¿Cómo se comprueba una escritura de propiedad tailandesa antes de comprar una villa?

¿Qué documento prueba la propiedad y cuál solo la afirma? Este artículo enumera los documentos de tierras, las comprobaciones que conviene realizar antes de un depósito y quién se encarga de cada una.

Tilleke & Gibbins describe una jerarquía de documentos de tierras que va desde un aviso de posesión hasta la escritura de propiedad. Mondaq afirma que mejorar un documento inferior a Chanote puede llevar entre tres meses y año y medio, según el Departamento de Tierras del distrito.

¿Qué documentos de tierras existen en Tailandia?

Tilleke & Gibbins describe una jerarquía que comienza con un aviso de posesión de la tierra y termina con la escritura de propiedad, el nivel más alto, que representa derechos de propiedad plenos y completos. terms.law y Mondaq describen los principales grados de la siguiente manera.

¿Por qué importa el grado del documento?

Mondaq afirma que un Chanote indica con precisión la propiedad, los linderos, las mediciones de superficie y las cargas, como hipotecas o servidumbres, y que el comprador queda registrado como propietario en el Departamento de Tierras. Tilleke & Gibbins añade que hay que conocer el nivel del título, sus antecedentes y si se emitió correctamente o se mejoró a partir de un documento inferior. Su informe de diligencia debida también debe verificar el historial de propiedad y si la escritura se emitió legalmente, sobre todo cuando el documento de propiedad original era de rango inferior.

¿Qué permiten los documentos inferiores?

Mondaq considera el Nor Sor 3 Gor el preferido de los tres documentos posesorios, con una medición precisa del terreno, aunque no tanto como la de un Chanote. Indica que un Nor Sor 3 requiere un periodo de aviso público de 30 días antes de la transmisión, mientras que con un Nor Sor 3 Gor se pueden registrar cambios sin él. El Sor Kor 1 es el menos recomendable: una reclamación no registrada de un ocupante, con mediciones vagas o inexistentes que pueden disputarse con facilidad.

¿Dónde terminan estas comprobaciones?

terms.law dice que un Sor Kor 1 o un Por Bor Tor 5 no ofrece ninguna protección legal si un vendedor lo presenta como escritura de propiedad. Mondaq señala que incluso un simple Sor Kor 1 puede comprarse a su titular, pero terms.law dice que no puede venderse legalmente. Ninguna de las dos fuentes indica el coste de una búsqueda registral ni un plazo para completar las comprobaciones, así que pida ambos datos por escrito a su abogado. Mondaq afirma que el comprador adquiere junto con la tierra cualquier defecto del título.

¿Qué debe verificar antes de pagar un depósito?

terms.law y Tilleke & Gibbins ofrecen las comprobaciones siguientes; el orden es una sugerencia, empezando por el propio documento. Mondaq afirma que abogados cualificados, familiarizados con el historial de los documentos de tierras y los procedimientos del Departamento de Tierras, deben realizar la diligencia debida antes de cualquier compra de terreno.

En el caso de las edificaciones, terms.law también enumera los permisos, el certificado Ror. 4 y la confirmación de zonificación del municipio. Tilleke & Gibbins dice que todas las hipotecas, servidumbres y demás cargas constituidas sobre la tierra deben formalizarse por escrito e inscribirse en la Oficina de Tierras para ser válidas. Un arrendamiento de más de tres años debe inscribirse, y el adquirente asume las obligaciones del transmitente frente al arrendatario. Tilleke & Gibbins señala además que el precio oficial de tasación se utiliza para calcular la tasa de transmisión.

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