购买别墅前,如何核查泰国地契?

哪种文件能证明所有权,哪种只是主张所有权?本文列出各类土地文件、支付定金前应进行的核查,以及每项核查由谁负责。

Tilleke & Gibbins 介绍了一套土地文件等级体系,从土地占有通知书一直到地契。Mondaq 指出,将较低级别的文件升级为 Chanote,视地区土地局的情况,可能需要三个月至一年半不等。

泰国有哪些土地文件?

Tilleke & Gibbins 介绍了一套等级体系,起点是土地占有通知书,终点是地契,即最高级别,代表完整、完全的所有权。terms.law 和 Mondaq 对主要等级的描述如下。

为什么文件等级很重要?

Mondaq 指出,Chanote 会详细载明所有权、边界、面积测量数据以及抵押或地役权等产权负担,买方会在土地局登记为所有权人。Tilleke & Gibbins 补充说,你需要了解该地契的等级、来历,以及它是依法签发的,还是由较低级别的文件升级而来。其尽职调查报告还应核实所有权历史以及地契是否依法签发,尤其是在原始所有权文件为较低级别文件的情况下。

较低级别的文件允许做什么?

Mondaq 称 Nor Sor 3 Gor 是三种占有权文件中的首选,土地测量准确,但不如 Chanote 精确。它指出,Nor Sor 3 在过户前需要30天的公告期,而 Nor Sor 3 Gor 的变更无需公告即可登记。Sor Kor 1 是最不可取的一种:它是占用人未经登记的主张,测量数据含糊或缺失,很容易引发争议。

这些核查的局限在哪里?

terms.law 指出,如果卖方把 Sor Kor 1 或 Por Bor Tor 5 当作地契出示,它们不能提供任何法律保护。Mondaq 提到,即便是简单的 Sor Kor 1,也可以向其持有人购买,但 terms.law 称它不能被合法出售。两个来源都没有说明产权查询的费用,也没有说明完成核查的期限,请向你的律师索取书面答复。Mondaq 指出,买方在获得土地的同时,也承接了产权上的任何瑕疵。

支付定金前应核实什么?

以下核查项目来自 terms.law 和 Tilleke & Gibbins;顺序仅为建议,从文件本身开始。Mondaq 指出,应由熟悉土地文件历史和土地局程序的合格律师,在任何土地购买之前进行尽职调查。

对于建筑物,terms.law 还列出了许可证、Ror. 4 证书以及市政当局出具的分区确认。Tilleke & Gibbins 指出,在土地上设立的所有抵押、地役权、役权及其他产权负担,必须以书面形式订立并在土地局登记才有效。超过三年的租赁必须登记,受让人承接转让人对承租人的义务。Tilleke & Gibbins 还指出,官方评估价格用于计算过户费。

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