Wie wird Mieteinkommen aus einer thailändischen Villa bei ausländischen Eigentümern besteuert?

Welcher Satz wird von Mieten abgezogen, die an einen nicht ansässigen Eigentümer gezahlt werden, und was ändert sich für einen Ansässigen? Ein verständlicher Überblick über Quellensteuer, Pauschalabzug und die jährliche Steuererklärung.

HLB Thailand beschreibt eine Quellensteuer von 15 %, die häufig auf Mieten anfällt, die aus Thailand an nicht ansässige ausländische Privatpersonen gezahlt werden. Dieselbe Kanzlei gibt an, dass eine Privatperson in einem Steuerjahr ein Nettoeinkommen von bis zu 150.000 Baht erzielen kann, ohne thailändische Einkommensteuer zu zahlen. Beide Zahlen greifen ineinander.

Worin unterscheiden sich der Fall des Nichtansässigen und der des Ansässigen?

Bei einem Nichtansässigen werden in der Regel 15 % an der Quelle einbehalten, während ein ansässiger Eigentümer die Einkünfte in einer persönlichen Steuererklärung angibt. HLB Thailand erklärt, dass ausländische Privatpersonen mit Mieteinkünften aus thailändischen Immobilien der thailändischen Einkommensteuer unterliegen. Cornerstone ergänzt, dass nicht ansässige Ausländer im Allgemeinen einer Quellensteuer von 15 % auf die Bruttomieteinnahmen unterliegen und keinen Anspruch auf die progressiven Steuerstufen haben.

Was bewirkt der Pauschalabzug von 30 %?

Er mindert die besteuerte Miete, ohne dass Belege erforderlich sind. HLB Thailand erklärt, dass ausländische Immobilieneigentümer Anspruch auf einen Pauschalabzug von 30 % der Bruttomieteinnahmen haben, ohne Rückfragen. Cornerstone zufolge sind dann nur noch 70 % der Mieteinnahmen steuerpflichtig.

Die Alternative besteht darin, tatsächliche Ausgaben geltend zu machen, die notwendig und angemessen sind. HLB Thailand gibt an, dass diese durch Belege nachgewiesen sein müssen, die vor der Genehmigung einer Erstattung gegebenenfalls für eine Prüfung vorgelegt werden müssen. Cornerstone stellt den Weg über die tatsächlichen Ausgaben als Option dar, wenn die Ausgaben höher als 30 % sind.

Wie kann ein Nichtansässiger am Ende weniger als 15 % zahlen?

Indem er eine Steuererklärung abgibt. HLB Thailand erklärt, dass ein Eigentümer, der außerhalb Thailands lebt, letztlich deutlich weniger als 15 % zahlen kann, insbesondere wenn die Immobilie auf den Namen der Privatperson und nicht über eine Gesellschaft gehalten wird.

Der erste Schritt ist laut HLB Thailand die Abgabe einer persönlichen Einkommensteuererklärung, in der die Miete angegeben wird. Die einbehaltene Steuer wird als Guthaben auf die zu zahlende Steuer angerechnet, und überschüssige Guthaben können erstattet werden. HLB Thailand weist außerdem darauf hin, dass eine Erstattung ausdrücklich in der Steuererklärung beantragt werden muss; ohne Antrag bearbeitet die Steuerbehörde keine Erstattung.

Wo enden die Geltungsbereiche dieser Regeln?

Sie beschreiben Privateigentümer, nicht Gesellschaften. Cornerstone erklärt, dass eine in Thailand eingetragene Gesellschaft Mieteinnahmen im Rahmen des Unternehmenssteuersystems und nicht als persönliches Einkommen angibt, und dass anstelle der progressiven Stufen für Privatpersonen die Regeln der Körperschaftsteuer gelten. Keine der beiden Quellen nennt hier Steuersätze für Gesellschaften, weshalb ein Eigentümer in Form einer Gesellschaft gesonderte Beratung benötigt.

HLB Thailand erklärt zudem, dass die Grenzsteuersätze über 15 % steigen, sobald das Nettoeinkommen 750.000 THB übersteigt, und dass die zu zahlende Steuer ab einem bestimmten Punkt die Quellensteuerguthaben übersteigen kann. Keine der beiden Quellen rechnet ein vollständiges Beispiel durch, und diese Zahlen sollten nicht als Prognose für eine bestimmte Villa verstanden werden.

Was sollte ein Eigentümer prüfen, bevor er sich darauf verlässt?

Bestätigen Sie die Eigentümerstruktur, die Steuernummer, die Abzugsmethode und den Abgabezeitraum. Cornerstone nennt als Abgabezeitraum den 1. Januar bis 31. März eines jeden Jahres, wobei die Online-Abgabe bis zum 8. April verlängert ist. Bewahren Sie Belege auf, wenn Sie tatsächliche Ausgaben geltend machen möchten, und lassen Sie sich Ihren eigenen Ansässigkeitsstatus von einem thailändischen Steuerberater schriftlich bestätigen.

Hush Villas bietet vier schlüsselfertige Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan an, ab 135.000 $, mit Übergabe im 1. Quartal 2027. Bei Vertragsabschluss sind der 30-jährige Pachtvertrag eingetragen und garantiert; spätere Bedingungen hängen von einer Einigung bei der Verlängerung ab. Das Unternehmen prognostiziert eine Netto-Mietrendite von etwa 15 % pro Jahr, und der Pachtvertrag geht zu seinen bestehenden Bedingungen auf die Erben des Käufers über.