ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทไทยได้หรือไม่?

ผู้ซื้อมักถามว่าบริษัทไทยสามารถถือครองวิลล่าหรือที่ดินแทนตนได้หรือไม่ บทความนี้อธิบายสิ่งที่กฎเพดานการถือหุ้น กฎเรื่องผู้ถือหุ้นแทน และกฎเรื่องทุนระบุไว้

Thaiger Legal ระบุว่าเพดานการถือหุ้นของชาวต่างชาติอยู่ที่ 49% ของหุ้นในบริษัทที่ประกอบกิจการควบคุม และโทษของการสร้างภาพว่าคนไทยถือหุ้นข้างมากคือจำคุกสูงสุด 3 ปี การจดทะเบียนทำได้รวดเร็วและมีค่าธรรมเนียมราชการคงที่ ส่วนที่ยากไม่ใช่เอกสาร แต่คือโครงสร้าง

เพดานการถือหุ้นของต่างชาติ 49% ระบุไว้ว่าอย่างไร?

เพดานนี้มาจากพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 (ค.ศ. 1999) ซึ่ง Thaiger Legal อธิบายว่าเป็นการจำกัดประเภทของกิจการ ไม่ใช่การจำกัดตัวชาวต่างชาติเอง ตามพระราชบัญญัตินี้ บริษัทจะถือเป็นบริษัทต่างด้าวเมื่อชาวต่างชาติถือหุ้นตั้งแต่ครึ่งหนึ่งขึ้นไป จึงเป็นเหตุผลที่วิธีเลี่ยงที่นิยมคือบริษัทจำกัดไทยที่ถือหุ้น 49/51 บัญชีรายชื่อของพระราชบัญญัติจัดประเภทกิจการตามระดับการควบคุม ดังที่แสดงในตาราง

บริษัทไทยใช้ได้อย่างถูกกฎหมายในกรณีใด?

บริษัทไทยใช้ได้อย่างถูกกฎหมายเมื่อโครงสร้างสอดคล้องกับประเภทกิจการ Thaiger Legal ระบุว่าหลักเกณฑ์ฉบับตรงไปตรงมาคือ ชาวต่างชาติถือหุ้นได้ 100% ในธุรกิจที่ไม่ถูกควบคุม และ 49% ในธุรกิจที่ถูกควบคุม เว้นแต่จะได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างด้าว หรือได้รับความคุ้มครองตามสนธิสัญญาไมตรี การส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ให้สิทธิประโยชน์หลายอย่างนอกเหนือจากเรื่องสัดส่วนการถือหุ้น และบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมสามารถถือครองที่ดินที่ใช้ประกอบกิจการได้ Thaiger Legal ระบุว่าการพิจารณาของ BOI ใช้เวลา 40, 60 หรือ 90 วันทำการ ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ ดังนั้นบริษัทที่ขอรับการส่งเสริมจาก BOI จึงใช้เวลาเป็นเดือน ไม่ใช่เป็นวัน

เหตุใดผู้ถือหุ้นแทนชาวไทยจึงเป็นความเสี่ยงทางกฎหมาย?

ตามที่ Thaiger Legal ระบุ การถือหุ้นแทนเป็นความผิดอาญาตามมาตรา 36 ของพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ทั้งผู้ถือหุ้นแทนและชาวต่างชาติต้องรับโทษจำคุกสูงสุด 3 ปี และปรับตั้งแต่ 100,000 THB ถึง 1,000,000 THB คำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ฉบับที่ 2/2568 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 กำหนดให้ผู้ถือหุ้นชาวไทยในบริษัทที่มีหุ้นส่วนต่างชาติต้องแสดงแหล่งที่มาของเงินลงทุน Thaiger Legal รายงานว่ามีบริษัทราว 6,551 แห่งอยู่ระหว่างการตรวจสอบเชิงลึก ในเรื่องอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ คู่มือการซื้อของ Thaiger Legal ระบุว่าบริษัทที่ใช้ผู้ถือหุ้นแทนนั้นผิดกฎหมาย และไม่ใช่วิธีถือครองบ้านของคุณ บทความแยกต่างหากของเราอธิบายการปราบปรามการถือหุ้นแทนอย่างละเอียด

กฎเรื่องการจดทะเบียนและทุนมีค่าใช้จ่ายเท่าไร?

Thaiger Legal ระบุว่าค่าธรรมเนียมราชการคงที่ 5,500 THB ประกอบด้วย 500 THB สำหรับหนังสือบริคณห์สนธิ และ 5,000 THB สำหรับการจดทะเบียน บริษัทจำกัดเอกชนต้องมีผู้ถือหุ้น 2 คน ลดลงจาก 3 คนตั้งแต่วันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2023 การจดทะเบียนจัดตั้งดำเนินการผ่าน DBD Biz Regist และตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2026 การจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทจำกัดเอกชนใหม่ทำได้ทางออนไลน์เท่านั้น บริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมากไม่มีทุนขั้นต่ำตามกฎหมายโดยทั่วไป แต่ใบอนุญาตทำงานของต่างชาติแต่ละฉบับต้องมีทุนที่ชำระเต็มจำนวน 2,000,000 THB Thaiger Legal ระบุว่ากิจการควบคุมต้องมีทุน 3,000,000 THB ต่อกิจการที่ได้รับอนุญาตหนึ่งประเภท นอกจากนี้บริษัทต้องตรวจสอบบัญชีทุกปี โดยไม่มีข้อยกเว้นสำหรับบริษัทขนาดเล็ก

ควรตรวจสอบอะไรก่อนตัดสินใจ?

ควรตรวจสอบว่าใครถือหุ้น กิจการเป็นประเภทใด และจะถือครองบ้านอย่างไร ก่อนที่จะมีการโอนเงินใดๆ คู่มือการซื้อของ Thaiger Legal ระบุว่าชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ และบ้านต้องใช้สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไม่เกิน 30 ปี สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน ส่วนคอนโดมิเนียมสามารถถือกรรมสิทธิ์เต็มในนามของตนเองได้ภายในโควตา 49% ของอาคาร ขอให้ที่ปรึกษาทุกรายระบุเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเสนอช่องทางใดที่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาเช่าของ Hush Villas จดทะเบียนไว้ 30 ปี ณ วันลงนาม ส่วนระยะเวลาต่อๆ ไปขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่อสัญญา ตามสัญญาเช่า สิทธิการเช่าตกทอดไปยังทายาทของผู้ซื้อตามเงื่อนไขเดิม