Bali oder Koh Phangan: Drei Unterschiede, die nach Thailands Eigentumsrechts-Neuigkeiten die Rechnung verändern

Die jüngste Berichterstattung der South China Morning Post über ausländische Käufer, die sich aus dem thailändischen Luxusvilla-Markt zurückziehen, schlug erwartungsgemäß hohe Wellen. Eine Gesetzeslücke, auf die sich viele Käufer still und leise verlassen hatten, ist geschlossen – und der Markt kalibriert sich neu. Was der Artikel nicht vollständig beleuchtet, ist, wie unterschiedlich diese Neuausrichtung je nach Standort in der Region ausfällt. Für Käufer, die Koh Phangan und Bali ernsthaft miteinander vergleichen – und das tun viele –, ist der aktuelle Moment weniger eine Warnung als vielmehr ein Sortierungsmechanismus.

Beide Inseln sprechen ein ähnliches Käuferprofil an: designbewusst, international mobil, auf der Suche nach etwas, das seinen Wert behält, ohne wie ein Resorthotel auszusehen. Doch der Vergleich geht selten tief genug. Hier sind drei konkrete Achsen, auf denen sich die beiden Destinationen in einer Weise unterscheiden, die für EigentumsEntScheidungen im Jahr 2025 und darüber hinaus tatsächlich relevant ist.

Was Sie legal besitzen können – und wie diese Dokumente tatsächlich aussehen

Bali wird seit Langem als zugänglich für ausländische Käufer vermarktet, und in der Praxis halten viele Ausländer dort Immobilien – jedoch typischerweise über Nominee-Konstruktionen, Pachtrechtstitel oder indonesische Unternehmensstrukturen, die eigene Compliance-Risiken mit sich bringen. Die indonesische Regierung hat wiederholt signalisiert, diese verschärfen zu wollen, und die Durchsetzung war eher inkonsistent als gänzlich ausgeblieben. Käufer, die vor einem Jahrzehnt ihre Due Diligence sorgfältig durchgeführt haben, mussten diese gelegentlich wiederholen.

Das Eigentumsrecht für Ausländer in Thailand folgt einem anderen Rahmen. Freier Landerwerb durch nicht-thailändische Staatsangehörige ist nach dem Landgesetz zwar nach wie vor eingeschränkt, doch die verfügbaren Strukturen – insbesondere langfristige Pachtverträge – sind kodifiziert, beim Grundbuchamt eingetragen und rechtlich transparent, was Nominee-Konstruktionen in beiden Ländern schlichtweg nicht sind. Die kürzlich geschlossene Gesetzeslücke betraf Unternehmensstrukturen, die genutzt wurden, um die Landbesitzvorschriften zu umgehen. Ihre Schließung schwächt das Pachtmodell nicht – sie verdeutlicht vielmehr, welche Strukturen von Anfang an auf solidem Boden standen und welche nicht. Ein eingetragener 30-Jahres-Pachtvertrag, der verlängerbar und im Grundbuchtitel vermerkt ist, ist ein anderes Instrument als ein als solches verkleidetes Schlupfloch.

Projekte im Bereich Koh Phangan-Immobilien, die diese Struktur von Beginn an ins Produkt einbauen – anstatt sie dem Anwalt des Käufers zur improvisierten Lösung zu überlassen – sind in diesem Umfeld anders positioniert als spekulative Landkäufe es jemals waren.

Einstiegspreis, Infrastrukturentwicklung und was die Zahlen tatsächlich widerspiegeln

Balis Premium-Villenmarkt hat sich erheblich weiterentwickelt. Seminyak, Canggu und Uluwatu haben alle etablierte Preisuntergrenzen, die eine jahrzehntelange internationale Nachfrage widerspiegeln. Das ist kein Problem, wenn man in einen bewährten Markt einsteigt – aber es begrenzt das zukünftige Aufwärtspotenzial, und man zahlt für Infrastruktur, Bekanntheit und Liquidität, die bereits vorhanden sind.

Koh Phangan befindet sich an einem anderen Punkt dieser Kurve. Bei $135.000 für eine private Pool-Villa – einem Einstiegspreis, der das vom ersten Tag an in die Struktur eingebettete Grundstückspachtrecht beinhaltet – preisen Käufer einen sich entwickelnden, keinen bereits entwickelten Markt ein. Die Anbindung der Insel hat sich spürbar verbessert: schnelle Fähren, ein zuverlässigeres Gesundheitsversorgungsnetz im Norden und eine langsame, aber reale Verbesserung der Straßenqualität. Das sind keine Versprechen, sondern beobachtbare Veränderungen der letzten fünf Jahre. Die Frage ist, ob man glaubt, dass sich diese Entwicklung fortsetzt, und ob der Preis den aktuellen Stand der Insel oder ihre Zukunft widerspiegelt.

In Bali schloss sich diese Arbitrage vor mehreren Jahren weitgehend. In Koh Phangan ist das noch nicht der Fall.

Wer der Käufer tatsächlich ist – und was er anstrebt

Bali zieht Käufer an, die mit Trubel, etablierter Expat-Infrastruktur und einem Markt mit internationalen Vergleichswerten vertraut sind. Das ist ein legitimes Profil. Aber es ist ein Markt, in dem die Villa nebenan ebenfalls an einen ausländischen Käufer verkauft wurde, wahrscheinlich durch eine ähnliche Struktur, und in dem die Besonderheit des Standorts durch das Volumen der Bebauung etwas eingebüßt hat.

Der Käufer, den Koh Phangan anzieht, schätzt ein anderes Verhältnis: weniger Sichtbarkeit, mehr Privatsphäre, einen Inselcharakter, der für den Massentourismus noch nicht vollständig erschlossen wurde. Die Tatsache, dass hier Strukturen mit land lease included first 3 years Thailand villa verfügbar sind – mit vollständiger rechtlicher Registrierung – bedeutet, dass Käufer mit kompetenter Rechtsberatung auf einer Grundlage vorgehen können, die weitaus belastbarer ist als vieles, was in Balis Boomjahren als Eigentumsrecht galt. Wenn in Thailand eine Gesetzeslücke geschlossen wird, schließt das nicht das Pachtmodell. Es schließt den Umweg, den manche Käufer statt des Pachtmodells nutzten, weil er sich mehr nach Eigentum anfühlte.

Diese Unterscheidung lohnt es, sich zu vergegenwärtigen, bevor man zu dem Schluss kommt, dass die SCMP-Schlagzeile gleichmäßig auf jede Insel, jede Struktur und jeden Preispunkt in der Region zutrifft.

Hush Villas baut vier private Pool-Villen auf Koh Phangan mit Übergabe im ersten Quartal 2027 – entworfen von Architektin Yura Lauri und von Grund auf für legalen ausländischen Besitz konzipiert. Wer diesen Vergleich ernsthaft anstellt, findet auf der Projektseite einen guten Ausgangspunkt.