Les structures de prête-nom sont dans le viseur en Thaïlande. Voici ce qu'un acheteur étranger doit vérifier avant de signer quoi que ce soit.

L'avis de septembre 2026 de Siam Legal International sur les risques liés aux sociétés prête-nom n'a surpris personne parmi ceux qui suivent l'évolution réglementaire en Thaïlande. Ce qui l'a rendu remarquable, c'est sa précision — le cabinet y décrit des scénarios d'application concrets, et non de vagues mises en garde. Pour les ressortissants étrangers qui possèdent ou envisagent d'acquérir un bien immobilier thaïlandais via une structure sociétaire, cette précision a son importance. Elle fait passer la conversation du risque hypothétique à l'exposition opérationnelle réelle.

Les montages prête-nom — dans lesquels des ressortissants thaïlandais détiennent des parts dans une société au nom d'un acheteur étranger afin de contourner les restrictions sur la propriété foncière — existent dans une zone grise depuis des décennies. Le climat réglementaire actuel comprime cette zone grise. Que vous fassiez activement des recherches sur l'immobilier en Thaïlande ou que vous déteniez déjà des actifs via une structure héritée d'un promoteur ou d'un agent, c'est le bon moment pour auditer votre situation.

Étape 1 : Comprendre ce que vous possédez réellement

Avant d'évaluer le risque, vous avez besoin d'une cartographie juridique claire de votre structure de propriété. Cela semble évident. Pourtant, la plupart des acheteurs n'en disposent pas. Concrètement, vous devriez pouvoir répondre aux questions suivantes sans avoir à appeler qui que ce soit :

• Le bien est-il détenu en votre nom propre, via une société thaïlandaise, ou par le biais d'un bail long terme (bail emphytéotique adossé à un Chanote) ?
• S'il est détenu via une société : qui sont les autres actionnaires, quel pourcentage détiennent-ils, et quelle est la base documentée de leur implication ?
• Existe-t-il un pacte d'actionnaires ou un accord d'usufruit protégeant vos droits en tant que bénéficiaire effectif ?
• La société a-t-elle déposé ses comptes annuels et déclarations fiscales de manière régulière ?

Si vous ne pouvez pas répondre clairement à ces questions, vous n'êtes pas en mesure d'évaluer votre exposition — et vous n'êtes certainement pas en position de vendre ou de refinancer sans vous heurter à des obstacles.

Étape 2 : Faire la différence entre une structure prête-nom et une structure sociétaire légitime

Le droit thaïlandais autorise les ressortissants étrangers à détenir un bien immobilier via une société enregistrée en Thaïlande, à condition que celle-ci dispose d'une majorité d'actionnaires thaïlandais authentiques et d'une activité commerciale réelle. La frontière entre une structure sociétaire légale et un montage prête-nom illégal tient à l'intention et à la substance. Voici une liste de critères pour distinguer les deux :

• De véritables actionnaires thaïlandais — des personnes ayant apporté une contribution financière documentée, et non des individus rémunérés pour prêter leur nom
• Un objet social réel — la société remplit une fonction concrète qui va au-delà de la simple détention d'un terrain
• Une documentation rigoureuse — pactes d'actionnaires, procès-verbaux de réunions et documents financiers capables de résister à un contrôle réglementaire
• Aucun accord parallèle qui transfèrerait effectivement le contrôle à l'acheteur étranger tout en laissant la propriété nominale entre les mains de parties thaïlandaises

Si la structure que vous examinez — ou que vous détenez déjà — ne satisfait pas plusieurs de ces critères, vous devriez consulter un avocat spécialisé en droit immobilier avant que le Département du Développement des Affaires thaïlandais ne procède lui-même à cette vérification.

Étape 3 : Évaluer les alternatives, pas seulement les risques

Face au risque lié aux prête-noms, la bonne réponse n'est pas l'immobilisme — c'est de comprendre quelles structures juridiques sont réellement adaptées à votre situation. Les ressortissants étrangers en Thaïlande disposent de plusieurs voies légitimes : un bail de 30 ans assorti d'un droit de renouvellement enregistré, un accord d'usufruit, ou dans certains cas un achat en application de la loi sur les copropriétés thaïlandaises lorsque le quota étranger est disponible. Ces dispositifs ne sont pas des subterfuges. Ils constituent le cadre légal.

Pour l'investissement en villa en particulier — notamment dans des endroits comme Koh Phangan où une grande partie de ce qui est commercialisé comme terrain à vendre à Koh Phangan se trouve sur des parcelles titrées en Chanote — les structures en bail peuvent être claires, finançables et opposables aux tiers lorsqu'elles sont rédigées correctement. La variable déterminante n'est pas la structure elle-même, mais qui l'a rédigée et si elle a été enregistrée au Bureau des Terres au moment de l'achat. Les contrats de bail non enregistrés n'offrent presque aucune protection.

Lorsque vous évaluez ce qui pourrait être le meilleur endroit pour acheter un bien immobilier en Thaïlande selon votre situation personnelle, l'architecture juridique de votre propriété devrait peser autant que la localisation elle-même. Les acheteurs qui inversent cette priorité sont généralement ceux qui se retrouvent avec des problèmes cinq ans plus tard.

Ce que cela signifie si vous êtes encore en phase de recherche

Si vous n'avez pas encore acheté, la répression des prête-noms n'est pas une raison de quitter le marché — c'est une raison d'y entrer correctement. Cela implique de sélectionner des promoteurs et des projets dont la structure de propriété est prédéfinie, documentée et juridiquement défendable avant même de virer un acompte. Un petit promoteur de villas à Koh Phangan qui livre des produits clés en main dans un cadre de bail enregistré élimine d'emblée une catégorie significative de risques juridiques que les acheteurs de terrains informels portent indéfiniment.

Vérifiez le type de titre de propriété (le Chanote est la seule qualité qui vaille). Confirmez que le bail est enregistré au Bureau des Terres, et pas simplement signé entre les parties. Demandez l'avis juridique qui a été établi au moment où la structure du projet a été mise en place — tout promoteur sérieux en disposera.

Hush Villas fonctionne exactement sur cette base : quatre villas privées avec piscine à Koh Phangan, structurées pour la propriété étrangère dès leur conception, avec une documentation complète disponible à n'importe quel stade du processus de vente. Si vous en êtes à comparer des structures plutôt que des brochures, c'est précisément la conversation qu'il convient d'avoir avec nous.