betrifft eine Provinz und beschreibt über die Schwellenwerte für Anteile und Gesellschafter hinaus nicht, wie die 71 Einheiten aufgebaut waren. Der Leitfaden von Thaiger Legal ist eine allgemeine Information und keine Beratung zu Ihrer eigenen Urkunde. Zwei Punkte darin haben ihre eigenen Grenzen. Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 hat die alte Verkaufsformel „30+30+30 ergibt 90 Jahre“ erledigt, weil das Gericht im Voraus vereinbarte automatische Verlängerungsklauseln für nichtig erklärte; der Leitfaden knüpft dies an dieses konkrete Urteil, statt es als allgemeingültige Regel darzustellen, und die Verlängerung eines Pachtvertrags erfordert eine neue Eintragung, sofern der Grundeigentümer weiterhin zustimmt. Und die im Rahmen des Konjunkturpakets auf 0,01 % gesenkte Übertragungsgebühr gibt es tatsächlich, und sie gilt bis zum 30. Juni 2027, aber nur für Käufer, die thailändische natürliche Personen sind, bei Immobilien bis einschließlich 7.000.000 THB; ein ausländischer Käufer zahlt also die vollen 2 % des amtlichen Schätzwerts, aufgeteilt nach Verhandlung.

Was sollten Sie prüfen, bevor Sie sich festlegen?

Beginnen Sie damit, auf wessen Namen der Titel lautet und wie das Geld fließt; Thaiger Legal nennt dies die beiden Entscheidungen, die fast das gesamte Risiko tragen. Lassen Sie sich die Struktur von Ihrem eigenen Anwalt schriftlich bestätigen und bewahren Sie jede Bankkopie auf. Bei einer Eigentumswohnung holen Sie sich vor jeder Anzahlung beim Büro der juristischen Person (Eigentümergemeinschaft) eine schriftliche Bestätigung der Quote ein.

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