Kann ein Ausländer über eine thailändische Gesellschaft Immobilien besitzen?

Käufer fragen oft, ob eine thailändische Gesellschaft für sie eine Villa oder ein Grundstück halten kann. Dieser Artikel legt dar, was die Beteiligungsgrenze, die Nominee-Regeln und die Kapitalvorschriften besagen.

Thaiger Legal beziffert die Obergrenze für ausländische Beteiligungen auf 49 % der Anteile an Gesellschaften mit beschränkten Tätigkeiten, die Strafe für das Vortäuschen der thailändischen Mehrheit auf bis zu 3 Jahre Haft. Die Eintragung geht schnell und kostet eine pauschale staatliche Gebühr. Schwierig ist nicht der Papierkram, sondern die Struktur.

Was besagt die 49-%-Grenze für Ausländer tatsächlich?

Die Grenze stammt aus dem Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), der laut Thaiger Legal Tätigkeiten beschränkt, nicht Ausländer als solche. Nach dem Gesetz gilt eine Gesellschaft als ausländisch, wenn Ausländer die Hälfte der Anteile oder mehr halten; deshalb ist die übliche Umgehung die thailändische Limited Company im Verhältnis 49/51. Die Listen des Gesetzes ordnen die Tätigkeiten nach dem Grad ihrer Beschränkung, wie die Tabelle zeigt.

Wo funktioniert eine thailändische Gesellschaft rechtmäßig?

Eine thailändische Gesellschaft funktioniert rechtmäßig, wenn die Struktur zur Tätigkeit passt. Thaiger Legal zufolge lautet die ehrliche Fassung der Regel: Ausländer können 100 % eines nicht beschränkten Unternehmens besitzen, bei einem beschränkten dagegen 49 %, es sei denn, sie verfügen über eine BOI-Förderung, eine Foreign Business Licence oder den Schutz des Treaty of Amity. Die BOI-Förderung bringt über die Beteiligung hinaus mehrere Anreize mit sich, und eine geförderte Gesellschaft darf das Land besitzen, auf dem sie tätig ist. Thaiger Legal zufolge dauert die BOI-Prüfung je nach Projektgröße 40, 60 oder 90 Arbeitstage; eine BOI-Gesellschaft braucht also Monate, nicht Tage.

Warum sind thailändische Nominee-Gesellschafter ein rechtliches Risiko?

Nominee-Beteiligungen sind laut Thaiger Legal nach Section 36 des Foreign Business Act eine Straftat. Sowohl der Nominee als auch der Ausländer müssen mit bis zu 3 Jahren Haft und Geldstrafen von 100,000 THB bis 1,000,000 THB rechnen. Die DBD Order No. 2/2568, seit dem 1. Januar 2026 in Kraft, verlangt von thailändischen Gesellschaftern in Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung den Nachweis der Herkunft ihrer Investitionsmittel. Thaiger Legal berichtet von rund 6,551 Gesellschaften, die eingehend untersucht werden. Speziell zu Immobilien bezeichnet der Kaufratgeber von Thaiger Legal eine Nominee-Gesellschaft als illegal und sagt, sie sei kein Weg, das eigene Zuhause zu halten. Unser separater Artikel behandelt das harte Vorgehen gegen Nominees ausführlich.

Was kosten Eintragung und Kapitalvorschriften?

Thaiger Legal beziffert die staatliche Gebühr auf pauschal 5,500 THB, bestehend aus 500 THB für den Gesellschaftsvertrag (Memorandum of Association) und 5,000 THB für die Eintragung. Eine Private Limited Company braucht 2 Gesellschafter; seit dem 16. Februar 2023 sind es nicht mehr 3. Die Gründung läuft über DBD Biz Regist, und seit dem 1. Juli 2026 erfolgt die Gründung neuer Private Limited Companies ausschließlich online. Für eine mehrheitlich thailändische Gesellschaft gibt es kein allgemeines gesetzliches Mindestkapital, und für jede ausländische Arbeitserlaubnis müssen 2,000,000 THB voll eingezahlt sein. Thaiger Legal zufolge erfordern beschränkte Tätigkeiten 3,000,000 THB pro lizenzierter Tätigkeit. Die Gesellschaft braucht außerdem jedes Jahr eine Abschlussprüfung, ohne Ausnahme für kleine Gesellschaften.

Was sollten Sie vor der Entscheidung prüfen?

Prüfen Sie, wer die Anteile hält, um welche Tätigkeit es geht und wie Sie das Zuhause halten werden, bevor Geld fließt. Der Kaufratgeber von Thaiger Legal sagt, dass Ausländer kein Land besitzen können; für ein Haus braucht es einen eingetragenen Pachtvertrag (Lease) von bis zu 30 Jahren, einen Nießbrauch (Usufruct) oder ein Aufbaurecht (Superficies). Eigentumswohnungen können im Rahmen der 49-%-Gebäudequote im eigenen Namen als Volleigentum (Freehold) erworben werden. Lassen Sie sich von jedem Berater schriftlich bestätigen, welchen legalen Weg er vorschlägt. Der Pachtvertrag der Hush Villas wird bei Unterzeichnung für 30 Jahre eingetragen; spätere Laufzeiten hängen von einer Einigung bei der Verlängerung ab. Nach dem Pachtvertrag geht das Pachtrecht zu unveränderten Bedingungen auf die Erben des Käufers über.