外国人可以通过泰国公司持有房产吗?

买家常问,泰国公司能否替自己持有别墅或土地。本文梳理持股上限、代持规则和注册资本规则的具体规定。

Thaiger Legal 指出,从事受限活动的公司,外资持股上限为49%,伪造泰方多数股权的处罚最高可达3年监禁。注册办理很快,政府收费固定。真正的难点不在文件手续,而在架构设计。

49%的外资上限究竟是怎么规定的?

该上限源自佛历2542年(1999年)《外商经营法》,Thaiger Legal 将其描述为限制特定活动,而非限制外国人本身。根据该法,外国人持有一半或以上股份的公司即被视为外国公司,因此常见的变通办法是设立49/51的泰国有限公司。该法按限制程度对活动进行分类,详见下表。

泰国公司在哪些情况下合法可行?

当架构与经营活动相匹配时,泰国公司才合法可行。Thaiger Legal 表示,这条规则的准确说法是:外国人可以100%持有非受限业务,而对于受限业务,除非拥有 BOI promotion、外商经营许可证或《友好条约》保护,否则只能持有49%。BOI promotion 除持股安排外还带来多项优惠,获得扶持的公司可以拥有其经营所用的土地。Thaiger Legal 表示,BOI 审核根据项目规模需要40、60或90个工作日,因此 BOI 公司需要数月而非数天。

泰国代持股东为何存在法律风险?

据 Thaiger Legal 称,代持股份属于《外商经营法》第36条规定的刑事犯罪。代持人和外国人双方均面临最高3年监禁,以及100,000 THB至1,000,000 THB的罚款。自2026年1月1日起施行的 DBD 第2/2568号命令,要求外资合作公司的泰方股东说明其投资资金来源。Thaiger Legal 报告称,约有6,551家公司正在接受深入调查。就房产而言,Thaiger Legal 的购房指南称,代持公司是非法的,不能用来持有自己的住所。我们另有一篇文章详细介绍了对代持的整治行动。

注册和资本规则需要多少费用?

Thaiger Legal 称,政府收费固定为5,500 THB,其中公司章程大纲(Memorandum of Association)500 THB,注册5,000 THB。私人有限公司需要2名股东,自2023年2月16日起由原来的3名降为2名。公司设立通过 DBD Biz Regist 办理,并且自2026年7月1日起,新设私人有限公司只能在线办理。泰方占多数的公司没有一般性的法定最低资本要求,但每个外籍员工工作许可需要2,000,000 THB全额实缴。Thaiger Legal 称,受限活动每项获许可的活动需要3,000,000 THB。公司每年还需要进行审计,小型公司也不例外。

做决定前应当核查什么?

在任何资金转出之前,先核查谁持有股份、从事什么活动,以及你将如何持有住宅。Thaiger Legal 的购房指南指出,外国人不能拥有土地,房屋则需要办理最长30年的租约登记、用益权(usufruct)或地上权(superficies)。公寓可在49%的楼宇外资配额内以本人名义永久产权持有。请要求任何顾问以书面形式说明其建议采用哪种合法途径。Hush Villas 的租约在签约时登记为30年,后续期限取决于续约时的协商。根据其租赁协议,租约将按现有条款传给买家的继承人。