สอบสวนการเจาะหินบนเกาะพะงัน: ผู้ซื้อวิลล่าควรตรวจสอบอะไรก่อนเซ็นสัญญา?

วิลล่า 2 แห่งบนเกาะพะงันถูกตรวจสอบกรณีเจาะหินและขุดดิน บทความนี้สรุปว่าอะไรที่ยืนยันแล้ว อะไรที่ยังไม่ยืนยัน และผู้ซื้อควรขอดูเอกสารอะไรบ้าง

ตามรายงานของ Thaiger เจ้าหน้าที่ตรวจพบบ้านที่กำลังก่อสร้าง 6 หลังในพื้นที่แห่งหนึ่ง และบ้านที่ดูเหมือนสร้างเสร็จแล้ว 4 หลังในอีกแห่งหนึ่ง ขณะนี้เจ้าหน้าที่ยังไม่ได้ข้อสรุปว่ามีการฝ่าฝืนกฎหมายหรือไม่ ดังนั้นบทเรียนที่เป็นประโยชน์สำหรับผู้ซื้อจึงอยู่ที่คำถามเรื่องเอกสาร ไม่ใช่คำตัดสิน

ผลการตรวจสอบพบอะไรบ้างจริง ๆ?

Thaiger รายงานว่ากรมป่าไม้กำลังตรวจสอบพื้นที่ 2 แห่งในตำบลเกาะพะงัน จังหวัดสุราษฎร์ธานี หลังมีการร้องเรียนทางออนไลน์ ทั้งสองแห่งมีร่องรอยการขุดหิน ตารางด้านล่างแยกสิ่งที่เจ้าหน้าที่บันทึกไว้ในแต่ละพื้นที่

บันทึกใบอนุญาตก่อสร้างพิสูจน์อะไรได้บ้าง?

โดยลำพังแล้วพิสูจน์ได้น้อยมาก Thaiger ระบุว่าเจ้าหน้าที่พบบันทึกใบอนุญาตก่อสร้างของทรัพย์สินแห่งแรก แต่รายละเอียดและสถานะปัจจุบันยังต้องตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เจ้าหน้าที่จะพิจารณาว่าการขุดหินและการก่อสร้างเป็นไปตามเงื่อนไขของใบอนุญาตที่ออกให้หรือไม่ ผู้ซื้อจึงควรขอดูตัวเอกสาร ไม่ใช่รับฟังเพียงคำบอกเล่าว่ามีใบอนุญาตอยู่ ควรตรวจสอบด้วยว่าใบอนุญาตครอบคลุมอาคารที่สร้างจริงหรือไม่ และงานปรับพื้นที่ขุดดินอยู่ภายใต้ใบอนุญาตนั้นหรือเปล่า

เหตุใดเอกสารที่ดินกับความถูกต้องตามกฎหมายจึงเป็นคนละเรื่องกัน

รัฐมนตรีสุชาติ ชมกลิ่น กล่าวว่าการตรวจสอบเบื้องต้นชี้ว่าทรัพย์สินทั้งสองแห่งมีเอกสารแสดงสิทธิในที่ดิน แต่เจ้าหน้าที่ยังคงตรวจสอบเอกสารเพื่อพิจารณาว่าการก่อสร้างและการขุดดินเป็นไปตามกฎหมายหรือไม่ สำหรับผู้ซื้อ นี่คือการตรวจสอบสองเรื่องที่แยกจากกัน คู่มือปี 2026 ของ Thaiger Legal ระบุว่าการตรวจสอบโฉนดและการตรวจสอบสถานะ (due diligence) ครอบคลุมเจ้าของที่ลงทะเบียน การจำนองและภาระผูกพัน ใบอนุญาตก่อสร้าง ประวัติของผู้พัฒนาโครงการ และบัญชีของนิติบุคคล ในกรณีนี้ การมีเอกสารที่ดินกับการก่อสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมายไม่ใช่เรื่องเดียวกัน เรื่องแรกมีการชี้เบื้องต้นแล้ว ส่วนเรื่องหลังยังอยู่ระหว่างการตรวจสอบ ตามคู่มือของ Thaiger Legal ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ ดังนั้นสิทธิของผู้ซื้อบ้านจึงมาจากสัญญาเช่าหรือสิทธิอื่นที่จดทะเบียนไว้เหนือแปลงที่ดิน ซึ่งทำให้ประวัติของผู้ขายเป็นส่วนหนึ่งของสิ่งที่คุณต้องรับช่วงต่อ

อะไรที่ยังไม่ทราบ?

เกือบทั้งหมด รายงานไม่ได้ระบุว่ามีการฝ่าฝืนกฎหมาย และไม่ได้เอ่ยชื่อเจ้าของ ผู้พัฒนา หรือผู้ขายรายใด Thaiger ระบุว่าจะมีการดำเนินการต่อตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องก็ต่อเมื่อพบการฝ่าฝืนเท่านั้น และคาดว่ากรมจะรายงานความคืบหน้า รายงานไม่ได้ระบุผลที่จะเกิดกับผู้ซื้อ ผู้เช่า หรือผู้ซื้อรายต่อ ๆ ไป จึงไม่ควรคาดเดาเอาเอง กำนันได้รับมอบหมายให้ติดต่อผู้เกี่ยวข้องและจัดให้นำเอกสารสิทธิ์ที่ดินมาแสดง สำนักจัดการป่าไม้ที่ 11 สุราษฎร์ธานี เป็นผู้นำการตรวจสอบ ร่วมกับเจ้าหน้าที่พิทักษ์ป่าจากเกาะสมุยและทีมจากอำเภอเกาะพะงัน ควรมองว่านี่คือกรณีที่ยังดำเนินอยู่ และติดตามรายงานของกรมต่อไป

ผู้ซื้อควรทำอะไรก่อนจ่ายเงินมัดจำ?

ควรขอเอกสารก่อน และชะลอการจ่ายเงินจนกว่าเอกสารจะผ่านการตรวจสอบ ตารางด้านล่างเปลี่ยนกรณีนี้ให้เป็นรายการที่คุณยื่นขอจากผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการได้

Hush Villas เสนอวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวแบบพร้อมเข้าอยู่ 4 หลังบนเกาะพะงัน ราคาเริ่มต้น $135,000 กำหนดส่งมอบไตรมาส 1 ปี 2027 สิ่งที่จดทะเบียนและรับประกันได้ ณ วันเซ็นสัญญาคือสัญญาเช่า 30 ปี ส่วนเงื่อนไขหลังจากนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงเมื่อถึงเวลาต่อสัญญา Thaiger Legal ระบุว่าคำพิพากษาศาลฎีกาเมื่อเดือนมีนาคม 2025 ทำให้ข้อสัญญาต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเป็นโมฆะ ดังนั้นการต่ออายุจึงต้องจดทะเบียนใหม่ หากเจ้าของที่ดินยังเห็นชอบ ผลตอบแทนจากการให้เช่าที่คาดการณ์ไว้อยู่ที่ประมาณ 15% สุทธิต่อปี และตามสัญญาเช่า สิทธิการเช่าจะตกทอดไปยังทายาทของผู้ซื้อตามเงื่อนไขเดิม