Номинальные структуры владения в Таиланде под пристальным вниманием властей. Что должен проверить иностранный покупатель перед подписанием документов.

Сентябрьское предупреждение Siam Legal International 2026 года о рисках номинальных компаний не стало неожиданностью для тех, кто следит за регуляторной политикой Таиланда. Примечательной оказалась конкретность формулировок: юридическая фирма описала реальные сценарии правоприменения, а не просто расплывчато предостерегла от рисков. Для иностранных граждан, которые владеют тайской недвижимостью через корпоративную структуру или только рассматривают такую возможность, эта конкретность принципиально важна. Разговор смещается из плоскости гипотетических рисков в плоскость реальной уязвимости.

Номинальные схемы — когда граждане Таиланда формально держат акции компании в интересах иностранного покупателя, обходя ограничения на владение землёй, — существуют в правовой серой зоне уже несколько десятилетий. Нынешний регуляторный климат эту зону неуклонно сужает. Если вы сейчас изучаете рынок недвижимости Таиланда или уже владеете активами через структуру, доставшуюся вам от застройщика или агента, — самое время провести аудит своего положения.

Шаг первый: разберитесь, чем вы на самом деле владеете

Прежде чем оценивать риски, необходимо чётко понимать юридическую схему своего владения. Звучит очевидно. Однако большинство покупателей такой ясности не имеют. Вы должны уметь ответить на следующие вопросы, не звоня никому:

• Оформлена ли недвижимость на ваше имя, через тайскую компанию или через долгосрочную аренду (leasehold на основе Chanote)?
• Если через компанию: кто остальные акционеры, какова их доля и каково документальное обоснование их участия?
• Есть ли акционерное соглашение или соглашение об узуфрукте, защищающее ваши права бенефициара?
• Регулярно ли компания подавала годовую отчётность и налоговые декларации?

Если вы не можете дать на эти вопросы чёткие ответы, вы не в состоянии объективно оценить свои риски — и уж тем более не сможете продать или рефинансировать актив без серьёзных затруднений.

Шаг второй: разграничьте номинальную структуру и законную корпоративную

Тайское законодательство допускает владение недвижимостью через зарегистрированную в Таиланде компанию при условии, что большинство акций действительно принадлежит гражданам Таиланда и компания ведёт реальную хозяйственную деятельность. Граница между законной корпоративной структурой и незаконной номинальной определяется умыслом и содержанием. Вот чеклист для их разграничения:

• Реальные тайские акционеры — люди, чей финансовый вклад подтверждён документами, а не те, кому заплатили за то, чтобы они одолжили своё имя
• Действующая корпоративная цель — компания выполняет реальные функции, а не существует исключительно для владения одним земельным участком
• Документация на рыночных условиях — акционерные соглашения, протоколы собраний и финансовая отчётность, которые выдержат проверку регулятора
• Отсутствие скрытых соглашений, фактически передающих контроль обратно иностранному покупателю при формальном сохранении права собственности за тайскими лицами

Если рассматриваемая вами структура — или уже имеющаяся — не соответствует более чем одному из этих критериев, вам следует проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости, прежде чем это сделает за вас Департамент развития бизнеса Таиланда.

Шаг третий: изучите альтернативы, а не только риски

Правильный ответ на риски номинальных структур — не растерянность, а понимание того, какие законные схемы реально подходят для вашей ситуации. У иностранных граждан в Таиланде есть несколько легальных путей: аренда на 30 лет с зарегистрированным правом продления, соглашение об узуфрукте или, в ряде случаев, покупка по Закону о кондоминиумах Таиланда при наличии иностранной квоты. Это не обходные пути — это установленные законом механизмы.

Применительно к инвестициям в виллы — особенно на Koh Phangan, где значительная часть того, что предлагается как земля на продажу на Koh Phangan, расположена на участках с правом Chanote, — схемы leasehold могут быть прозрачными, приемлемыми для финансирования и юридически исполнимыми при грамотном оформлении. Ключевой фактор — не сама схема, а то, кто её разработал и было ли соглашение зарегистрировано в Земельном департаменте на момент покупки. Незарегистрированные договоры аренды практически не дают никакой защиты.

Оценивая, где лучше всего покупать недвижимость в Таиланде именно для вашего случая, юридическая структура владения должна иметь не меньший вес, чем расположение объекта. Покупатели, расставляющие эти приоритеты в обратном порядке, как правило, именно они и сталкиваются с проблемами спустя пять лет.

Что это означает, если вы ещё на стадии изучения рынка

Если вы ещё не совершили покупку, ужесточение контроля над номинальными структурами — не повод уходить с рынка, а повод войти на него правильно. Это означает выбор застройщиков и проектов, где структура владения заранее определена, документально подтверждена и юридически защищена — до того, как вы переведёте задаток. Небольшой застройщик вилл на Koh Phangan, возводящий готовые объекты в рамках зарегистрированного leasehold, снимает значительную часть правовых рисков, которые покупатели неформальных земельных сделок несут бессрочно.

Проверьте тип правоустанавливающего документа (Chanote — единственный вариант, заслуживающий внимания). Убедитесь, что аренда зарегистрирована в Земельном департаменте, а не просто подписана сторонами. Запросите юридическое заключение, подготовленное на этапе формирования структуры проекта, — у любого серьёзного застройщика оно есть.

Именно на таком подходе работает Hush Villas: четыре частные виллы с бассейном на Koh Phangan, структурированные для иностранного владения с самого начала, с полным пакетом документации, доступным на любом этапе сделки. Если вы сейчас сравниваете юридические структуры, а не рекламные буклеты, — это именно тот разговор, который стоит вести с нами. Yura Lauri готова ответить на ваши вопросы.