Bali ou Koh Phangan : Trois différences qui changent tout après les nouvelles sur l'accession à la propriété en Thaïlande

La récente couverture du South China Morning Post sur le recul des acheteurs étrangers dans le secteur des villas de luxe thaïlandaises a eu l'effet qu'on pouvait anticiper. Une faille juridique sur laquelle de nombreux acheteurs s'appuyaient discrètement a disparu, et le marché se reconfigure. Ce que l'article n'explore pas pleinement, c'est à quel point cette reconfiguration se joue différemment selon l'endroit où vous regardez dans la région. Pour les acheteurs qui comparent sérieusement Koh Phangan et Bali — et ils sont nombreux — le moment actuel est moins un signal d'alarme qu'un mécanisme de tri.

Ces deux îles attirent un profil d'acheteur similaire : sensible au design, mobile à l'international, en quête de quelque chose qui conserve sa valeur sans ressembler à un hôtel de resort. Mais la comparaison va rarement assez loin. Voici trois axes concrets sur lesquels les deux destinations divergent de manière significative pour les décisions d'achat en 2025 et au-delà.

Ce que vous pouvez légalement posséder, et ce que ces documents représentent réellement

Bali a longtemps été présentée comme accessible aux acheteurs étrangers, et dans les faits, beaucoup d'entre eux y détiennent des biens — mais généralement via des montages par prête-nom, des titres de bail longue durée ou des structures juridiques indonésiennes qui comportent leurs propres risques de conformité. Le gouvernement indonésien a régulièrement laissé entendre son intention de durcir ces dispositifs, et l'application de la loi a été irrégulière plutôt qu'inexistante. Des acheteurs ayant fait preuve de diligence raisonnable il y a dix ans ont parfois constaté que cette diligence devait être renouvelée.

L'accession à la propriété en Thaïlande pour les étrangers obéit à un cadre différent. La propriété foncière en pleine propriété reste interdite aux non-ressortissants thaïlandais en vertu du Code foncier, mais les structures disponibles — notamment les baux longue durée — sont codifiées, enregistrées au Département foncier et légalement transparentes d'une manière que les montages par prête-nom, dans l'un ou l'autre pays, ne le sont tout simplement pas. La faille récemment supprimée concernait l'utilisation de structures d'entreprise pour contourner les règles sur la propriété foncière. Sa suppression n'affaiblit pas le modèle du bail ; elle clarifie au contraire quelles structures reposaient sur des bases solides et lesquelles n'en avaient pas. Un bail enregistré de 30 ans, renouvelable et mentionné sur le titre de propriété, est un instrument bien distinct d'un contournement déguisé en tel.

Les projets immobiliers à Koh Phangan qui intègrent cette structure dans le produit dès le départ — plutôt que de laisser l'avocat de l'acheteur improviser — se trouvent dans une position très différente dans cet environnement, comparés aux opérations spéculatives sur les terrains qui prévalaient auparavant.

Prix d'entrée, trajectoire des infrastructures, et ce que les chiffres reflètent réellement

Le marché premium des villas à Bali a considérablement mûri. Seminyak, Canggu et Uluwatu affichent tous des prix planchers établis, qui reflètent une décennie de demande internationale. Ce n'est pas un problème si vous achetez sur un marché éprouvé — mais cela comprime la plus-value potentielle, et cela signifie que vous payez pour des infrastructures, une notoriété et une liquidité qui existent déjà.

Koh Phangan se situe à un point différent de cette courbe. À $135,000 pour une villa privée avec piscine — un prix d'entrée qui inclut le bail foncier intégré à la structure dès la livraison — les acheteurs misent sur un marché en développement plutôt que développé. La connectivité de l'île s'est nettement améliorée : ferries rapides, réseau de soins plus fiable dans le nord, et une amélioration lente mais réelle de la qualité des routes. Ce ne sont pas des promesses ; ce sont des changements observables au cours des cinq dernières années. La question est de savoir si vous croyez que cette trajectoire se poursuit, et si le prix reflète la situation actuelle de l'île ou celle vers laquelle elle se dirige.

À Bali, cet arbitrage s'est largement refermé il y a plusieurs années. À Koh Phangan, ce n'est pas encore le cas.

Qui est réellement l'acheteur, et ce qu'il cherche à résoudre

Bali attire un acheteur à l'aise avec l'affluence, les infrastructures expatriées bien établies et un marché disposant de références internationales. C'est un profil tout à fait légitime. Mais c'est un marché où la villa voisine a également été vendue à un acheteur étranger, probablement via une structure similaire, et où le caractère distinctif du lieu a été quelque peu absorbé par le volume des constructions.

L'acheteur attiré par Koh Phangan tend à valoriser un équilibre différent : moins de visibilité, davantage d'intimité, un caractère insulaire qui n'a pas encore été entièrement assimilé par le tourisme de masse. Le fait que des structures de bail foncier avec les 3 premières années incluses soient disponibles ici — avec un enregistrement légal complet — signifie que les acheteurs bénéficiant d'un conseil juridique sérieux peuvent avancer sur des bases bien plus solides que la plupart de ce qui passait pour de la propriété à Bali durant ses années de boom. Quand une faille se referme en Thaïlande, elle ne ferme pas le modèle du bail. Elle ferme le contournement que certains acheteurs utilisaient à la place du bail, parce qu'il donnait davantage l'impression d'être propriétaire.

Cette distinction mérite qu'on s'y arrête avant de conclure que le titre du SCMP s'applique uniformément à chaque île, chaque structure et chaque prix dans la région.

Hush Villas construit quatre villas privées avec piscine sur Koh Phangan, avec une livraison prévue au T1 2027 — conçues par l'architecte Yura Lauri et structurées pour une propriété étrangère légale dès le départ. Si vous menez sérieusement cette comparaison, la page du projet est un point de départ judicieux.