Wie prüft man eine thailändische Eigentumsurkunde vor dem Kauf einer Villa?

Welches Dokument belegt das Eigentum, und welches behauptet es nur? Dieser Artikel listet die Landdokumente auf, die Prüfungen vor einer Anzahlung und wer sie jeweils durchführt.

Tilleke & Gibbins beschreibt eine Hierarchie von Landdokumenten, die von einer Besitzanzeige bis zur Eigentumsurkunde reicht. Mondaq zufolge kann die Aufwertung eines niedrigeren Dokuments zu einer Chanote je nach zuständigem Bezirksgrundbuchamt zwischen drei Monaten und anderthalb Jahren dauern.

Welche Landdokumente gibt es in Thailand?

Tilleke & Gibbins beschreibt eine Hierarchie, die mit einer Besitzanzeige für Land beginnt und mit der Eigentumsurkunde endet, der höchsten Stufe, die vollständige und uneingeschränkte Eigentumsrechte darstellt. terms.law und Mondaq beschreiben die wichtigsten Stufen wie folgt.

Warum ist die Stufe des Dokuments wichtig?

Mondaq zufolge nennt eine Chanote Eigentum, Grenzen, Flächenmaße und Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten genau, und der Käufer wird beim Grundbuchamt als Eigentümer eingetragen. Tilleke & Gibbins ergänzt, man müsse die Stufe des Titels, seinen Hintergrund und die Frage kennen, ob er ordnungsgemäß ausgestellt oder aus einem niedrigeren Dokument aufgewertet wurde. Der Due-Diligence-Bericht sollte außerdem die Eigentumshistorie und die rechtmäßige Ausstellung der Urkunde überprüfen, insbesondere wenn das ursprüngliche Eigentumsdokument ein niedrigeres war.

Was erlauben die niedrigeren Dokumente?

Mondaq bezeichnet das Nor Sor 3 Gor als das bevorzugte der drei Besitzdokumente, mit einer genauen Vermessung des Grundstücks, wenn auch nicht so genau wie bei einer Chanote. Ein Nor Sor 3 erfordert vor der Übertragung eine 30-tägige öffentliche Bekanntmachungsfrist, während Änderungen bei einem Nor Sor 3 Gor ohne eine solche eingetragen werden können. Das Sor Kor 1 ist am wenigsten empfehlenswert: ein nicht eingetragener Anspruch eines Besitzers mit vagen oder fehlenden Vermessungen, der leicht angefochten werden kann.

Wo enden diese Prüfungen?

terms.law zufolge bietet ein Sor Kor 1 oder Por Bor Tor 5 keinerlei Rechtsschutz, wenn ein Verkäufer es als Eigentumsurkunde vorlegt. Mondaq weist darauf hin, dass selbst ein einfaches Sor Kor 1 vom Inhaber erworben werden kann, terms.law hingegen sagt, es könne nicht rechtmäßig verkauft werden. Keine der beiden Quellen nennt die Kosten einer Titelrecherche oder eine Frist für den Abschluss der Prüfungen, fragen Sie daher Ihren Anwalt schriftlich nach beidem. Mondaq zufolge erwirbt ein Käufer etwaige Mängel des Titels zusammen mit dem Land.

Was sollten Sie vor der Anzahlung prüfen?

terms.law und Tilleke & Gibbins nennen die untenstehenden Prüfungen; die Reihenfolge ist ein Vorschlag und beginnt mit dem Dokument selbst. Mondaq zufolge sollten qualifizierte Anwälte, die mit der Geschichte der Landdokumente und den Verfahren des Grundbuchamts vertraut sind, die Due-Diligence-Prüfung vor jedem Grundstückskauf durchführen.

Bei Gebäuden führt terms.law zusätzlich Genehmigungen, die Bescheinigung Ror. 4 und die Bestätigung der Flächennutzung durch die Gemeinde auf. Tilleke & Gibbins zufolge müssen alle über Land begründeten Hypotheken, Dienstbarkeiten, Servituten und sonstigen Belastungen schriftlich erfolgen und beim Grundbuchamt eingetragen werden, um wirksam zu sein. Ein Pachtvertrag über drei Jahre muss eingetragen werden, und der Erwerber übernimmt die Pflichten des Veräußerers gegenüber dem Pächter. Tilleke & Gibbins weist außerdem darauf hin, dass der amtliche Schätzwert zur Berechnung der Übertragungsgebühr herangezogen wird.

Hush Villas bietet vier schlüsselfertige Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan ab $135,000 an, Übergabe im Q1 2027. Eingetragen und bei Vertragsabschluss garantiert ist die 30-jährige Pacht; spätere Bedingungen hängen von der Vereinbarung bei der Verlängerung ab. Nach dem Pachtvertrag geht die Pacht auf die Erben des Käufers über, die die bestehenden Bedingungen übernehmen.