บาหลีหรือ Koh Phangan: สามความแตกต่างที่เปลี่ยนการตัดสินใจหลังข่าวกฎหมายกรรมสิทธิ์ในไทย

บทความล่าสุดของ South China Morning Post ที่รายงานว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติกำลังถอยห่างจากวิลล่าหรูในไทย สร้างแรงสั่นสะเทือนในตลาดได้ไม่น้อย ช่องโหว่ที่ผู้ซื้อหลายรายเคยพึ่งพาอย่างเงียบ ๆ นั้นถูกปิดไปแล้ว และตลาดกำลังปรับตัวใหม่ สิ่งที่บทความนั้นยังไม่ได้สำรวจอย่างลึกซึ้งคือ การปรับตัวครั้งนี้ส่งผลแตกต่างกันอย่างไร ขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนในภูมิภาคนี้ สำหรับผู้ซื้อที่กำลังเปรียบเทียบ Koh Phangan กับบาหลีอย่างจริงจัง ซึ่งมีอยู่ไม่น้อย ช่วงเวลานี้ไม่ใช่สัญญาณเตือนภัย แต่เป็นตัวกรองที่ช่วยแยกแยะทางเลือก

ทั้งสองเกาะดึงดูดโปรไฟล์ผู้ซื้อที่คล้ายกัน คือกลุ่มคนที่ใส่ใจการออกแบบ เดินทางข้ามประเทศได้อย่างคล่องตัว และมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่รักษามูลค่าได้โดยไม่ต้องดูเหมือนโรงแรมรีสอร์ต แต่การเปรียบเทียบส่วนใหญ่มักไม่ลงลึกพอ ต่อไปนี้คือสามประเด็นสำคัญที่สองจุดหมายปลายทางนี้แตกต่างกัน ในแบบที่ส่งผลต่อการตัดสินใจถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงในปี 2025 และหลังจากนั้น

คุณสามารถถือครองอะไรได้อย่างถูกกฎหมาย และเอกสารนั้นหน้าตาเป็นอย่างไร

บาหลีถูกทำการตลาดมาอย่างยาวนานว่าเข้าถึงได้สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ และในทางปฏิบัติ ชาวต่างชาติจำนวนมากก็ถือครองทรัพย์สินที่นั่น แต่ส่วนใหญ่มักผ่านการจัดการแบบนอมินี สิทธิเช่าระยะยาว หรือโครงสร้างบริษัทในอินโดนีเซียที่มีความเสี่ยงด้านการปฏิบัติตามกฎหมายในตัวเอง รัฐบาลอินโดนีเซียได้ส่งสัญญาณเป็นระยะว่าจะเข้มงวดมาตรการเหล่านี้ และการบังคับใช้กฎหมายก็ไม่ได้ขาดหายไปแต่ไม่สม่ำเสมอ ผู้ซื้อที่ตรวจสอบความถูกต้องอย่างรอบคอบเมื่อสิบปีก่อน บางครั้งพบว่าตนเองต้องทำการตรวจสอบนั้นซ้ำอีกครั้ง

อสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาตินั้นเป็นไปตามกรอบกฎหมายที่แตกต่างออกไป การถือครองที่ดินแบบกรรมสิทธิ์เด็ดขาดโดยผู้ที่ไม่ใช่คนไทยยังคงถูกจำกัดภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน แต่โครงสร้างที่มีให้ โดยเฉพาะสัญญาเช่าระยะยาว ถูกบัญญัติไว้ในกฎหมาย จดทะเบียนที่กรมที่ดิน และมีความโปร่งใสทางกฎหมายในแบบที่การจัดการแบบนอมินีในทั้งสองประเทศไม่มี ช่องโหว่ที่เพิ่งถูกปิดนั้นเกี่ยวข้องกับการใช้โครงสร้างบริษัทเพื่อหลีกเลี่ยงกฎการถือครองที่ดิน การปิดช่องโหว่นั้นไม่ได้ทำให้รูปแบบการเช่าอ่อนแอลง ตรงกันข้าม มันช่วยชี้ให้เห็นว่าโครงสร้างใดมีความมั่นคงตั้งแต่ต้น และโครงสร้างใดไม่ใช่ สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแล้ว ต่ออายุได้ และระบุไว้ในโฉนด คือเอกสารคนละประเภทกับการหาช่องทางอ้อมที่ถูกแต่งตัวให้ดูเหมือนกรรมสิทธิ์

โครงการอสังหาริมทรัพย์ใน Koh Phangan ที่สร้างโครงสร้างนี้ไว้ในตัวผลิตภัณฑ์ตั้งแต่วันแรก แทนที่จะปล่อยให้ทนายความของผู้ซื้อด้นสดเอาเอง มีจุดยืนที่แตกต่างออกไปในสภาพแวดล้อมนี้ เมื่อเทียบกับการเล่นที่ดินเชิงเก็งกำไร

ราคาเริ่มต้น ทิศทางโครงสร้างพื้นฐาน และตัวเลขเหล่านั้นสะท้อนอะไรกันแน่

ตลาดวิลล่าระดับพรีเมียมของบาหลีพัฒนาเติบโตมาอย่างมีนัยสำคัญ เซมิยัก จังกู และอูลูวาตู ต่างมีราคาพื้นฐานที่สะท้อนความต้องการระดับนานาชาติสะสมมากว่าทศวรรษ นั่นไม่ใช่ปัญหาหากคุณกำลังซื้อในตลาดที่พิสูจน์ตัวเองแล้ว แต่มันก็หมายความว่าโอกาสเติบโตในอนาคตถูกบีบแคบลง และคุณกำลังจ่ายสำหรับโครงสร้างพื้นฐาน การรับรู้ และสภาพคล่องที่มีอยู่แล้ว

Koh Phangan เข้าสู่เส้นโค้งนั้นในจุดที่แตกต่างออกไป ที่ราคา $135,000 สำหรับวิลล่าพูลส่วนตัว ซึ่งเป็นราคาเริ่มต้นที่รวมสัญญาเช่าที่ดินไว้ในโครงสร้างตั้งแต่วันโอน ผู้ซื้อกำลังประเมินราคาตลาดที่อยู่ในช่วงพัฒนา ไม่ใช่ตลาดที่พัฒนาแล้ว การเชื่อมต่อของเกาะดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ทั้งเรือเฟอร์รีที่รวดเร็วขึ้น เครือข่ายสุขภาพที่น่าเชื่อถือมากขึ้นในพื้นที่ทางเหนือ และคุณภาพถนนที่ค่อย ๆ ดีขึ้นแม้จะช้า สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่คำสัญญา แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่มองเห็นได้ตลอดห้าปีที่ผ่านมา คำถามคือคุณเชื่อหรือไม่ว่าทิศทางนี้จะดำเนินต่อไป และราคาปัจจุบันสะท้อนสภาพของเกาะในวันนี้ หรือสะท้อนจุดที่มันกำลังมุ่งหน้าไป

ในบาหลี ช่องว่างราคาที่น่าดึงดูดนั้นปิดตัวไปหลายปีแล้ว แต่ใน Koh Phangan ยังไม่ใช่

ผู้ซื้อที่แท้จริงคือใคร และพวกเขากำลังแก้ปัญหาอะไร

บาหลีดึงดูดผู้ซื้อที่สบายใจกับความหนาแน่น โครงสร้างพื้นฐานสำหรับชาวต่างชาติที่จัดตั้งแล้ว และตลาดที่มีข้อมูลเปรียบเทียบระดับนานาชาติ นั่นเป็นโปรไฟล์ที่ถูกต้องชอบธรรม แต่มันคือตลาดที่วิลล่าข้างเคียงของคุณก็ถูกขายให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเช่นกัน น่าจะผ่านโครงสร้างที่คล้ายกัน และความโดดเด่นของทำเลนั้นถูกกลืนหายไปบ้างจากปริมาณการพัฒนา

ผู้ซื้อที่หลงใหล Koh Phangan มักให้ความสำคัญกับสัดส่วนที่ต่างออกไป นั่นคือ ความโดดเดี่ยวมากกว่าความคึกคัก ความเป็นส่วนตัวมากกว่า และเสน่ห์ของเกาะที่ยังไม่ถูกดูดซับโดยการท่องเที่ยวมวลชนอย่างเต็มตัว การที่โครงสร้างสัญญาเช่าที่ดินรวมไว้สำหรับสามปีแรกพร้อมวิลล่าในไทยนั้นมีให้ที่นี่ พร้อมการจดทะเบียนทางกฎหมายอย่างเต็มรูปแบบ หมายความว่าผู้ซื้อที่มีที่ปรึกษากฎหมายที่ดีสามารถดำเนินการบนพื้นฐานที่มั่นคงกว่าสิ่งที่เคยถูกเรียกว่า "กรรมสิทธิ์" ในยุคบูมของบาหลีมาก เมื่อช่องโหว่ถูกปิดในไทย มันไม่ได้ปิดรูปแบบการเช่า มันปิดทางอ้อมที่ผู้ซื้อบางรายเลือกใช้แทนรูปแบบการเช่า เพราะรู้สึกว่ามันใกล้เคียงกับการเป็นเจ้าของมากกว่า

ความแตกต่างนั้นคุ้มค่าที่จะใคร่ครวญก่อนสรุปว่าพาดหัวข่าวของ SCMP ใช้ได้กับทุกเกาะ ทุกโครงสร้าง และทุกระดับราคาในภูมิภาคนี้อย่างเหมารวม

Hush Villas กำลังก่อสร้างวิลล่าพูลส่วนตัวสี่หลังบน Koh Phangan โดยมีกำหนดโอนในไตรมาสแรกของปี 2027 ออกแบบโดยสถาปนิก Yura Lauri และวางโครงสร้างสำหรับการถือครองของชาวต่างชาติอย่างถูกกฎหมายตั้งแต่ต้น หากคุณกำลังพิจารณาเปรียบเทียบอย่างจริงจัง หน้าโครงการเป็นจุดเริ่มต้นที่เหมาะสม