Nominee-Strukturen stehen in Thailand unter Beobachtung. Was ausländische Käufer vor der Vertragsunterzeichnung prüfen sollten.

Siam Legal Internationals Empfehlung vom September 2026 zu den Risiken von Nominee-Gesellschaften kam für niemanden überraschend, der Thailands regulatorische Entwicklung aufmerksam verfolgt hat. Bemerkenswert war die Präzision: Die Kanzlei schilderte konkrete Durchsetzungsszenarien statt vager Warnungen. Für ausländische Staatsangehörige, die Immobilien in Thailand über eine Gesellschaftsstruktur besitzen oder erwerben möchten, ist genau diese Präzision entscheidend. Sie verlagert die Diskussion von hypothetischen Risiken hin zu konkreter rechtlicher Angreifbarkeit.

Nominee-Konstruktionen – bei denen thailändische Staatsangehörige Anteile an einer Gesellschaft stellvertretend für einen ausländischen Käufer halten, um gesetzliche Grundstückseigentumsbeschränkungen zu umgehen – existieren seit Jahrzehnten in einer rechtlichen Grauzone. Das aktuelle regulatorische Klima verengt diese Grauzone zunehmend. Wer derzeit aktiv nach Immobilien in Thailand sucht oder bereits Vermögenswerte in einer Struktur hält, die von einem Entwickler oder Makler übernommen wurde, sollte jetzt den richtigen Moment nutzen, um die eigene Position zu überprüfen.

Schritt eins: Verstehen, was Sie tatsächlich besitzen

Bevor Sie das Risiko beurteilen können, brauchen Sie einen klaren rechtlichen Überblick über Ihre Eigentumsstruktur. Das klingt selbstverständlich – die meisten Käufer haben ihn schlicht nicht. Konkret sollten Sie folgende Fragen beantworten können, ohne erst jemanden anrufen zu müssen:

• Ist die Immobilie auf Ihren Namen eingetragen, über eine thailändische Gesellschaft gehalten oder über ein langfristiges Pachtrecht (Chanote-gesichertes Leasehold)?
• Falls über eine Gesellschaft: Wer sind die übrigen Gesellschafter, welchen Anteil halten sie, und was ist die dokumentierte Grundlage ihrer Beteiligung?
• Gibt es eine Gesellschafter- oder Nießbrauchsvereinbarung, die Ihr wirtschaftliches Interesse schützt?
• Hat die Gesellschaft regelmäßig Jahresabschlüsse und Steuererklärungen eingereicht?

Wenn Sie diese Fragen nicht eindeutig beantworten können, sind Sie nicht in der Lage, Ihre Risikolage zu beurteilen – und schon gar nicht in der Position, die Immobilie reibungslos zu verkaufen oder zu refinanzieren.

Schritt zwei: Den Unterschied zwischen einer Nominee-Struktur und einer legitimen Gesellschaftsstruktur kennen

Das thailändische Recht erlaubt es ausländischen Staatsangehörigen grundsätzlich, Immobilien über eine in Thailand registrierte Gesellschaft zu halten – vorausgesetzt, die Gesellschaft verfügt über eine echte thailändische Mehrheitsbeteiligung und einen tatsächlichen Geschäftsbetrieb. Die Grenze zwischen einer legalen Gesellschaftsstruktur und einer illegalen Nominee-Konstruktion liegt in der Absicht und der tatsächlichen Substanz. Eine Checkliste zur Unterscheidung:

• Echte thailändische Gesellschafter – Personen mit nachgewiesenem finanziellem Beitrag, keine bezahlten Strohmänner
• Aktiver Gesellschaftszweck – die Gesellschaft hat eine reale Funktion jenseits des Haltens eines einzigen Grundstücks
• Dokumentation auf Marktbedingungen – Gesellschaftervereinbarungen, Protokolle und Finanzunterlagen, die einer behördlichen Prüfung standhalten würden
• Keine Nebenvereinbarungen, die die tatsächliche Kontrolle faktisch an den ausländischen Käufer zurückübertragen, während das nominelle Eigentum bei thailändischen Parteien verbleibt

Wenn die Struktur, die Sie prüfen – oder bereits halten – mehr als eines dieser Kriterien nicht erfüllt, sollten Sie einen qualifizierten Immobilienanwalt hinzuziehen, bevor Thailands Department of Business Development diese Prüfung für Sie vornimmt.

Schritt drei: Die Alternativen bewerten, nicht nur das Risiko

Die richtige Antwort auf Nominee-Risiken ist keine Lähmung – sondern zu verstehen, welche rechtlichen Strukturen für Ihre konkrete Situation tatsächlich funktionieren. Ausländische Staatsangehörige haben in Thailand mehrere legitime Wege: ein 30-jähriges Pachtrecht mit eingetragenem Verlängerungsrecht, ein Nießbrauchsrecht oder in bestimmten Fällen einen Kauf nach dem Thai Condominium Act, sofern Ausländerkontingente verfügbar sind. Das sind keine Umgehungslösungen – das ist der gesetzliche Rahmen.

Speziell bei Villeninvestitionen – insbesondere auf Koh Phangan, wo viele der als Grundstücke zum Verkauf vermarkteten Objekte auf Chanote-betitelten Parzellen liegen – können Leasehold-Strukturen sauber, bankfähig und durchsetzbar sein, wenn sie korrekt aufgesetzt werden. Der entscheidende Faktor ist nicht die Struktur selbst, sondern wer sie aufgesetzt hat und ob sie zum Zeitpunkt des Kaufs beim Grundbuchamt eingetragen wurde. Nicht eingetragene Pachtverträge bieten kaum Rechtsschutz.

Wenn Sie beurteilen, was für Ihre persönlichen Umstände der beste Ort für einen Immobilienkauf in Thailand ist, sollte die rechtliche Struktur Ihres Eigentums mindestens genauso viel Gewicht haben wie die Lage selbst. Käufer, die diese Prioritäten umkehren, sind typischerweise diejenigen, die fünf Jahre später mit Problemen konfrontiert sind.

Was das bedeutet, wenn Sie sich noch in der Recherchephase befinden

Wenn Sie noch nicht gekauft haben, ist das Vorgehen gegen Nominee-Strukturen kein Grund, dem Markt fernzubleiben – sondern ein Grund, ihn auf die richtige Art zu betreten. Das bedeutet: Entwickler und Projekte auswählen, bei denen die Eigentumsstruktur vorab festgelegt, dokumentiert und rechtlich vertretbar ist – bevor Sie eine Anzahlung überweisen. Ein kleiner Villenentwickler auf Koh Phangan, der schlüsselfertige Objekte in einem eingetragenen Leasehold-Rahmen realisiert, beseitigt eine erhebliche Kategorie rechtlicher Risiken, die Käufer informeller Grundstücksdeals dauerhaft tragen.

Prüfen Sie die Art des Grundbuchdokuments (Chanote ist der einzige Standard, der in Betracht kommt). Vergewissern Sie sich, dass das Pachtrecht beim Grundbuchamt eingetragen und nicht nur zwischen den Parteien unterzeichnet ist. Fordern Sie das Rechtsgutachten an, das zum Zeitpunkt der Strukturierung des Projekts erstellt wurde – jeder seriöse Entwickler wird eines vorlegen können.

Hush Villas arbeitet genau auf dieser Grundlage: vier private Pool-Villen auf Koh Phangan, von Grund auf für ausländisches Eigentum konzipiert, mit vollständiger Dokumentation, die jederzeit im Laufe des Verkaufsprozesses einsehbar ist. Wenn Sie gerade Strukturen vergleichen und nicht nur Prospekte, ist das die richtige Unterhaltung, die Sie mit uns führen sollten.