Un étranger peut-il posséder un bien immobilier via une société thaïlandaise ?

Les acheteurs demandent souvent si une société thaïlandaise peut détenir une villa ou un terrain pour leur compte. Cet article expose ce que disent le plafond de détention du capital, les règles sur les prête-noms et les règles de capital.

Thaiger Legal situe le plafond étranger à 49 % des actions dans les sociétés exerçant des activités restreintes, et la sanction pour une fausse majorité thaïlandaise à 3 ans de prison au maximum. L'immatriculation est rapide, avec des frais publics forfaitaires. Le plus difficile n'est pas la paperasse, c'est la structure.

Que dit réellement la limite de 49 % pour les étrangers ?

La limite découle du Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), que Thaiger Legal décrit comme restreignant des activités, et non les étrangers en tant que tels. Selon la loi, une société est considérée comme étrangère lorsque des étrangers détiennent la moitié des actions ou plus, d'où le contournement habituel par la société à responsabilité limitée thaïlandaise 49/51. Les listes de la loi classent les activités selon leur degré de restriction, comme le montre le tableau.

Dans quels cas une société thaïlandaise fonctionne-t-elle légalement ?

Une société thaïlandaise fonctionne légalement lorsque la structure correspond à l'activité. Thaiger Legal explique que la version honnête de la règle est la suivante : les étrangers peuvent détenir 100 % d'une activité non restreinte, et 49 % d'une activité restreinte, à moins de bénéficier d'une promotion BOI, d'une Foreign Business Licence ou de la protection du Treaty of Amity. La promotion BOI s'accompagne de plusieurs avantages au-delà de la détention du capital, et une société promue peut posséder le terrain sur lequel elle exerce. Thaiger Legal indique que l'examen BOI prend 40, 60 ou 90 jours ouvrés selon la taille du projet ; une société BOI demande donc des mois, pas des jours.

Pourquoi les actionnaires prête-nom thaïlandais constituent-ils un risque juridique ?

La détention d'actions par prête-nom est une infraction pénale au titre de la section 36 du Foreign Business Act, selon Thaiger Legal. Le prête-nom comme l'étranger encourent jusqu'à 3 ans de prison et des amendes de 100 000 THB à 1 000 000 THB. L'ordonnance DBD n° 2/2568, en vigueur depuis le 1 janvier 2026, impose aux actionnaires thaïlandais des sociétés à partenaires étrangers de justifier l'origine de leurs fonds d'investissement. Thaiger Legal fait état d'environ 6 551 sociétés faisant l'objet d'enquêtes approfondies. Sur le plan immobilier en particulier, le guide d'achat de Thaiger Legal qualifie la société prête-nom d'illégale et précise que ce n'est pas un moyen de détenir sa maison. Notre article distinct traite en détail de la répression des prête-noms.

Que coûtent l'immatriculation et les règles de capital ?

Thaiger Legal chiffre les frais publics à 5 500 THB forfaitaires, soit 500 THB pour l'acte constitutif (Memorandum of Association) et 5 000 THB pour l'immatriculation. Une société privée à responsabilité limitée exige 2 actionnaires, contre 3 jusqu'au 16 février 2023. La constitution passe par DBD Biz Regist et, depuis le 1 juillet 2026, la constitution de nouvelles sociétés privées à responsabilité limitée se fait uniquement en ligne. Il n'existe pas de capital minimum légal général pour une société à majorité thaïlandaise, et chaque permis de travail étranger exige 2 000 000 THB entièrement libérés. Thaiger Legal indique que les activités restreintes exigent 3 000 000 THB par activité autorisée. La société doit en outre faire auditer ses comptes chaque année, sans exemption pour les petites sociétés.

Que faut-il vérifier avant de décider ?

Vérifiez qui détient les actions, quelle est l'activité et comment vous détiendrez le logement, avant tout mouvement de fonds. Le guide d'achat de Thaiger Legal précise que les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain, et qu'une maison nécessite un bail enregistré d'au plus 30 ans, un usufruit ou une superficie (superficies). Les condominiums peuvent être détenus en pleine propriété à votre nom dans la limite du quota de 49 % de l'immeuble. Demandez à tout conseiller d'indiquer par écrit la voie légale qu'il propose. Le bail de Hush Villas est enregistré pour 30 ans à la signature, les durées ultérieures dépendant d'un accord au renouvellement. Selon son contrat de bail, le bail est transmis aux héritiers de l'acheteur aux conditions existantes.