ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างเพื่อสร้างบ้านในไทยหรือไม่ และใครเป็นผู้ยื่นขอ?

การก่อสร้างส่วนใหญ่ในไทยต้องมีใบอนุญาต แต่แหล่งข้อมูลที่ใช้ในบทความนี้ไม่ได้ระบุว่าใครต้องเป็นผู้ยื่นขอ บทความนี้จึงสรุปเฉพาะสิ่งที่แหล่งข้อมูลระบุไว้ และสิ่งที่ควรขอให้ผู้พัฒนาแสดง

Tilleke & Gibbins ชี้ไปที่กฎหมายฉบับเดียวจากปี 1979 คือพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (Building Control Act B.E. 2522) ว่าเป็นที่รวมมาตรฐานการออกแบบและการก่อสร้างของไทย คู่มือการซื้อประจำปี 2026 ของ Thaiger Legal ระบุใบอนุญาตก่อสร้างไว้ในรายการที่ควรตรวจสอบ และชี้ว่าที่ดินต่างจากห้องชุด คือชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์โดยตรงได้ จึงต้องมีสิทธิในที่ดินผ่านโครงสร้างอื่น

การสร้างบ้านในไทยต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่?

ต้องมี สำหรับโครงการส่วนใหญ่ Tilleke & Gibbins ระบุว่าโครงการก่อสร้างส่วนใหญ่ในไทยต้องมีใบอนุญาต และประเภทของใบอนุญาต หน้าที่ในการรายงาน และการตรวจสอบจะแตกต่างกันไปตามทำเลและขอบเขตของงาน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (1979) รวมทั้งฉบับแก้ไขเพิ่มเติมและกฎกระทรวง เป็นที่รวมมาตรฐานการออกแบบและการก่อสร้างที่แหล่งข้อมูลดังกล่าวอธิบายไว้

ขั้นตอนการขอใบอนุญาตในทางปฏิบัติเป็นอย่างไร?

Tilleke & Gibbins ระบุว่ามีใบอนุญาตหลายประเภท พร้อมข้อกำหนดด้านการรายงานและการตรวจสอบที่แตกต่างกันตามทำเลและขอบเขตของงาน และยกตัวอย่างกิจกรรมอย่างการก่อสร้าง การดัดแปลง การรื้อถอน การเคลื่อนย้าย และการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ ซึ่งต้องใช้ใบอนุญาตและขั้นตอนที่ต่างกัน และเสริมว่าสามารถขอใบอนุญาตก่อสร้างได้ที่สำนักงานที่ดิน ก่อนที่จะออกใบอนุญาตก่อสร้าง ผู้ยื่นคำขอต้องมีใบอนุญาตด้านสาธารณูปโภคที่เกี่ยวข้อง เช่น น้ำและไฟฟ้า ใบอนุญาตพัฒนาที่ดินที่เกี่ยวข้อง และแบบสถาปัตยกรรมที่เสร็จสมบูรณ์แล้วอยู่ในมือ แหล่งข้อมูลดังกล่าวเสริมว่ารายการที่แน่ชัดขึ้นอยู่กับโครงการ

ใครเป็นผู้ยื่นขอใบอนุญาต?

แหล่งข้อมูลทั้งสองที่ใช้ในบทความนี้ไม่ได้ระบุว่าใครเป็นผู้ยื่นคำขอ บทความนี้จึงไม่กำหนดบทบาทดังกล่าวให้เจ้าของที่ดิน ผู้พัฒนา หรือผู้รับเหมา Tilleke & Gibbins อธิบายสิ่งที่ผู้ยื่นคำขอต้องมี ไม่ได้อธิบายว่าผู้ยื่นคำขอคือใคร สำหรับวิลล่าใหม่ ขั้นตอนที่ปฏิบัติได้จริงคือขอให้ผู้พัฒนาระบุผู้ยื่นคำขอเป็นลายลักษณ์อักษร และส่งสำเนาใบอนุญาตที่ออกให้

บ้านที่สร้างโดยไม่มีใบอนุญาตจะเป็นอย่างไร?

Tilleke & Gibbins ระบุว่าการเพิกเฉยต่อข้อกำหนดเหล่านี้อาจทำให้ต้องเผชิญกับค่าปรับสูง โทษจำคุก การรื้อถอนโครงการก่อสร้าง และการถูกฟ้องร้อง แหล่งข้อมูลดังกล่าวไม่ได้ระบุจำนวนค่าปรับ ไม่ได้ระบุว่าการฝ่าฝืนแบบใดนำไปสู่ผลลัพธ์ใด และไม่ได้อธิบายวิธีการบังคับใช้ ควรมองรายการนี้เป็นคำเตือนถึงสิ่งที่อาจเกิดขึ้นได้ ไม่ใช่ตารางอัตราโทษ

ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังมีอีกประเด็นหนึ่งที่แยกต่างหาก คือ Thaiger Legal ระบุว่าชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ดังนั้นการซื้อบ้านจึงหมายถึงการมีสิทธิเหนือที่ดินของผู้อื่น ทางเลือกที่ระบุไว้ ได้แก่ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนได้นานสูงสุด 30 ปี สิทธิเก็บกิน (ใช้ได้ตลอดชีวิตและสิ้นสุดเมื่อคุณเสียชีวิต) หรือสิทธิเหนือพื้นดิน (คุณเป็นเจ้าของตัวอาคาร และตกทอดเป็นมรดกได้)

ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรขอให้ผู้พัฒนาแสดงอะไรบ้าง?

Thaiger Legal แนะนำให้ตรวจสอบโฉนดและทำ due diligence ครอบคลุมเจ้าของที่จดทะเบียน ภาระจำนองและภาระผูกพัน ใบอนุญาตก่อสร้าง ประวัติผลงานของผู้พัฒนา และบัญชีของนิติบุคคล เมื่อนำมาใช้กับวิลล่าใหม่ รายการตรวจสอบด้านล่างมาจากคำแนะนำดังกล่าวและจากรายการข้อกำหนดเบื้องต้นของ Tilleke & Gibbins

Hush Villas เสนอขายวิลล่าพร้อมสระส่วนตัวแบบพร้อมเข้าอยู่ 4 หลังบนเกาะ Koh Phangan เริ่มต้นที่ $135,000 โดยส่งมอบในไตรมาส 1 ปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันได้ ณ วันเซ็นสัญญาคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนเงื่อนไขหลังจากนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่อสัญญา