Comment vérifier un titre de propriété thaïlandais avant d'acheter une villa ?

Quel document prouve la propriété, et lequel ne fait que la revendiquer ? Cet article recense les documents fonciers, les vérifications à effectuer avant un acompte et la personne qui réalise chacune d'elles.

Tilleke & Gibbins décrit une hiérarchie de documents fonciers qui va de l'avis de possession jusqu'au titre de propriété. Mondaq indique que la conversion d'un document inférieur en Chanote peut prendre de trois mois à un an et demi, selon le bureau foncier du district.

Quels documents fonciers existent en Thaïlande ?

Tilleke & Gibbins décrit une hiérarchie qui commence par un avis de possession d'un terrain et se termine par le titre de propriété, le niveau le plus élevé, qui représente des droits de propriété pleins et entiers. terms.law et Mondaq décrivent ainsi les principaux niveaux.

Pourquoi le niveau du document est-il important ?

Mondaq indique qu'un Chanote précise avec exactitude la propriété, les limites, les mesures de superficie et les charges telles que les hypothèques ou les servitudes, et que l'acheteur est inscrit comme propriétaire auprès du département foncier. Tilleke & Gibbins ajoute qu'il faut connaître le niveau du titre, son historique, et savoir s'il a été correctement délivré ou converti à partir d'un document inférieur. Son rapport d'audit doit également vérifier l'historique de propriété et la légalité de la délivrance du titre, en particulier lorsque le document de propriété d'origine était un document inférieur.

Que permettent les documents inférieurs ?

Mondaq qualifie le Nor Sor 3 Gor de préféré parmi les trois documents de possession, avec une mesure précise du terrain, bien que moins exacte que celle d'un Chanote. Il précise qu'un Nor Sor 3 exige un avis public de 30 jours avant le transfert, alors que les modifications peuvent être enregistrées avec un Nor Sor 3 Gor sans cette formalité. Le Sor Kor 1 est le moins recommandable : une déclaration non enregistrée d'un occupant, avec des mesures vagues ou absentes, qui peut être facilement contestée.

Où s'arrêtent ces vérifications ?

terms.law indique qu'un Sor Kor 1 ou un Por Bor Tor 5 n'offre aucune protection juridique si un vendeur le présente comme un titre de propriété. Mondaq note que même un simple Sor Kor 1 peut être acheté auprès de son détenteur, mais terms.law affirme qu'il ne peut pas être légalement vendu. Aucune des deux sources n'indique le coût d'une recherche de titre ni un délai pour mener à bien les vérifications ; demandez donc les deux par écrit à votre avocat. Mondaq précise que l'acheteur acquiert les éventuels vices du titre en même temps que le terrain.

Que faut-il vérifier avant de verser un acompte ?

terms.law et Tilleke & Gibbins présentent les vérifications ci-dessous ; l'ordre est une suggestion, en commençant par le document lui-même. Mondaq indique que des avocats qualifiés, connaissant l'historique des documents fonciers et les procédures du département foncier, doivent mener l'audit avant tout achat de terrain.

Pour les constructions, terms.law recommande aussi de vérifier les permis, le certificat Ror. 4 et la confirmation du zonage auprès de la municipalité. Tilleke & Gibbins indique que toutes les hypothèques, servitudes et autres charges créées sur un terrain doivent être établies par écrit et enregistrées au bureau foncier pour être valables. Un bail de plus de trois ans doit être enregistré, et le cessionnaire reprend les obligations du cédant envers le locataire. Tilleke & Gibbins note également que le prix d'évaluation officiel sert à calculer les frais de transfert.

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