The South China Morning Post's recent coverage of foreign buyers pulling back from Thai luxury villas landed with the weight you'd expect. A loophole that many buyers had quietly relied on is gone, and the market is recalibrating. What the article doesn't fully explore is how differently that recalibration plays out depending on where in the region you're looking. For buyers genuinely comparing Koh Phangan with Bali — and many are — the current moment is less a warning and more a sorting mechanism.
These are two islands that attract a similar buyer profile: design-conscious, internationally mobile, looking for something that holds value without resembling a resort hotel. But the comparison rarely goes deep enough. Here are three concrete axes where the two destinations diverge in ways that actually matter for ownership decisions in 2025 and beyond.
Bali has long been marketed as accessible to foreign buyers, and in practice many foreigners do hold property there — but typically through nominee arrangements, long-lease titles, or Indonesian corporate structures that carry their own compliance risks. The Indonesian government has periodically signaled intent to tighten these, and enforcement has been inconsistent rather than absent. Buyers who did their due diligence a decade ago have occasionally found that diligence needs repeating.
Thailand property for foreigners follows a different framework. Freehold land ownership by non-Thai nationals remains restricted under the Land Code, but the structures available — particularly long-term lease agreements — are codified, registered at the Land Department, and legally transparent in a way that nominee arrangements in either country simply are not. The loophole that recently closed involved corporate structures being used to circumvent land ownership rules. Its closure doesn't weaken the lease model; if anything, it clarifies which structures were always on solid ground and which were not. A registered 30-year lease, renewable and noted on the title deed, is a different instrument from a workaround dressed up as one.
Developments like those in Koh Phangan real estate that build this structure into the product from day one — rather than leaving it to a buyer's lawyer to improvise — are positioned differently in this environment than speculative land plays were.
Bali's premium villa market has matured significantly. Seminyak, Canggu, and Uluwatu all have established price floors that reflect a decade of international demand. That's not a problem if you're buying into a proven market — but it does compress future upside, and it means you're paying for infrastructure, recognition, and liquidity that already exists.
Koh Phangan enters at a different point on that curve. At $135,000 for a private pool villa — an entry price that includes the land lease built into the structure from handover — buyers are pricing in a market that is developing rather than developed. The island's connectivity has improved materially: fast ferries, a more reliable healthcare network in the north, and a slower but real improvement in road quality. These aren't promises; they're observable changes over the past five years. The question is whether you believe the trajectory continues, and whether the price reflects where the island is now or where it's going.
In Bali, that arbitrage largely closed several years ago. In Koh Phangan, it hasn't.
Bali draws a buyer who is comfortable with crowds, established expat infrastructure, and a market that has international comps. That's a legitimate profile. But it's a market where the villa next door was also sold to a foreign buyer, probably through a similar structure, and where the distinctiveness of the location has been somewhat absorbed by the volume of development.
The buyer drawn to Koh Phangan tends to value a different ratio: less visibility, more privacy, an island character that hasn't been fully legible to mass tourism. The fact that land lease included first 3 years Thailand villa structures are available here — with full legal registration — means that buyers with serious legal counsel can proceed on a basis that is more defensible than much of what passed as ownership in Bali's boom years. When a loophole closes in Thailand, it doesn't close the lease model. It closes the workaround that some buyers used instead of the lease model because it felt more like ownership.
That distinction is worth sitting with before concluding that the SCMP headline applies uniformly to every island, every structure, and every price point in the region.
Hush Villas is building four private pool villas on Koh Phangan with handover in Q1 2027 — designed by architect Yura Lauri and structured for legal foreign ownership from the ground up. If you're working through this comparison seriously, the project page is a reasonable starting point.
Недавний материал South China Morning Post об уходе иностранных покупателей с рынка элитной недвижимости Таиланда произвёл ровно тот эффект, которого и следовало ожидать. Лазейка, на которую многие покупатели тихо опирались, закрыта, и рынок перестраивается. Однако статья не раскрывает в полной мере, насколько по-разному эта перестройка происходит в зависимости от того, какой именно уголок региона вас интересует. Для тех, кто всерьёз сравнивает Koh Phangan с Бали — а таких немало, — нынешний момент скорее не предупреждение, а фильтр.
Оба острова привлекают схожую аудиторию: людей с развитым вкусом, ведущих международный образ жизни и ищущих объект, который сохраняет ценность, не напоминая при этом номер в курортном отеле. Но сравнение редко заходит достаточно глубоко. Ниже — три конкретных оси, по которым оба направления расходятся так, что это действительно влияет на решение о покупке в 2025 году и далее.
Бали давно позиционируется как доступный рынок для иностранных покупателей, и на практике многие иностранцы действительно владеют там недвижимостью — однако, как правило, через номинальные схемы, права долгосрочной аренды или индонезийские корпоративные структуры, которые несут собственные правовые риски. Индонезийское правительство периодически сигнализирует о намерении ужесточить эти правила, а правоприменение носит непоследовательный, но отнюдь не нулевой характер. Покупатели, проводившие тщательную проверку десять лет назад, порой обнаруживают, что её приходится повторять.
Таиландское законодательство в части собственности для иностранцев устроено иначе. Право фриhold на землю для нетайских граждан по-прежнему ограничено Земельным кодексом, однако доступные механизмы — в частности, долгосрочные договоры аренды — кодифицированы, регистрируются в Земельном департаменте и юридически прозрачны так, как номинальные схемы в любой из двух стран просто не бывают. Закрытая недавно лазейка касалась использования корпоративных структур для обхода правил владения землёй. Её закрытие не ослабляет арендную модель; напротив, оно наглядно показывает, какие инструменты изначально стояли на твёрдой почве, а какие — нет. Зарегистрированная 30-летняя аренда с правом пролонгации, отражённая в свидетельстве о праве собственности, — это принципиально иной инструмент, нежели обходная схема, замаскированная под него.
Проекты на рынке недвижимости Koh Phangan, которые изначально встраивают эту структуру в продукт — вместо того чтобы оставлять её на усмотрение юриста покупателя, — находятся в этой среде в совершенно иных условиях, чем спекулятивные земельные сделки.
Премиальный рынок вилл на Бали заметно созрел. В Семиньяке, Чангу и Улувату сложились устойчивые ценовые полы, отражающие десятилетие международного спроса. Это не проблема, если вы покупаете на проверенном рынке, — но это сжимает будущий потенциал роста и означает, что вы платите за уже существующую инфраструктуру, узнаваемость и ликвидность.
Koh Phangan находится в иной точке этой кривой. При цене от $135,000 за виллу с частным бассейном — и эта цена уже включает аренду земли, встроенную в структуру с момента передачи объекта — покупатели оценивают рынок, который развивается, а не уже сложился. Связность острова существенно улучшилась: скоростные паромы, более надёжная медицинская инфраструктура на севере, медленное, но реальное улучшение дорог. Это не обещания — это наблюдаемые изменения за последние пять лет. Вопрос в том, верите ли вы, что эта динамика продолжится, и отражает ли цена нынешнее состояние острова или его перспективы.
На Бали этот арбитраж в значительной мере закрылся несколько лет назад. На Koh Phangan — ещё нет.
Бали привлекает покупателя, которого устраивают людные места, развитая экспатская инфраструктура и рынок с международными ориентирами. Это вполне обоснованный профиль. Но это и рынок, где соседняя вилла, скорее всего, тоже продана иностранному покупателю — вероятно, по схожей схеме, — а самобытность локации во многом растворилась под давлением объёмов застройки.
Покупатель, которого тянет на Koh Phangan, ценит иное соотношение: меньше публичности, больше приватности, островной характер, который ещё не стал в полной мере понятен массовому туризму. То, что здесь доступны структуры с включённой арендой земли и полной юридической регистрацией, означает: покупатели с грамотным юридическим советником могут действовать на основании, более защищённом, чем многое из того, что в годы бумного роста Бали выдавалось за право собственности. Когда в Таиланде закрывается лазейка, это не закрывает арендную модель. Это закрывает обходную схему, к которой часть покупателей прибегала вместо арендной модели — потому что та больше напоминала настоящую собственность.
Это различие стоит осмыслить, прежде чем делать вывод, что заголовок SCMP применим одинаково к каждому острову, каждой структуре и каждому ценовому уровню в регионе.
Hush Villas строит четыре виллы с частными бассейнами на Koh Phangan с передачей объектов в первом квартале 2027 года — по проекту архитектора Yura Lauri, с юридически оформленным иностранным владением в основе с самого начала. Если вы серьёзно прорабатываете это сравнение, страница проекта — разумная отправная точка.
Нещодавня публікація South China Morning Post про те, що іноземні покупці відступають від таїландських розкішних вілл, справила саме той ефект, якого й слід було очікувати. Лазівка, на яку багато покупців тихо спирались, зникла, і ринок перебудовується. Але те, чого стаття так і не розкриває повністю, — це наскільки по-різному ця перебудова відбувається залежно від того, де саме в регіоні ви дивитесь. Для тих, хто справді порівнює Koh Phangan із Балі, — а таких чимало, — нинішній момент є не так застереженням, як механізмом відбору.
Це два острови, які приваблюють схожий тип покупців: людей із розвиненим смаком до дизайну, мобільних у міжнародному плані, які шукають щось, що зберігає цінність і при цьому не схоже на готель-курорт. Але порівняння рідко заходить достатньо глибоко. Ось три конкретні виміри, за якими ці два напрямки суттєво розходяться — і це справді має значення для рішень щодо права власності у 2025 році та надалі.
Балі давно позиціонується як доступний для іноземних покупців, і на практиці чимало іноземців справді тримають там нерухомість — але зазвичай через номінальні угоди, договори довгострокової оренди або індонезійські корпоративні структури, які несуть власні ризики щодо відповідності законодавству. Індонезійський уряд час від часу сигналізував про намір посилити контроль, а правозастосування було непослідовним, але не відсутнім. Покупці, які ретельно перевіряли угоди десять років тому, інколи виявляли, що цю перевірку потрібно повторювати.
Право власності на нерухомість в Таїланді для іноземців будується за іншою схемою. Право власності на землю для нетайських громадян залишається обмеженим відповідно до Земельного кодексу, проте доступні механізми — зокрема договори довгострокової оренди — кодифіковані, зареєстровані в Земельному департаменті та юридично прозорі так, як номінальні угоди в жодній із цих країн просто не є. Лазівка, яку нещодавно закрили, стосувалась корпоративних структур, що використовувались в обхід правил щодо права власності на землю. Її закриття не послаблює модель оренди — якщо вже на те пішло, воно чітко показує, які структури завжди стояли на твердому ґрунті, а які — ні. Зареєстрована 30-річна оренда з правом пролонгації, відмічена у правовстановлюючому документі, — це принципово інший інструмент, ніж обхідний шлях, що прикидається ним.
Проєкти на зразок тих, що входять до нерухомості Koh Phangan і з першого дня вбудовують цю структуру в продукт — замість того, щоб залишати адвокату покупця імпровізувати, — займають у цьому середовищі зовсім іншу позицію, ніж спекулятивні земельні схеми.
Ринок преміальних вілл на Балі значно дозрів. Семіньяк, Чангу та Улувату мають усталені цінові мінімуми, що відображають десятиліття міжнародного попиту. Це не проблема, якщо ви купуєте на перевіреному ринку, — але це стискає майбутній потенціал зростання, а ще означає, що ви платите за інфраструктуру, впізнаваність і ліквідність, які вже існують.
Koh Phangan входить у цю криву в іншій точці. При $135,000 за приватну віллу з басейном — початкова ціна, до якої вже включено земельну оренду, вбудовану в структуру з моменту передачі, — покупці закладають ціну ринку, що розвивається, а не вже розвиненого. Транспортна доступність острова суттєво покращилась: швидкісні пороми, надійніша мережа охорони здоров'я на півночі та поступове, але реальне покращення якості доріг. Це не обіцянки — це спостережні зміни за останні п'ять років. Питання в тому, чи вірите ви, що ця траєкторія продовжиться, і чи відображає ціна теперішній стан острова чи те, куди він рухається.
На Балі цей арбітраж здебільшого закрився кілька років тому. На Koh Phangan — ще ні.
Балі приваблює покупця, який комфортно почувається серед натовпу, розвиненої інфраструктури для експатів і ринку з міжнародними орієнтирами. Це цілком законний профіль. Але це ринок, де вілла по сусідству теж продана іноземному покупцю — мабуть, за схожою схемою — і де самобутність локації дещо розчинилась в обсягах забудови.
Покупець, якого приваблює Koh Phangan, зазвичай цінує інше співвідношення: менше публічності, більше приватності, острівний характер, який ще не став повністю зрозумілим масовому туризму. Те, що тут доступні структури земельної оренди з включеними першими 3 роками для вілл у Таїланді — з повною юридичною реєстрацією — означає, що покупці з кваліфікованим юридичним супроводом можуть діяти на основі, яка є більш захищеною, ніж значна частина того, що видавалось за право власності в роки буму на Балі. Коли в Таїланді закривають лазівку, вона не закриває модель оренди. Вона закриває обхідний шлях, яким деякі покупці користувались замість моделі оренди, бо він більше нагадував право власності.
Це розрізнення варто осмислити, перш ніж робити висновок, що заголовок SCMP однаково застосовується до кожного острова, кожної структури та кожного цінового сегменту в регіоні.
Hush Villas будує чотири приватні вілли з басейном на Koh Phangan із передачею в першому кварталі 2027 року — спроєктовані архітектором Yura Lauri та структуровані для законного іноземного права власності з самого початку. Якщо ви серйозно опрацьовуєте це порівняння, сторінка проєкту стане розумною відправною точкою.
Die jüngste Berichterstattung der South China Morning Post über ausländische Käufer, die sich aus dem thailändischen Luxusvilla-Markt zurückziehen, schlug erwartungsgemäß hohe Wellen. Eine Gesetzeslücke, auf die sich viele Käufer still und leise verlassen hatten, ist geschlossen – und der Markt kalibriert sich neu. Was der Artikel nicht vollständig beleuchtet, ist, wie unterschiedlich diese Neuausrichtung je nach Standort in der Region ausfällt. Für Käufer, die Koh Phangan und Bali ernsthaft miteinander vergleichen – und das tun viele –, ist der aktuelle Moment weniger eine Warnung als vielmehr ein Sortierungsmechanismus.
Beide Inseln sprechen ein ähnliches Käuferprofil an: designbewusst, international mobil, auf der Suche nach etwas, das seinen Wert behält, ohne wie ein Resorthotel auszusehen. Doch der Vergleich geht selten tief genug. Hier sind drei konkrete Achsen, auf denen sich die beiden Destinationen in einer Weise unterscheiden, die für EigentumsEntScheidungen im Jahr 2025 und darüber hinaus tatsächlich relevant ist.
Bali wird seit Langem als zugänglich für ausländische Käufer vermarktet, und in der Praxis halten viele Ausländer dort Immobilien – jedoch typischerweise über Nominee-Konstruktionen, Pachtrechtstitel oder indonesische Unternehmensstrukturen, die eigene Compliance-Risiken mit sich bringen. Die indonesische Regierung hat wiederholt signalisiert, diese verschärfen zu wollen, und die Durchsetzung war eher inkonsistent als gänzlich ausgeblieben. Käufer, die vor einem Jahrzehnt ihre Due Diligence sorgfältig durchgeführt haben, mussten diese gelegentlich wiederholen.
Das Eigentumsrecht für Ausländer in Thailand folgt einem anderen Rahmen. Freier Landerwerb durch nicht-thailändische Staatsangehörige ist nach dem Landgesetz zwar nach wie vor eingeschränkt, doch die verfügbaren Strukturen – insbesondere langfristige Pachtverträge – sind kodifiziert, beim Grundbuchamt eingetragen und rechtlich transparent, was Nominee-Konstruktionen in beiden Ländern schlichtweg nicht sind. Die kürzlich geschlossene Gesetzeslücke betraf Unternehmensstrukturen, die genutzt wurden, um die Landbesitzvorschriften zu umgehen. Ihre Schließung schwächt das Pachtmodell nicht – sie verdeutlicht vielmehr, welche Strukturen von Anfang an auf solidem Boden standen und welche nicht. Ein eingetragener 30-Jahres-Pachtvertrag, der verlängerbar und im Grundbuchtitel vermerkt ist, ist ein anderes Instrument als ein als solches verkleidetes Schlupfloch.
Projekte im Bereich Koh Phangan-Immobilien, die diese Struktur von Beginn an ins Produkt einbauen – anstatt sie dem Anwalt des Käufers zur improvisierten Lösung zu überlassen – sind in diesem Umfeld anders positioniert als spekulative Landkäufe es jemals waren.
Balis Premium-Villenmarkt hat sich erheblich weiterentwickelt. Seminyak, Canggu und Uluwatu haben alle etablierte Preisuntergrenzen, die eine jahrzehntelange internationale Nachfrage widerspiegeln. Das ist kein Problem, wenn man in einen bewährten Markt einsteigt – aber es begrenzt das zukünftige Aufwärtspotenzial, und man zahlt für Infrastruktur, Bekanntheit und Liquidität, die bereits vorhanden sind.
Koh Phangan befindet sich an einem anderen Punkt dieser Kurve. Bei $135.000 für eine private Pool-Villa – einem Einstiegspreis, der das vom ersten Tag an in die Struktur eingebettete Grundstückspachtrecht beinhaltet – preisen Käufer einen sich entwickelnden, keinen bereits entwickelten Markt ein. Die Anbindung der Insel hat sich spürbar verbessert: schnelle Fähren, ein zuverlässigeres Gesundheitsversorgungsnetz im Norden und eine langsame, aber reale Verbesserung der Straßenqualität. Das sind keine Versprechen, sondern beobachtbare Veränderungen der letzten fünf Jahre. Die Frage ist, ob man glaubt, dass sich diese Entwicklung fortsetzt, und ob der Preis den aktuellen Stand der Insel oder ihre Zukunft widerspiegelt.
In Bali schloss sich diese Arbitrage vor mehreren Jahren weitgehend. In Koh Phangan ist das noch nicht der Fall.
Bali zieht Käufer an, die mit Trubel, etablierter Expat-Infrastruktur und einem Markt mit internationalen Vergleichswerten vertraut sind. Das ist ein legitimes Profil. Aber es ist ein Markt, in dem die Villa nebenan ebenfalls an einen ausländischen Käufer verkauft wurde, wahrscheinlich durch eine ähnliche Struktur, und in dem die Besonderheit des Standorts durch das Volumen der Bebauung etwas eingebüßt hat.
Der Käufer, den Koh Phangan anzieht, schätzt ein anderes Verhältnis: weniger Sichtbarkeit, mehr Privatsphäre, einen Inselcharakter, der für den Massentourismus noch nicht vollständig erschlossen wurde. Die Tatsache, dass hier Strukturen mit land lease included first 3 years Thailand villa verfügbar sind – mit vollständiger rechtlicher Registrierung – bedeutet, dass Käufer mit kompetenter Rechtsberatung auf einer Grundlage vorgehen können, die weitaus belastbarer ist als vieles, was in Balis Boomjahren als Eigentumsrecht galt. Wenn in Thailand eine Gesetzeslücke geschlossen wird, schließt das nicht das Pachtmodell. Es schließt den Umweg, den manche Käufer statt des Pachtmodells nutzten, weil er sich mehr nach Eigentum anfühlte.
Diese Unterscheidung lohnt es, sich zu vergegenwärtigen, bevor man zu dem Schluss kommt, dass die SCMP-Schlagzeile gleichmäßig auf jede Insel, jede Struktur und jeden Preispunkt in der Region zutrifft.
Hush Villas baut vier private Pool-Villen auf Koh Phangan mit Übergabe im ersten Quartal 2027 – entworfen von Architektin Yura Lauri und von Grund auf für legalen ausländischen Besitz konzipiert. Wer diesen Vergleich ernsthaft anstellt, findet auf der Projektseite einen guten Ausgangspunkt.
La récente couverture du South China Morning Post sur le recul des acheteurs étrangers dans le secteur des villas de luxe thaïlandaises a eu l'effet qu'on pouvait anticiper. Une faille juridique sur laquelle de nombreux acheteurs s'appuyaient discrètement a disparu, et le marché se reconfigure. Ce que l'article n'explore pas pleinement, c'est à quel point cette reconfiguration se joue différemment selon l'endroit où vous regardez dans la région. Pour les acheteurs qui comparent sérieusement Koh Phangan et Bali — et ils sont nombreux — le moment actuel est moins un signal d'alarme qu'un mécanisme de tri.
Ces deux îles attirent un profil d'acheteur similaire : sensible au design, mobile à l'international, en quête de quelque chose qui conserve sa valeur sans ressembler à un hôtel de resort. Mais la comparaison va rarement assez loin. Voici trois axes concrets sur lesquels les deux destinations divergent de manière significative pour les décisions d'achat en 2025 et au-delà.
Bali a longtemps été présentée comme accessible aux acheteurs étrangers, et dans les faits, beaucoup d'entre eux y détiennent des biens — mais généralement via des montages par prête-nom, des titres de bail longue durée ou des structures juridiques indonésiennes qui comportent leurs propres risques de conformité. Le gouvernement indonésien a régulièrement laissé entendre son intention de durcir ces dispositifs, et l'application de la loi a été irrégulière plutôt qu'inexistante. Des acheteurs ayant fait preuve de diligence raisonnable il y a dix ans ont parfois constaté que cette diligence devait être renouvelée.
L'accession à la propriété en Thaïlande pour les étrangers obéit à un cadre différent. La propriété foncière en pleine propriété reste interdite aux non-ressortissants thaïlandais en vertu du Code foncier, mais les structures disponibles — notamment les baux longue durée — sont codifiées, enregistrées au Département foncier et légalement transparentes d'une manière que les montages par prête-nom, dans l'un ou l'autre pays, ne le sont tout simplement pas. La faille récemment supprimée concernait l'utilisation de structures d'entreprise pour contourner les règles sur la propriété foncière. Sa suppression n'affaiblit pas le modèle du bail ; elle clarifie au contraire quelles structures reposaient sur des bases solides et lesquelles n'en avaient pas. Un bail enregistré de 30 ans, renouvelable et mentionné sur le titre de propriété, est un instrument bien distinct d'un contournement déguisé en tel.
Les projets immobiliers à Koh Phangan qui intègrent cette structure dans le produit dès le départ — plutôt que de laisser l'avocat de l'acheteur improviser — se trouvent dans une position très différente dans cet environnement, comparés aux opérations spéculatives sur les terrains qui prévalaient auparavant.
Le marché premium des villas à Bali a considérablement mûri. Seminyak, Canggu et Uluwatu affichent tous des prix planchers établis, qui reflètent une décennie de demande internationale. Ce n'est pas un problème si vous achetez sur un marché éprouvé — mais cela comprime la plus-value potentielle, et cela signifie que vous payez pour des infrastructures, une notoriété et une liquidité qui existent déjà.
Koh Phangan se situe à un point différent de cette courbe. À $135,000 pour une villa privée avec piscine — un prix d'entrée qui inclut le bail foncier intégré à la structure dès la livraison — les acheteurs misent sur un marché en développement plutôt que développé. La connectivité de l'île s'est nettement améliorée : ferries rapides, réseau de soins plus fiable dans le nord, et une amélioration lente mais réelle de la qualité des routes. Ce ne sont pas des promesses ; ce sont des changements observables au cours des cinq dernières années. La question est de savoir si vous croyez que cette trajectoire se poursuit, et si le prix reflète la situation actuelle de l'île ou celle vers laquelle elle se dirige.
À Bali, cet arbitrage s'est largement refermé il y a plusieurs années. À Koh Phangan, ce n'est pas encore le cas.
Bali attire un acheteur à l'aise avec l'affluence, les infrastructures expatriées bien établies et un marché disposant de références internationales. C'est un profil tout à fait légitime. Mais c'est un marché où la villa voisine a également été vendue à un acheteur étranger, probablement via une structure similaire, et où le caractère distinctif du lieu a été quelque peu absorbé par le volume des constructions.
L'acheteur attiré par Koh Phangan tend à valoriser un équilibre différent : moins de visibilité, davantage d'intimité, un caractère insulaire qui n'a pas encore été entièrement assimilé par le tourisme de masse. Le fait que des structures de bail foncier avec les 3 premières années incluses soient disponibles ici — avec un enregistrement légal complet — signifie que les acheteurs bénéficiant d'un conseil juridique sérieux peuvent avancer sur des bases bien plus solides que la plupart de ce qui passait pour de la propriété à Bali durant ses années de boom. Quand une faille se referme en Thaïlande, elle ne ferme pas le modèle du bail. Elle ferme le contournement que certains acheteurs utilisaient à la place du bail, parce qu'il donnait davantage l'impression d'être propriétaire.
Cette distinction mérite qu'on s'y arrête avant de conclure que le titre du SCMP s'applique uniformément à chaque île, chaque structure et chaque prix dans la région.
Hush Villas construit quatre villas privées avec piscine sur Koh Phangan, avec une livraison prévue au T1 2027 — conçues par l'architecte Yura Lauri et structurées pour une propriété étrangère légale dès le départ. Si vous menez sérieusement cette comparaison, la page du projet est un point de départ judicieux.
La cobertura reciente del South China Morning Post sobre compradores extranjeros que se alejan de las villas de lujo tailandesas cayó con el peso que cabría esperar. Un vacío legal del que muchos compradores se habían valido discretamente ha desaparecido, y el mercado está recalibrándose. Lo que el artículo no llega a explorar del todo es cuán diferente resulta esa recalibración según el lugar de la región en el que se ponga el foco. Para los compradores que comparan genuinamente Koh Phangan con Bali —y son muchos—, el momento actual es menos una advertencia y más un mecanismo de selección.
Son dos islas que atraen a un perfil de comprador similar: con sensibilidad hacia el diseño, movilidad internacional, y en busca de algo que conserve su valor sin parecerse a un hotel de resort. Sin embargo, la comparación rara vez profundiza lo suficiente. A continuación, tres ejes concretos en los que ambos destinos divergen de maneras que realmente importan para las decisiones de compra en 2025 y más allá.
Bali lleva mucho tiempo comercializándose como accesible para compradores extranjeros, y en la práctica muchos extranjeros sí tienen propiedades allí, aunque normalmente a través de acuerdos con testaferros, títulos de arrendamiento a largo plazo o estructuras corporativas indonesias que conllevan sus propios riesgos de cumplimiento normativo. El gobierno indonesio ha señalado periódicamente su intención de endurecer estas fórmulas, y la aplicación ha sido inconsistente, aunque no inexistente. Compradores que realizaron su debida diligencia hace una década se han encontrado ocasionalmente con que esa diligencia necesitaba repetirse.
La propiedad en Tailandia para extranjeros sigue un marco diferente. La posesión en plena propiedad de terrenos por parte de ciudadanos no tailandeses sigue estando restringida por el Código de la Tierra, pero las estructuras disponibles —en particular los contratos de arrendamiento a largo plazo— están codificadas, registradas en el Departamento de Tierras y son legalmente transparentes de un modo que los acuerdos con testaferros, en cualquiera de los dos países, sencillamente no lo son. El vacío legal que se cerró recientemente implicaba el uso de estructuras corporativas para eludir las normas sobre propiedad de terrenos. Su cierre no debilita el modelo de arrendamiento; si acaso, aclara qué estructuras siempre estuvieron sobre terreno firme y cuáles no. Un arrendamiento registrado a 30 años, renovable y anotado en la escritura de propiedad, es un instrumento distinto a un subterfugio disfrazado de tal.
Las promociones en el mercado inmobiliario de Koh Phangan que incorporan esta estructura desde el primer día —en lugar de dejarla en manos del abogado del comprador para que la improvise— se encuentran en una posición diferente en este entorno a la que tenían las apuestas especulativas sobre terrenos.
El mercado de villas de lujo en Bali ha madurado considerablemente. Seminyak, Canggu y Uluwatu tienen precios mínimos consolidados que reflejan una década de demanda internacional. Eso no es un problema si se compra en un mercado contrastado, pero sí comprime el potencial de revalorización futuro, y significa que se paga por una infraestructura, un reconocimiento y una liquidez que ya existen.
Koh Phangan entra en un punto distinto de esa curva. A $135,000 por una villa privada con piscina —un precio de entrada que incluye el arrendamiento del terreno incorporado a la estructura desde la entrega— los compradores están valorando un mercado en desarrollo, no uno ya desarrollado. La conectividad de la isla ha mejorado de forma notable: ferries rápidos, una red sanitaria más fiable en el norte y una mejora lenta pero real en la calidad de las carreteras. No son promesas; son cambios observables a lo largo de los últimos cinco años. La pregunta es si se cree que esa trayectoria continúa y si el precio refleja dónde está la isla ahora o hacia dónde se dirige.
En Bali, ese arbitraje se cerró hace varios años. En Koh Phangan, todavía no.
Bali atrae a un comprador que se siente cómodo con la afluencia de gente, la infraestructura expatriada consolidada y un mercado con referentes internacionales. Es un perfil legítimo. Pero es un mercado donde la villa de al lado también fue vendida a un comprador extranjero, probablemente mediante una estructura similar, y donde la singularidad de la ubicación ha quedado en parte diluida por el volumen de desarrollo.
El comprador que se inclina por Koh Phangan tiende a valorar una proporción diferente: menos visibilidad, más privacidad, un carácter isleño que no ha sido completamente absorbido por el turismo de masas. El hecho de que las estructuras de villa en Tailandia con arrendamiento de terreno incluido los primeros 3 años estén disponibles aquí —con registro legal completo— significa que los compradores con asesoría jurídica seria pueden proceder sobre una base más sólida que gran parte de lo que se hacía pasar por propiedad durante los años de auge en Bali. Cuando se cierra un vacío legal en Tailandia, no se cierra el modelo de arrendamiento. Se cierra el subterfugio que algunos compradores utilizaban en lugar del modelo de arrendamiento porque les resultaba más parecido a la propiedad plena.
Vale la pena detenerse en esa distinción antes de concluir que el titular del SCMP se aplica por igual a cada isla, cada estructura y cada precio en la región.
Hush Villas está construyendo cuatro villas privadas con piscina en Koh Phangan con entrega en el primer trimestre de 2027 —diseñadas por la arquitecta Yura Lauri y estructuradas para la propiedad legal extranjera desde sus cimientos—. Si estás analizando esta comparativa en serio, la página del proyecto es un buen punto de partida.
《南华早报》近期报道了外籍买家从泰国豪华别墅市场撤退的动向，这篇文章引发的震动不出意料。许多买家曾悄然依赖的一个政策漏洞已经关闭，市场正在重新调整。然而文章未能深入探讨的是：这种调整因地而异，差别显著。对于真正在比较Koh Phangan与巴厘岛的买家而言——这样的人并不少——当下的局面与其说是一记警告，不如说是一次筛选。
这两座岛屿吸引的买家画像颇为相似：注重设计感、频繁跨国流动、寻求保值资产，且不想要那种度假酒店式的感觉。但两者之间的比较往往流于表面。以下三个具体维度，是两地在2025年及以后真正影响置业决策的关键分歧所在。
巴厘岛长期以来被包装成对外籍买家友好的市场，实际上也有不少外国人在此持有房产——但通常是通过名义持有人安排、长期租赁产权或印尼公司架构来实现的，而这些方式本身也带有合规风险。印尼政府曾多次发出收紧信号，执法力度时紧时松，从未真正缺席。十年前做足尽调的买家，如今有时发现当年的尽调需要重新来过。
泰国外籍人士置业遵循另一套框架。非泰国公民购买土地的所有权仍受《土地法》限制，但现有的可用结构——尤其是长期租赁协议——已被法律明文规定，在土地厅登记备案，其法律透明度远非任何一国的名义持有安排可比。此前关闭的漏洞，涉及的是以公司架构规避土地所有权限制的做法。漏洞关闭并不会削弱租赁模式；若说有什么影响，那就是它厘清了哪些结构本来就站得住脚，哪些从一开始就不稳固。一份经过登记、可续期、并在地契上载明的30年租约，与那些被包装成合法形式的变通手段，性质截然不同。
在Koh Phangan房地产市场中，有些开发项目从立项之初就将这一结构内置于产品本身，而非留待买家的律师临时拼凑——在当前环境下，这类项目的处境与当年那些投机性土地交易截然不同。
巴厘岛的高端别墅市场已相当成熟。水明漾、坎古和乌鲁瓦图都形成了稳定的价格底部，折射出十年来国际需求的积累。如果你买的是一个经过验证的市场，这并不是问题——但它确实压缩了未来的上涨空间，也意味着你正在为已然存在的基础设施、知名度和流动性买单。
Koh Phangan则处于这条曲线的不同位置。一套带私家泳池的别墅起价135,000美元——这一入场价已将土地租赁结构从交房之日起内置其中——买家实际上是在为一个仍在发展中、而非已经成熟的市场定价。这座岛屿的交通连接已有实质性改善：快速渡轮提速、北部医疗体系日趋完善、道路质量虽缓慢但切实提升。这些不是空头承诺，而是过去五年可以亲眼观察到的变化。问题在于：你是否相信这一趋势将延续，以及现有价格反映的是岛屿的当下，还是它的未来。
在巴厘岛，这种套利空间几年前就已基本关闭。在Koh Phangan，它依然存在。
巴厘岛吸引的买家习惯于人潮涌动的环境、成熟的外籍人士生态，以及一个有国际参照系的市场。这是一种合理的需求画像。但在这个市场里，隔壁的别墅同样卖给了外籍买家，大概率通过类似的架构，而这里的地理独特性已在大量开发中被逐渐稀释。
被Koh Phangan吸引的买家，往往看重另一种比例：更低的曝光度、更强的私密性，以及一座尚未被大众旅游完全读懂的岛屿气质。这里可以签订前3年包含在内的土地租赁结构，并完成完整的法律登记——这意味着有严肃法律顾问的买家，可以在一个比巴厘岛繁荣时期许多"所有权"更具法律支撑的基础上推进交易。当泰国关闭一个漏洞，它关闭的不是租赁模式，而是某些买家用来替代租赁模式的变通手段——只因那种方式感觉更像"拥有"而已。
在将《南华早报》的标题套用到这一地区每一座岛屿、每一种结构和每一个价位之前，这个区别值得认真琢磨。
Hush Villas 正在Koh Phangan打造四栋私家泳池别墅，预计于2027年第一季度交付——由建筑师Yura Lauri操刀设计，从架构层面即为外籍人士合法持有而设计。如果你正在认真比较这两个选择，项目页面是一个合理的起点。
บทความล่าสุดของ South China Morning Post ที่รายงานว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติกำลังถอยห่างจากวิลล่าหรูในไทย สร้างแรงสั่นสะเทือนในตลาดได้ไม่น้อย ช่องโหว่ที่ผู้ซื้อหลายรายเคยพึ่งพาอย่างเงียบ ๆ นั้นถูกปิดไปแล้ว และตลาดกำลังปรับตัวใหม่ สิ่งที่บทความนั้นยังไม่ได้สำรวจอย่างลึกซึ้งคือ การปรับตัวครั้งนี้ส่งผลแตกต่างกันอย่างไร ขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนในภูมิภาคนี้ สำหรับผู้ซื้อที่กำลังเปรียบเทียบ Koh Phangan กับบาหลีอย่างจริงจัง ซึ่งมีอยู่ไม่น้อย ช่วงเวลานี้ไม่ใช่สัญญาณเตือนภัย แต่เป็นตัวกรองที่ช่วยแยกแยะทางเลือก
ทั้งสองเกาะดึงดูดโปรไฟล์ผู้ซื้อที่คล้ายกัน คือกลุ่มคนที่ใส่ใจการออกแบบ เดินทางข้ามประเทศได้อย่างคล่องตัว และมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่รักษามูลค่าได้โดยไม่ต้องดูเหมือนโรงแรมรีสอร์ต แต่การเปรียบเทียบส่วนใหญ่มักไม่ลงลึกพอ ต่อไปนี้คือสามประเด็นสำคัญที่สองจุดหมายปลายทางนี้แตกต่างกัน ในแบบที่ส่งผลต่อการตัดสินใจถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงในปี 2025 และหลังจากนั้น
บาหลีถูกทำการตลาดมาอย่างยาวนานว่าเข้าถึงได้สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ และในทางปฏิบัติ ชาวต่างชาติจำนวนมากก็ถือครองทรัพย์สินที่นั่น แต่ส่วนใหญ่มักผ่านการจัดการแบบนอมินี สิทธิเช่าระยะยาว หรือโครงสร้างบริษัทในอินโดนีเซียที่มีความเสี่ยงด้านการปฏิบัติตามกฎหมายในตัวเอง รัฐบาลอินโดนีเซียได้ส่งสัญญาณเป็นระยะว่าจะเข้มงวดมาตรการเหล่านี้ และการบังคับใช้กฎหมายก็ไม่ได้ขาดหายไปแต่ไม่สม่ำเสมอ ผู้ซื้อที่ตรวจสอบความถูกต้องอย่างรอบคอบเมื่อสิบปีก่อน บางครั้งพบว่าตนเองต้องทำการตรวจสอบนั้นซ้ำอีกครั้ง
อสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาตินั้นเป็นไปตามกรอบกฎหมายที่แตกต่างออกไป การถือครองที่ดินแบบกรรมสิทธิ์เด็ดขาดโดยผู้ที่ไม่ใช่คนไทยยังคงถูกจำกัดภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน แต่โครงสร้างที่มีให้ โดยเฉพาะสัญญาเช่าระยะยาว ถูกบัญญัติไว้ในกฎหมาย จดทะเบียนที่กรมที่ดิน และมีความโปร่งใสทางกฎหมายในแบบที่การจัดการแบบนอมินีในทั้งสองประเทศไม่มี ช่องโหว่ที่เพิ่งถูกปิดนั้นเกี่ยวข้องกับการใช้โครงสร้างบริษัทเพื่อหลีกเลี่ยงกฎการถือครองที่ดิน การปิดช่องโหว่นั้นไม่ได้ทำให้รูปแบบการเช่าอ่อนแอลง ตรงกันข้าม มันช่วยชี้ให้เห็นว่าโครงสร้างใดมีความมั่นคงตั้งแต่ต้น และโครงสร้างใดไม่ใช่ สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแล้ว ต่ออายุได้ และระบุไว้ในโฉนด คือเอกสารคนละประเภทกับการหาช่องทางอ้อมที่ถูกแต่งตัวให้ดูเหมือนกรรมสิทธิ์
โครงการอสังหาริมทรัพย์ใน Koh Phangan ที่สร้างโครงสร้างนี้ไว้ในตัวผลิตภัณฑ์ตั้งแต่วันแรก แทนที่จะปล่อยให้ทนายความของผู้ซื้อด้นสดเอาเอง มีจุดยืนที่แตกต่างออกไปในสภาพแวดล้อมนี้ เมื่อเทียบกับการเล่นที่ดินเชิงเก็งกำไร
ตลาดวิลล่าระดับพรีเมียมของบาหลีพัฒนาเติบโตมาอย่างมีนัยสำคัญ เซมิยัก จังกู และอูลูวาตู ต่างมีราคาพื้นฐานที่สะท้อนความต้องการระดับนานาชาติสะสมมากว่าทศวรรษ นั่นไม่ใช่ปัญหาหากคุณกำลังซื้อในตลาดที่พิสูจน์ตัวเองแล้ว แต่มันก็หมายความว่าโอกาสเติบโตในอนาคตถูกบีบแคบลง และคุณกำลังจ่ายสำหรับโครงสร้างพื้นฐาน การรับรู้ และสภาพคล่องที่มีอยู่แล้ว
Koh Phangan เข้าสู่เส้นโค้งนั้นในจุดที่แตกต่างออกไป ที่ราคา $135,000 สำหรับวิลล่าพูลส่วนตัว ซึ่งเป็นราคาเริ่มต้นที่รวมสัญญาเช่าที่ดินไว้ในโครงสร้างตั้งแต่วันโอน ผู้ซื้อกำลังประเมินราคาตลาดที่อยู่ในช่วงพัฒนา ไม่ใช่ตลาดที่พัฒนาแล้ว การเชื่อมต่อของเกาะดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ทั้งเรือเฟอร์รีที่รวดเร็วขึ้น เครือข่ายสุขภาพที่น่าเชื่อถือมากขึ้นในพื้นที่ทางเหนือ และคุณภาพถนนที่ค่อย ๆ ดีขึ้นแม้จะช้า สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่คำสัญญา แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่มองเห็นได้ตลอดห้าปีที่ผ่านมา คำถามคือคุณเชื่อหรือไม่ว่าทิศทางนี้จะดำเนินต่อไป และราคาปัจจุบันสะท้อนสภาพของเกาะในวันนี้ หรือสะท้อนจุดที่มันกำลังมุ่งหน้าไป
ในบาหลี ช่องว่างราคาที่น่าดึงดูดนั้นปิดตัวไปหลายปีแล้ว แต่ใน Koh Phangan ยังไม่ใช่
บาหลีดึงดูดผู้ซื้อที่สบายใจกับความหนาแน่น โครงสร้างพื้นฐานสำหรับชาวต่างชาติที่จัดตั้งแล้ว และตลาดที่มีข้อมูลเปรียบเทียบระดับนานาชาติ นั่นเป็นโปรไฟล์ที่ถูกต้องชอบธรรม แต่มันคือตลาดที่วิลล่าข้างเคียงของคุณก็ถูกขายให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเช่นกัน น่าจะผ่านโครงสร้างที่คล้ายกัน และความโดดเด่นของทำเลนั้นถูกกลืนหายไปบ้างจากปริมาณการพัฒนา
ผู้ซื้อที่หลงใหล Koh Phangan มักให้ความสำคัญกับสัดส่วนที่ต่างออกไป นั่นคือ ความโดดเดี่ยวมากกว่าความคึกคัก ความเป็นส่วนตัวมากกว่า และเสน่ห์ของเกาะที่ยังไม่ถูกดูดซับโดยการท่องเที่ยวมวลชนอย่างเต็มตัว การที่โครงสร้างสัญญาเช่าที่ดินรวมไว้สำหรับสามปีแรกพร้อมวิลล่าในไทยนั้นมีให้ที่นี่ พร้อมการจดทะเบียนทางกฎหมายอย่างเต็มรูปแบบ หมายความว่าผู้ซื้อที่มีที่ปรึกษากฎหมายที่ดีสามารถดำเนินการบนพื้นฐานที่มั่นคงกว่าสิ่งที่เคยถูกเรียกว่า "กรรมสิทธิ์" ในยุคบูมของบาหลีมาก เมื่อช่องโหว่ถูกปิดในไทย มันไม่ได้ปิดรูปแบบการเช่า มันปิดทางอ้อมที่ผู้ซื้อบางรายเลือกใช้แทนรูปแบบการเช่า เพราะรู้สึกว่ามันใกล้เคียงกับการเป็นเจ้าของมากกว่า
ความแตกต่างนั้นคุ้มค่าที่จะใคร่ครวญก่อนสรุปว่าพาดหัวข่าวของ SCMP ใช้ได้กับทุกเกาะ ทุกโครงสร้าง และทุกระดับราคาในภูมิภาคนี้อย่างเหมารวม
Hush Villas กำลังก่อสร้างวิลล่าพูลส่วนตัวสี่หลังบน Koh Phangan โดยมีกำหนดโอนในไตรมาสแรกของปี 2027 ออกแบบโดยสถาปนิก Yura Lauri และวางโครงสร้างสำหรับการถือครองของชาวต่างชาติอย่างถูกกฎหมายตั้งแต่ต้น หากคุณกำลังพิจารณาเปรียบเทียบอย่างจริงจัง หน้าโครงการเป็นจุดเริ่มต้นที่เหมาะสม
Liputan South China Morning Post baru-baru ini tentang pembeli asing yang mulai mundur dari vila-vila mewah Thailand memang cukup mengejutkan. Celah hukum yang selama ini diam-diam dimanfaatkan banyak pembeli kini telah ditutup, dan pasar pun tengah menyesuaikan diri. Yang tidak sepenuhnya dibahas dalam artikel tersebut adalah bagaimana penyesuaian itu berdampak sangat berbeda tergantung di mana di kawasan ini Anda mencari properti. Bagi para pembeli yang sungguh-sungguh membandingkan Koh Phangan dengan Bali — dan banyak yang melakukannya — momen ini bukan sekadar peringatan, melainkan sebuah mekanisme penyaringan.
Keduanya adalah pulau yang menarik profil pembeli serupa: mereka yang peka terhadap desain, mobile secara internasional, dan mencari properti yang mampu mempertahankan nilainya tanpa tampak seperti hotel resor. Namun perbandingan antara keduanya jarang digali cukup dalam. Berikut adalah tiga sumbu konkret di mana kedua destinasi ini berbeda secara signifikan — perbedaan yang benar-benar berpengaruh pada keputusan kepemilikan di tahun 2025 dan seterusnya.
Bali sudah lama dipasarkan sebagai destinasi yang mudah diakses oleh pembeli asing, dan dalam praktiknya banyak orang asing memang memiliki properti di sana — namun umumnya melalui skema nominee, hak sewa jangka panjang, atau struktur perusahaan Indonesia yang membawa risiko kepatuhan tersendiri. Pemerintah Indonesia dari waktu ke waktu telah memberi sinyal untuk memperketat aturan ini, dan penegakannya berlangsung secara tidak konsisten, bukan tidak ada sama sekali. Pembeli yang melakukan uji tuntas bertahun-tahun lalu terkadang mendapati bahwa uji tuntas tersebut perlu diulang kembali.
Kepemilikan properti Thailand bagi orang asing mengikuti kerangka yang berbeda. Kepemilikan tanah secara freehold oleh warga negara non-Thailand tetap dibatasi berdasarkan Undang-Undang Pertanahan, namun struktur yang tersedia — terutama perjanjian sewa jangka panjang — telah dikodifikasi, terdaftar di Departemen Pertanahan, dan transparan secara hukum, jauh berbeda dari skema nominee di negara mana pun. Celah hukum yang baru-baru ini ditutup melibatkan penggunaan struktur perusahaan untuk menghindari aturan kepemilikan tanah. Penutupan celah ini tidak melemahkan model sewa; justru sebaliknya, ini memperjelas struktur mana yang sejak awal memiliki landasan hukum kuat dan mana yang tidak. Sewa terdaftar selama 30 tahun, yang dapat diperbarui dan tercatat dalam sertifikat tanah, adalah instrumen yang berbeda dari sekadar celah yang dibungkus agar terlihat seperti kepemilikan.
Pengembangan properti seperti yang ada di pasar real estat Koh Phangan — yang membangun struktur ini ke dalam produk sejak awal, bukan menyerahkannya kepada pengacara pembeli untuk berimprovisasi — berada pada posisi yang berbeda dalam lingkungan ini dibandingkan spekulasi tanah yang bersandar pada celah hukum.
Pasar vila premium Bali sudah cukup matang. Seminyak, Canggu, dan Uluwatu semuanya memiliki harga dasar yang mapan, mencerminkan satu dekade permintaan internasional. Itu bukan masalah jika Anda membeli di pasar yang sudah terbukti — tetapi hal ini mempersempit potensi kenaikan nilai di masa depan, dan artinya Anda membayar untuk infrastruktur, pengakuan, dan likuiditas yang sudah ada.
Koh Phangan masuk pada titik yang berbeda dalam kurva tersebut. Dengan harga $135,000 untuk vila dengan kolam renang pribadi — harga masuk yang sudah mencakup sewa tanah yang terstruktur sejak serah terima — pembeli sedang menghargai pasar yang masih berkembang, bukan yang sudah matang. Konektivitas pulau ini telah meningkat secara nyata: feri cepat, jaringan layanan kesehatan yang lebih andal di bagian utara, serta perbaikan kualitas jalan yang lambat namun terasa nyata. Ini bukan sekadar janji; ini adalah perubahan yang dapat diamati dalam lima tahun terakhir. Pertanyaannya adalah apakah Anda percaya trajektori ini akan berlanjut, dan apakah harganya mencerminkan kondisi pulau saat ini atau ke mana arahnya.
Di Bali, arbitrase semacam itu sebagian besar sudah tertutup beberapa tahun lalu. Di Koh Phangan, belum.
Bali menarik pembeli yang nyaman dengan keramaian, infrastruktur ekspatriat yang sudah mapan, dan pasar yang memiliki perbandingan internasional. Itu adalah profil yang sah. Namun ini adalah pasar di mana vila di sebelah Anda pun dijual ke pembeli asing, kemungkinan melalui struktur serupa, dan di mana keunikan lokasi sudah agak tergerus oleh volume pembangunan yang masif.
Pembeli yang tertarik pada Koh Phangan cenderung menghargai rasio yang berbeda: lebih sedikit eksposur, lebih banyak privasi, karakter pulau yang belum sepenuhnya terbaca oleh pariwisata massal. Fakta bahwa struktur sewa tanah vila Thailand dengan 3 tahun pertama yang sudah termasuk tersedia di sini — dengan pendaftaran hukum penuh — berarti pembeli dengan konsultan hukum yang serius dapat melanjutkan dengan dasar yang jauh lebih dapat dipertahankan dibandingkan banyak hal yang dulu dianggap sebagai kepemilikan pada masa kejayaan Bali. Ketika sebuah celah hukum ditutup di Thailand, itu tidak menutup model sewa. Itu menutup jalan pintas yang digunakan sebagian pembeli alih-alih model sewa, karena terasa lebih seperti kepemilikan penuh.
Perbedaan itu layak untuk direnungkan sebelum menyimpulkan bahwa judul berita SCMP berlaku secara merata untuk setiap pulau, setiap struktur, dan setiap kisaran harga di kawasan ini.
Hush Villas sedang membangun empat vila dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan dengan serah terima pada Q1 2027 — dirancang oleh arsitek Yura Lauri dan terstruktur untuk kepemilikan asing yang legal sejak awal. Jika Anda sedang serius menimbang perbandingan ini, halaman proyek kami adalah titik awal yang tepat.
הכתבה שפרסם South China Morning Post לאחרונה על נסיגת קונים זרים מוילות יוקרה בתאילנד נחתה בכובד המשקל הצפוי. פרצה שרבים מהרוכשים נשענו עליה בשקט – נסגרה, והשוק מכייל את עצמו מחדש. מה שהמאמר אינו בוחן לעומק הוא עד כמה שונה הכיול הזה בהתאם למקום שבו אתם מסתכלים באזור. עבור רוכשים שמשווים ברצינות בין קו פאנגאן לבין באלי – ורבים עושים זאת – הרגע הנוכחי הוא פחות אזהרה ויותר מנגנון מיון.
מדובר בשני איים המושכים פרופיל רוכשים דומה: מודעים לעיצוב, ניידים בינלאומית, ומחפשים משהו שישמור על ערכו מבלי להיראות כמלון נופש. אך ההשוואה לעיתים נדירות מגיעה לעומק מספיק. להלן שלושה צירים קונקרטיים שבהם שתי היעדים מתבדלות זו מזו באופן שמשנה ממש להחלטות בעלות ב-2025 ומעבר לכך.
באלי שווקה זמן רב כנגישה לרוכשים זרים, ובפועל רבים מהם מחזיקים בנכסים שם – אך לרוב באמצעות הסדרי נאמינים, חוזי חכירה ארוכי טווח, או מבני תאגידים אינדונזיים הנושאים סיכוני ציות משלהם. הממשלה האינדונזית הביעה מעת לעת כוונה להדק את הפיקוח, והאכיפה הייתה לא עקבית – אך לא נעדרת כליל. רוכשים שערכו בדיקת נאותות לפני עשור גילו לעיתים שהבדיקה הזו טעונה עדכון.
מקרקעין בתאילנד לזרים פועלים במסגרת שונה. בעלות בפריהולד על קרקע עבור אזרחים שאינם תאים נותרת מוגבלת תחת חוק הקרקעות, אך המבנים הזמינים – ובמיוחד הסכמי חכירה לטווח ארוך – מקודדים, רשומים במינהל המקרקעין, ושקופים מבחינה משפטית באופן שהסדרי נאמינים בשתי המדינות פשוט אינם. הפרצה שנסגרה לאחרונה עסקה במבני תאגידים ששימשו לעקיפת כללי בעלות על קרקע. סגירתה אינה מחלישה את מודל החכירה; אם בכלל, היא מבהירה אילו מבנים עמדו תמיד על בסיס יציב ואילו לא. חכירה רשומה ל-30 שנה, הניתנת לחידוש ומצוינת על שטר הבעלות, היא מסמך שונה לחלוטין מפתרון עקיף המתחפש לכזה.
פרויקטים כגון אלה בתחום הנדל"ן בקו פאנגאן הבונים מבנה זה לתוך המוצר מהיום הראשון – במקום להשאיר זאת לעורך הדין של הרוכש לאלתר – נמצאים בעמדה שונה בסביבה זו בהשוואה להשקעות קרקע ספקולטיביות.
שוק הוילות היוקרתי של באלי הבשיל משמעותית. לסמיניאק, צ'אנגו ואולואטו יש כולם רצפות מחיר מבוססות המשקפות עשור של ביקוש בינלאומי. זו אינה בעיה אם אתם רוכשים לתוך שוק מוכח – אך זה מדחס את הפוטנציאל העתידי, ומשמעותו שאתם משלמים על תשתית, מוניטין ונזילות שכבר קיימים.
קו פאנגאן נכנסת לנקודה שונה על אותו עקומה. במחיר כניסה של $135,000 לוילה עם בריכה פרטית – מחיר הכולל את חכירת הקרקע כחלק בלתי נפרד מהמבנה מרגע המסירה – הרוכשים מתמחרים שוק שנמצא בפיתוח ולא בשלב בגרות. הנגישות של האי השתפרה באופן מהותי: מעבורות מהירות, רשת בריאות אמינה יותר בצפון, ושיפור איטי אך ממשי באיכות הדרכים. אלה אינן הבטחות; אלה שינויים ניתנים לתצפית לאורך חמש השנים האחרונות. השאלה היא האם אתם מאמינים שהמסלול נמשך, והאם המחיר משקף היכן נמצא האי כיום או לאן הוא הולך.
בבאלי, ארביטראז' זה נסגר לפני מספר שנים. בקו פאנגאן – עדיין לא.
באלי מושכת רוכש שנוח לו עם ההמון, תשתית expatים מבוססת, ושוק שיש לו נקודות השוואה בינלאומיות. זה פרופיל לגיטימי. אך זהו שוק שבו הוילה הסמוכה גם היא נמכרה לרוכש זר, כנראה באמצעות מבנה דומה, ושבו הייחודיות של המיקום נבלעה במידת מה על ידי נפח הפיתוח.
הרוכש הנמשך לקו פאנגאן נוטה להעריך יחס שונה: פחות חשיפה, יותר פרטיות, אופי אי שטרם הפך קריא לתיירות המונית. העובדה שמבני חכירת קרקע הכוללים את שלוש השנים הראשונות של וילה בתאילנד זמינים כאן – עם רישום משפטי מלא – משמעה שרוכשים בעלי ייעוץ משפטי רציני יכולים להתקדם על בסיס שניתן להגן עליו יותר ממה שעבר כבעלות בשנות הפריחה של באלי. כשפרצה נסגרת בתאילנד, היא אינה סוגרת את מודל החכירה. היא סוגרת את הפתרון העקיף שחלק מהרוכשים השתמשו בו במקום מודל החכירה – מפני שהרגיש יותר כמו בעלות.
ההבחנה הזו שווה עיון לפני שמסיקים שכותרת ה-SCMP חלה באופן אחיד על כל אי, כל מבנה, וכל נקודת מחיר באזור.
Hush Villas בונה ארבע וילות עם בריכה פרטית בקו פאנגאן עם מסירה ברבעון הראשון של 2027 – מעוצבות על ידי האדריכלית Yura Lauri ומובנות לבעלות זרה חוקית מהיסוד. אם אתם עובדים ברצינות על ההשוואה הזו, דף הפרויקט הוא נקודת פתיחה סבירה.
Considering a villa investment on Koh Phangan? Hush Villas — 4 villas available, from $135,000, keys Q1 2027.
Get in touch