כיצד מוסים הכנסות משכירות של וילה בתאילנד עבור בעלים זר?

איזה שיעור מנוכה משכר דירה המשולם לבעלים שאינו תושב, ומה משתנה עבור תושב? סקירה פשוטה של הניכוי במקור, הניכוי הסטנדרטי והדוח השנתי.

HLB Thailand מתארת ניכוי מס במקור של 15%, שחל לעיתים קרובות על שכר דירה המשולם מתאילנד ליחידים זרים שאינם תושבים. לדברי אותו משרד, יחיד יכול להשיג הכנסה נטו של עד 150,000 באט בשנת מס מבלי לשלם מס הכנסה תאילנדי. שני הנתונים פועלים יחד.

מה ההבדל בין המקרה של מי שאינו תושב לבין המקרה של תושב?

ממי שאינו תושב מנוכים בדרך כלל 15% במקור, ואילו בעלים תושב מצהיר על ההכנסה בדוח אישי. HLB Thailand אומרת שיחידים זרים חייבים במס הכנסה אישי תאילנדי על הכנסה משכירות של מקרקעין בתאילנד. Cornerstone מוסיפה שזרים שאינם תושבים כפופים בדרך כלל לניכוי במקור של 15% מהכנסת השכירות הברוטו, ואינם זכאים למדרגות המס המדורגות.

מה עושה הניכוי הסטנדרטי של 30%?

הוא מקטין את סכום השכירות החייב במס מבלי לדרוש קבלות. HLB Thailand אומרת שבעלי נכסים זרים זכאים לניכוי סטנדרטי של 30% מהכנסת השכירות הברוטו, ללא שאלות. Cornerstone אומרת שרק 70% מהכנסת השכירות חייבים אז במס.

האפשרות החלופית היא לתבוע הוצאות בפועל הנחוצות וסבירות. HLB Thailand קובעת שהן חייבות להיתמך בראיות מסמכיות, שייתכן שיידרשו להצגה לצורך ביקורת לפני אישור החזר. Cornerstone מציגה את מסלול ההוצאות בפועל כאפשרות כאשר ההוצאות גבוהות מ-30%.

כיצד מי שאינו תושב יכול לשלם בסופו של דבר פחות מ-15%?

על ידי הגשת דוח. HLB Thailand אומרת שבעלים המתגורר מחוץ לתאילנד עשוי לשלם בסופו של דבר הרבה פחות מ-15%, במיוחד כאשר הנכס מוחזק על שם היחיד ולא באמצעות חברה.

הצעד הראשון, לפי HLB Thailand, הוא להגיש דוח מס הכנסה אישי המצהיר על שכר הדירה. המס שנוכה במקור הופך לזיכוי כנגד המס לתשלום, וזיכויים עודפים ניתנים להחזר. HLB Thailand מציינת גם שיש לבקש החזר במפורש בדוח; ללא בקשה, רשות המסים לא תטפל בו.

היכן הכללים האלה מפסיקים לחול?

הם מתארים בעלים יחידים, לא חברות. Cornerstone אומרת שחברה הרשומה בתאילנד מצהירה על הכנסת שכירות במסגרת מערכת המס של החברה, ולא כהכנסה אישית, וחלים כללי מס חברות במקום המדרגות המדורגות של יחידים. אף אחד מהמקורות אינו מפרט כאן שיעורי מס לחברות, ולכן בעלים שהוא חברה זקוק לייעוץ נפרד.

HLB Thailand אומרת גם ששיעורי המס השוליים עולים מעל 15% כאשר ההכנסה נטו עוברת 750,000 THB, ובשלב מסוים המס לתשלום יכול לעלות על זיכויי הניכוי במקור. אף אחד מהמקורות אינו מציג דוגמה מלאה, ואין לקרוא את הנתונים האלה כתחזית לווילה מסוימת.

מה על בעלים לבדוק לפני שהוא מסתמך על כך?

יש לאשר את מבנה הבעלות, את מספר זיהוי המס, את שיטת הניכוי ואת חלון ההגשה. Cornerstone מציינת את תקופת ההגשה כ-1 בינואר עד 31 במרץ בכל שנה, כשההגשה המקוונת מוארכת עד 8 באפריל. יש לשמור מסמכים אם בכוונתכם לתבוע הוצאות בפועל, ולבקש מיועץ מס תאילנדי לאשר בכתב את מעמד התושבות שלכם.

Hush Villas מציעה ארבע וילות פרטיות עם בריכה, מוכנות למסירה, ב-Koh Phangan, החל מ-$135,000, עם מסירה ברבעון הראשון של 2027. מה שרשום ומובטח בעת החתימה הוא חכירה ל-30 שנה; תנאים מאוחרים יותר תלויים בהסכמה בעת החידוש. החברה צופה תשואת שכירות נטו של כ-15% בשנה, והחכירה עוברת ליורשי הרוכש בתנאיה הקיימים.