Comment les revenus locatifs d'une villa thaïlandaise sont-ils imposés pour un propriétaire étranger ?

Quel taux est prélevé sur les loyers versés à un propriétaire non-résident, et qu'est-ce qui change pour un résident ? Un tour d'horizon simple de la retenue à la source, de la déduction forfaitaire et de la déclaration annuelle.

HLB Thailand décrit une retenue à la source de 15 % qui s'applique souvent aux loyers versés depuis la Thaïlande à des particuliers étrangers non-résidents. Le même cabinet indique qu'un particulier peut percevoir jusqu'à 150 000 bahts de revenu net sur une année fiscale sans payer d'impôt thaïlandais sur le revenu. Les deux chiffres fonctionnent ensemble.

Quelle est la différence entre le cas du non-résident et celui du résident ?

Un non-résident se voit généralement retenir 15 % à la source, tandis qu'un propriétaire résident déclare ses revenus sur une déclaration personnelle. HLB Thailand explique que les particuliers étrangers sont soumis à l'impôt thaïlandais sur le revenu des personnes physiques pour les loyers de biens immobiliers situés en Thaïlande. Cornerstone ajoute que les étrangers non-résidents sont en général soumis à une retenue de 15 % sur le loyer brut et n'ont pas droit au barème progressif.

À quoi sert la déduction forfaitaire de 30 % ?

Elle réduit la part du loyer qui est imposée, sans exiger de justificatifs. HLB Thailand indique que les propriétaires étrangers ont droit à une déduction forfaitaire de 30 % du loyer brut, sans avoir à se justifier. Cornerstone précise que seuls 70 % du revenu locatif sont alors imposables.

L'alternative consiste à déduire les frais réels, à condition qu'ils soient nécessaires et raisonnables. HLB Thailand précise qu'ils doivent être étayés par des pièces justificatives, qui peuvent devoir être fournies en cas de contrôle avant l'approbation d'un remboursement. Cornerstone présente la voie des frais réels comme une option lorsque les dépenses dépassent 30 %.

Comment un non-résident peut-il finir par payer moins de 15 % ?

En déposant une déclaration. HLB Thailand indique qu'un propriétaire vivant hors de Thaïlande peut finalement payer nettement moins de 15 %, en particulier lorsque le bien est détenu à son nom propre plutôt que par l'intermédiaire d'une société.

La première étape, selon HLB Thailand, consiste à déposer une déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques indiquant le loyer perçu. L'impôt retenu devient un crédit imputable sur l'impôt dû, et les crédits excédentaires peuvent être remboursés. HLB Thailand note également qu'un remboursement doit être expressément demandé sur la déclaration ; sans demande, l'administration fiscale (Revenue Department) n'en traitera aucun.

Où ces règles cessent-elles de s'appliquer ?

Elles concernent les propriétaires particuliers, pas les sociétés. Cornerstone explique qu'une société immatriculée en Thaïlande déclare ses revenus locatifs selon le régime fiscal des sociétés, et non comme un revenu personnel, et que les règles de l'impôt sur les sociétés remplacent alors le barème progressif des particuliers. Aucune des deux sources ne détaille ici les taux applicables aux sociétés ; un propriétaire sous forme de société a donc besoin d'un conseil distinct.

HLB Thailand indique aussi que les taux marginaux dépassent 15 % dès que le revenu net excède 750 000 THB, et qu'à un certain stade l'impôt dû peut dépasser les crédits de retenue. Aucune des deux sources ne développe d'exemple complet, et ces chiffres ne doivent pas être lus comme une prévision pour une villa en particulier.

Que doit vérifier un propriétaire avant de s'appuyer sur ces informations ?

Il doit confirmer la structure de détention, le numéro d'identification fiscale, la méthode de déduction et la période de déclaration. Cornerstone indique que la période de dépôt court du 1er janvier au 31 mars de chaque année, avec une prolongation jusqu'au 8 avril pour la déclaration en ligne. Conservez vos justificatifs si vous comptez déduire vos frais réels, et demandez à un conseiller fiscal thaïlandais de confirmer par écrit votre statut de résidence.

Hush Villas propose quatre villas clés en main avec piscine privée à Koh Phangan, à partir de $135,000, avec une remise des clés au premier trimestre 2027. Ce qui est enregistré et garanti à la signature, c'est le bail de 30 ans ; les conditions ultérieures dépendent d'un accord lors du renouvellement. La société projette un rendement locatif net d'environ 15 % par an, et le bail est transmis aux héritiers de l'acheteur selon ses conditions actuelles.