4.5 พันล้านบาทกับวิวเส้นขอบฟ้ากรุงเทพฯ: ดีลสานสิริ-โนมูระบอกอะไรคุณได้บ้างเกี่ยวกับทางเลือกที่มี

เมื่อนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่สองแห่งของเอเชียประกาศร่วมทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมหรูมูลค่า 4.5 พันล้านบาทในทำเลใจกลางสาทร สัญชาตญาณแรกของใครหลายคนคือมองว่านี่คือสัญญาณบวก สานสิริเป็นชื่อที่คุ้นหูในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ส่วนโนมูระ เรียล เอสเตทนำความน่าเชื่อถือระดับสถาบันจากญี่ปุ่นมาเสริมทัพ THE MONUMENT SATHON ไม่ใช่การเก็งกำไรที่เสี่ยงเกินเหตุ แต่เป็นการเดิมพันที่คำนวณมาอย่างรอบคอบและอัดแน่นด้วยเงินทุนมหาศาลบนตลาดคอนโดพรีเมียมของกรุงเทพฯ ซึ่งสมควรได้รับการพิจารณาอย่างจริงจังในแง่มุมของมันเอง

แต่การพิจารณาอย่างจริงจังหมายความว่าเราต้องถามคำถามที่ข่าวประชาสัมพันธ์ข้ามไป ตลาดคอนโดหรูในกรุงเทพฯ อยู่ในภาวะ oversupply มาเกือบทศวรรษ ยูนิตที่ยังขายไม่ออกในแนวสาทร-สีลมสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 และข้อจำกัดโควตาสำหรับชาวต่างชาติหมายความว่านักซื้อต่างประเทศ ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการแบบนี้ เผชิญกับเพดานการถือครองที่ 49% ต่ออาคาร โครงการมูลค่า 4.5 พันล้านบาทไม่ได้ทำให้ข้อจำกัดเชิงโครงสร้างเหล่านั้นหายไป มันแค่เดินเข้าหามันด้วยความพรีเมียมมากขึ้นเท่านั้น

เหตุผลที่ไม่ควรนำดีลนี้มาเป็นแม่แบบ

มีเรื่องราวรูปแบบหนึ่งที่มองว่าความร่วมมือระหว่างสานสิริและโนมูระเป็นการยืนยันวิทยานิพนธ์ในภาพกว้าง ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูของไทยกำลังเติบโตอย่างมีวุฒิภาวะ เงินสถาบันมีความเชื่อมั่น และผู้ซื้อควรเดินตาม การอ่านแบบนั้นไม่ผิดทีเดียว แต่มันไม่ครบถ้วน การร่วมทุนขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ มักสะท้อนความเชื่อมั่นของสถาบันในช่วงสิบแปดเดือนก่อนหน้า ตอนที่โครงสร้างดีลถูกวางไว้ กว่าคอนโดมูลค่า 4.5 พันล้านบาทจะเข้าสู่ตลาด หน้าต่างโอกาสที่ออกแบบมารองรับอาจเคลื่อนไปแล้วก็ได้

ในแง่ปฏิบัติมากกว่านั้น คอนโดหรูในสาทรกับวิลล่าส่วนตัวพร้อมสระว่ายน้ำบนเกาะพะงันไม่ใช่สินค้าที่แข่งขันกัน มันตอบโจทย์ความเสี่ยงที่ต่างกัน การใช้งานที่ต่างกัน และความสัมพันธ์กับสินทรัพย์ที่แตกต่างกันโดยพื้นฐาน อันหนึ่งคือยูนิตในอาคารที่มีผู้บริหารจัดการ อีกอันคือที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และความเป็นส่วนตัวที่แท้จริง ซึ่งเป็นสิ่งที่กรุงเทพฯ ไม่อาจมอบให้ได้โดยธรรมชาติ

ความละเอียดอ่อนที่ซ่อนอยู่จริงๆ

เรื่องจริงในดีลแบบนี้ไม่ใช่ตัวเลขหัวข้อข่าว แต่คือสิ่งที่ความอยากลงทุนของสถาบันสะท้อนให้เห็นเกี่ยวกับความเชื่อมั่นในภาพรวมต่ออสังหาริมทรัพย์ไทย และในแง่นั้นสัญญาณมีประโยชน์จริงๆ เงินทุนที่ซับซ้อนยังคงมองว่าไทยคุ้มค่าแก่การลงทุนในระดับใหญ่ ความเชื่อมั่นนั้นไม่ได้เป็นของกรุงเทพฯ แต่เพียงผู้เดียว แต่เป็นของกรอบกฎหมายของประเทศ รากฐานด้านการท่องเที่ยว และแรงดึงดูดระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการพำนักอาศัยและผู้เกษียณอายุ

เกาะพะงันอยู่ในกรอบเดียวกันนั้น แต่ไม่มีภาวะ oversupply ไม่มีเพดานโควตาต่างชาติสำหรับวิลล่าที่ถือครองภายใต้โครงสร้างที่ถูกต้อง และไม่มีการบีบราคาจากการแข่งขันกับยูนิตที่คล้ายกันนับพันในรหัสไปรษณีย์เดียวกัน ตลาดวิลล่าเพื่อการเช่าบนเกาะขับเคลื่อนด้วยพลวัตที่ต่างจากคอนโดสูงในกรุงเทพฯ โดยสิ้นเชิง อุปสงค์มาจากนักท่องเที่ยวพักระยะสั้นและคนทำงานทางไกล อุปทานถูกจำกัดจริงๆ ด้วยสภาพภูมิศาสตร์ และตัวสินค้าเอง ซึ่งก็คือวิลล่าส่วนตัวพร้อมสระว่ายน้ำในบรรยากาศเขตร้อน ไม่ได้เสื่อมมนต์ขลังเหมือนอพาร์ตเมนต์ในเมือง

สิ่งที่คุณได้รับจริงๆ เมื่อเลือกสร้างแทนการซื้อ Off-Plan

โมเดลของสานสิริ-โนมูระนั้นคุ้นเคยดี คุณซื้อเข้าไปในวิสัยทัศน์ที่สร้างเสร็จแล้วหรือเกือบสมบูรณ์ซึ่งออกแบบโดยคนอื่น ในราคาที่บวกมาร์จิ้นของดีเวลอปเปอร์ พรีเมียมแบรนด์ และต้นทุนที่ดินกรุงเทพฯ ไว้หมดแล้ว ไม่มีอะไรผิดกับโมเดลนั้นถ้ากรุงเทพฯ คือจุดหมายที่คุณต้องการจริงๆ

ทางเลือกอื่น ซึ่งคือการเลือกสร้างบ้านบนเกาะพะงันผ่านดีเวลอปเปอร์ที่ควบคุมวงจรการก่อสร้างทั้งหมด กลับตรรกะส่วนใหญ่นั้น คุณไม่ได้ซื้อสินค้าสำเร็จรูปในราคาปลีก แต่คุณเข้าสู่ขั้นตอนออกแบบและก่อสร้าง ซึ่งเป็นจุดที่มูลค่ากำลังถูกสร้าง ไม่ใช่ถูกเก็บเกี่ยวไปแล้ว การก่อสร้างวิลล่าบนเกาะพะงันในระดับนี้เป็นตลาดเฉพาะกลุ่มก็เพราะมีดีเวลอปเปอร์ไม่กี่รายที่ดำเนินงานด้วยสถาปัตยกรรม การควบคุมที่ดิน และกระบวนการแบบ turnkey ที่ทำให้เป็นไปได้จริงสำหรับผู้ซื้อต่างประเทศ เมื่อมีดีเวลอปเปอร์แบบนั้น ช่องว่างระหว่างราคาที่เข้าและมูลค่าขายต่อที่เทียบเคียงได้มักจะน่าสนใจทีเดียว

ไม่มีข้อใดที่ทำให้กรุงเทพฯ เป็นทางเลือกที่ผิด แค่ทำให้การตัดสินใจต้องอาศัยความตั้งใจมากกว่าที่พาดหัวข่าวบอกไว้

หากคุณอยากเข้าใจว่าการเข้าในช่วงก่อสร้างหน้าตาเป็นอย่างไรในทางปฏิบัติ Hush Villas กำลังเปิดเสนอวิลล่าส่วนตัวพร้อมสระว่ายน้ำสี่หลังบนเกาะพะงัน เริ่มต้นที่ $135,000 พร้อมโอนในไตรมาส 1 ปี 2570 คุ้มค่าที่จะพูดคุยก่อนที่ยูนิตที่เหลือจะถูกจัดสรรออกไปหมด