Los compradores suelen preguntar si una sociedad tailandesa puede ser titular de una villa o de un terreno por ellos. Este artículo expone lo que dicen el límite de participación, las normas sobre testaferros y las normas de capital.
Thaiger Legal sitúa el límite extranjero en el 49% de las acciones en las sociedades que desarrollan actividades restringidas, y la pena por simular la mayoría tailandesa en hasta 3 años de cárcel. El registro es rápido, con una tasa oficial fija. Lo difícil no es el papeleo, sino la estructura.
El límite procede de la Ley de Negocios Extranjeros B.E. 2542 (1999), que Thaiger Legal describe como una norma que restringe actividades, no a los extranjeros como tales. Según la Ley, una sociedad se considera extranjera cuando los extranjeros poseen la mitad de las acciones o más, razón por la cual la solución habitual es la sociedad limitada tailandesa 49/51. Las listas de la Ley clasifican las actividades según su grado de restricción, como muestra la tabla.
| Categoría | Qué dice Thaiger Legal | Posición del extranjero |
|---|---|---|
| Lista 1 | Incluye compraventa de terrenos, medios de comunicación, cultivo de arroz | Prohibido por completo |
| Listas 2 y 3 | La Lista 3 abarca la mayoría de los negocios de servicios | Aprobación del Consejo de Ministros o Licencia de Negocio Extranjero |
| No restringidas | Como la mayor parte de la manufactura y la exportación | Propiedad extranjera del 100% lícita |
Una sociedad tailandesa funciona legalmente cuando la estructura se ajusta a la actividad. Thaiger Legal afirma que la versión honesta de la norma es que los extranjeros pueden poseer el 100% de un negocio no restringido, y el 49% de uno restringido, salvo que cuenten con promoción de la BOI, una Licencia de Negocio Extranjero o la protección del Tratado de Amistad. La promoción de la BOI conlleva varios incentivos más allá de la participación accionarial, y una sociedad promovida puede ser propietaria del terreno desde el que opera. Thaiger Legal indica que la revisión de la BOI tarda 40, 60 o 90 días hábiles según el tamaño del proyecto, de modo que una sociedad con BOI lleva meses, no días.
La tenencia de acciones mediante testaferros es un delito conforme al artículo 36 de la Ley de Negocios Extranjeros, según Thaiger Legal. Tanto el testaferro como el extranjero se enfrentan a hasta 3 años de cárcel y multas de 100,000 THB a 1,000,000 THB. La Orden DBD n.º 2/2568, en vigor desde el 1 de enero de 2026, exige a los accionistas tailandeses de sociedades con socios extranjeros acreditar el origen de los fondos de su inversión. Thaiger Legal informa de unas 6,551 sociedades bajo investigación en profundidad. En cuanto a la propiedad inmobiliaria en concreto, la guía de compra de Thaiger Legal califica de ilegal una sociedad testaferro y dice que no es una forma de ser titular de tu vivienda. Nuestro artículo aparte trata en detalle la ofensiva contra los testaferros.
Thaiger Legal sitúa la tasa oficial en una cantidad fija de 5,500 THB, compuesta por 500 THB por el Acta Constitutiva y 5,000 THB por el registro. Una sociedad limitada privada necesita 2 accionistas, frente a los 3 exigidos hasta el 16 de febrero de 2023. La constitución se tramita a través de DBD Biz Regist y, desde el 1 de julio de 2026, la constitución de nuevas sociedades limitadas privadas es solo en línea. No existe un capital mínimo legal general para una sociedad de mayoría tailandesa, y cada permiso de trabajo de extranjero requiere 2,000,000 THB totalmente desembolsados. Thaiger Legal dice que las actividades restringidas requieren 3,000,000 THB por actividad con licencia. La sociedad también necesita una auditoría cada año, sin exención para pequeñas empresas.
Comprueba quién posee las acciones, cuál es la actividad y cómo vas a ser titular de la vivienda, antes de mover un solo euro. La guía de compra de Thaiger Legal dice que los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos, y que una casa requiere un arrendamiento registrado de hasta 30 años, un usufructo o un derecho de superficie. Los condominios pueden poseerse en plena propiedad a tu nombre dentro de la cuota del 49% del edificio. Pide a cualquier asesor que indique por escrito qué vía legal propone. El arrendamiento de Hush Villas se registra por 30 años en el momento de la firma, y los plazos posteriores dependen del acuerdo en la renovación. Conforme a su contrato de arrendamiento, el arrendamiento pasa a los herederos del comprador en sus condiciones vigentes.
| Pregunta | Qué dicen las fuentes | Acción |
|---|---|---|
| ¿Quién posee las acciones? | Los testaferros son un delito | Rechaza cualquier acuerdo con testaferros |
| ¿Es restringida la actividad? | Límite del 49% salvo BOI, licencia o tratado | Haz que te confirmen la vía por escrito |
| ¿Es la vivienda un condominio? | Plena propiedad dentro de la cuota del 49% del edificio | Conserva la prueba de las transferencias en divisa extranjera |
| ¿Es una casa? | Arrendamiento de hasta 30 años, usufructo o derecho de superficie | Registra el derecho en el Registro de la Propiedad |
Verificado el 15 de octubre de 2026
No. Thaiger Legal dice que son un delito conforme al artículo 36, con hasta 3 años de cárcel y multas de 100,000 THB a 1,000,000 THB.
Sí, si la actividad no es restringida. Para las actividades restringidas, Thaiger Legal enumera la promoción de la BOI, una Licencia de Negocio Extranjero o la protección del Tratado de Amistad.
Dos. Thaiger Legal dice que el mínimo bajó de 3 a 2 el 16 de febrero de 2023, aunque muchas guías antiguas siguen diciendo 3.
No. Thaiger Legal dice que una casa requiere un arrendamiento de hasta 30 años, un usufructo o un derecho de superficie sobre la parcela.
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