איך בודקים שטר מקרקעין תאילנדי לפני רכישת וילה?

איזה מסמך מוכיח בעלות, ואיזה רק טוען לה? מאמר זה מפרט את מסמכי הקרקע, את הבדיקות שיש לבצע לפני מקדמה, ומי מבצע כל אחת מהן.

Tilleke & Gibbins מתארת היררכיה של מסמכי קרקע, מהודעת חזקה ועד שטר הקניין. Mondaq מציינת ששדרוג מסמך נמוך יותר לצ'אנוטה עשוי להימשך בין שלושה חודשים לשנה וחצי, בהתאם למחלקת הקרקעות המחוזית.

אילו מסמכי קרקע קיימים בתאילנד?

Tilleke & Gibbins מתארת היררכיה שמתחילה בהודעת חזקה על קרקע ומסתיימת בשטר הקניין, הדרגה הגבוהה ביותר, המייצגת זכויות בעלות מלאות ושלמות. terms.law ו-Mondaq מתארות את הדרגות העיקריות כך.

מדוע דרגת המסמך חשובה?

Mondaq מציינת שצ'אנוטה קובע בפירוט את הבעלות, הגבולות, מידות השטח והשעבודים כגון משכנתאות או זכויות מעבר, והקונה נרשם כבעלים במחלקת הקרקעות. Tilleke & Gibbins מוסיפה שיש לדעת מהי דרגת הזכות, מה הרקע שלה, והאם הונפקה כדין או שודרגה ממסמך נמוך יותר. דוח בדיקת הנאותות שלה אמור לאמת גם את היסטוריית הבעלות ואת השאלה אם השטר הונפק כחוק, במיוחד כאשר מסמך הבעלות המקורי היה מסמך נמוך יותר.

מה מאפשרים המסמכים הנמוכים יותר?

Mondaq מכנה את ה-Nor Sor 3 Gor המועדף מבין שלושת מסמכי החזקה, עם מדידה מדויקת של הקרקע, אם כי לא מדויקת כמו בצ'אנוטה. לדבריה, Nor Sor 3 דורש תקופת הודעה פומבית של 30 יום לפני העברה, ואילו שינויים ניתן לרשום ב-Nor Sor 3 Gor ללא תקופה כזו. ה-Sor Kor 1 הוא הפחות רצוי: תביעה לא רשומה של מחזיק בקרקע, עם מדידות עמומות או חסרות שאפשר לערער עליהן בקלות.

היכן מסתיימות הבדיקות הללו?

terms.law מציינת ש-Sor Kor 1 או Por Bor Tor 5 אינם מעניקים הגנה משפטית אם מוכר מציג אותם כשטר קניין. Mondaq מציינת שאפילו Sor Kor 1 פשוט ניתן לרכישה ממחזיקו, אך terms.law קובעת שלא ניתן למכור אותו כחוק. אף אחד מהמקורות אינו מפרט את עלות חיפוש הזכויות או מועד אחרון להשלמת הבדיקות, ולכן יש לבקש מעורך הדין את שניהם בכתב. Mondaq מציינת שהקונה רוכש יחד עם הקרקע גם כל פגם בזכות הקניין.

מה יש לאמת לפני תשלום מקדמה?

terms.law ו-Tilleke & Gibbins מציגות את הבדיקות שלהלן; הסדר הוא הצעה, ומתחיל במסמך עצמו. Mondaq מציינת שעורכי דין מוסמכים המכירים את היסטוריית מסמכי הקרקע ואת נהלי מחלקת הקרקעות צריכים לבצע את בדיקת הנאותות לפני כל רכישת קרקע.

לגבי מבנים, terms.law מפרטת גם היתרים, תעודת Ror. 4 ואישור ייעוד קרקע מהעירייה. Tilleke & Gibbins מציינת שכל המשכנתאות, זכויות המעבר, השעבודים האחרים וכל זכות אחרת שנוצרה על קרקע חייבים להיעשות בכתב ולהירשם בלשכת רישום המקרקעין כדי להיות תקפים. שכירות מעל שלוש שנים חייבת להירשם, והמקבל נושא בחובות המעביר כלפי השוכר. Tilleke & Gibbins מציינת גם שהמחיר המוערך הרשמי משמש לחישוב אגרת ההעברה.

Hush Villas מציעה ארבע וילות מפתח-ביד עם בריכה פרטית ב-Koh Phangan החל מ-$135,000, עם מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שנרשם ומובטח בעת החתימה הוא חוזה השכירות ל-30 שנה; תנאים מאוחרים יותר תלויים בהסכמה בעת החידוש. לפי הסכם השכירות, השכירות עוברת ליורשי הקונה, הנכנסים לתנאיה הקיימים.