Bali atau Koh Phangan: Tiga Perbedaan yang Mengubah Perhitungan Setelah Berita Kepemilikan Properti di Thailand

Liputan South China Morning Post baru-baru ini tentang pembeli asing yang mulai mundur dari vila-vila mewah Thailand memang cukup mengejutkan. Celah hukum yang selama ini diam-diam dimanfaatkan banyak pembeli kini telah ditutup, dan pasar pun tengah menyesuaikan diri. Yang tidak sepenuhnya dibahas dalam artikel tersebut adalah bagaimana penyesuaian itu berdampak sangat berbeda tergantung di mana di kawasan ini Anda mencari properti. Bagi para pembeli yang sungguh-sungguh membandingkan Koh Phangan dengan Bali — dan banyak yang melakukannya — momen ini bukan sekadar peringatan, melainkan sebuah mekanisme penyaringan.

Keduanya adalah pulau yang menarik profil pembeli serupa: mereka yang peka terhadap desain, mobile secara internasional, dan mencari properti yang mampu mempertahankan nilainya tanpa tampak seperti hotel resor. Namun perbandingan antara keduanya jarang digali cukup dalam. Berikut adalah tiga sumbu konkret di mana kedua destinasi ini berbeda secara signifikan — perbedaan yang benar-benar berpengaruh pada keputusan kepemilikan di tahun 2025 dan seterusnya.

Apa yang Bisa Anda Miliki Secara Legal, dan Seperti Apa Dokumennya Sebenarnya

Bali sudah lama dipasarkan sebagai destinasi yang mudah diakses oleh pembeli asing, dan dalam praktiknya banyak orang asing memang memiliki properti di sana — namun umumnya melalui skema nominee, hak sewa jangka panjang, atau struktur perusahaan Indonesia yang membawa risiko kepatuhan tersendiri. Pemerintah Indonesia dari waktu ke waktu telah memberi sinyal untuk memperketat aturan ini, dan penegakannya berlangsung secara tidak konsisten, bukan tidak ada sama sekali. Pembeli yang melakukan uji tuntas bertahun-tahun lalu terkadang mendapati bahwa uji tuntas tersebut perlu diulang kembali.

Kepemilikan properti Thailand bagi orang asing mengikuti kerangka yang berbeda. Kepemilikan tanah secara freehold oleh warga negara non-Thailand tetap dibatasi berdasarkan Undang-Undang Pertanahan, namun struktur yang tersedia — terutama perjanjian sewa jangka panjang — telah dikodifikasi, terdaftar di Departemen Pertanahan, dan transparan secara hukum, jauh berbeda dari skema nominee di negara mana pun. Celah hukum yang baru-baru ini ditutup melibatkan penggunaan struktur perusahaan untuk menghindari aturan kepemilikan tanah. Penutupan celah ini tidak melemahkan model sewa; justru sebaliknya, ini memperjelas struktur mana yang sejak awal memiliki landasan hukum kuat dan mana yang tidak. Sewa terdaftar selama 30 tahun, yang dapat diperbarui dan tercatat dalam sertifikat tanah, adalah instrumen yang berbeda dari sekadar celah yang dibungkus agar terlihat seperti kepemilikan.

Pengembangan properti seperti yang ada di pasar real estat Koh Phangan — yang membangun struktur ini ke dalam produk sejak awal, bukan menyerahkannya kepada pengacara pembeli untuk berimprovisasi — berada pada posisi yang berbeda dalam lingkungan ini dibandingkan spekulasi tanah yang bersandar pada celah hukum.

Harga Masuk, Trajektori Infrastruktur, dan Apa yang Sebenarnya Tercermin dari Angka-Angka Ini

Pasar vila premium Bali sudah cukup matang. Seminyak, Canggu, dan Uluwatu semuanya memiliki harga dasar yang mapan, mencerminkan satu dekade permintaan internasional. Itu bukan masalah jika Anda membeli di pasar yang sudah terbukti — tetapi hal ini mempersempit potensi kenaikan nilai di masa depan, dan artinya Anda membayar untuk infrastruktur, pengakuan, dan likuiditas yang sudah ada.

Koh Phangan masuk pada titik yang berbeda dalam kurva tersebut. Dengan harga $135,000 untuk vila dengan kolam renang pribadi — harga masuk yang sudah mencakup sewa tanah yang terstruktur sejak serah terima — pembeli sedang menghargai pasar yang masih berkembang, bukan yang sudah matang. Konektivitas pulau ini telah meningkat secara nyata: feri cepat, jaringan layanan kesehatan yang lebih andal di bagian utara, serta perbaikan kualitas jalan yang lambat namun terasa nyata. Ini bukan sekadar janji; ini adalah perubahan yang dapat diamati dalam lima tahun terakhir. Pertanyaannya adalah apakah Anda percaya trajektori ini akan berlanjut, dan apakah harganya mencerminkan kondisi pulau saat ini atau ke mana arahnya.

Di Bali, arbitrase semacam itu sebagian besar sudah tertutup beberapa tahun lalu. Di Koh Phangan, belum.

Siapa Sebenarnya Pembelinya, dan Apa yang Ingin Mereka Selesaikan

Bali menarik pembeli yang nyaman dengan keramaian, infrastruktur ekspatriat yang sudah mapan, dan pasar yang memiliki perbandingan internasional. Itu adalah profil yang sah. Namun ini adalah pasar di mana vila di sebelah Anda pun dijual ke pembeli asing, kemungkinan melalui struktur serupa, dan di mana keunikan lokasi sudah agak tergerus oleh volume pembangunan yang masif.

Pembeli yang tertarik pada Koh Phangan cenderung menghargai rasio yang berbeda: lebih sedikit eksposur, lebih banyak privasi, karakter pulau yang belum sepenuhnya terbaca oleh pariwisata massal. Fakta bahwa struktur sewa tanah vila Thailand dengan 3 tahun pertama yang sudah termasuk tersedia di sini — dengan pendaftaran hukum penuh — berarti pembeli dengan konsultan hukum yang serius dapat melanjutkan dengan dasar yang jauh lebih dapat dipertahankan dibandingkan banyak hal yang dulu dianggap sebagai kepemilikan pada masa kejayaan Bali. Ketika sebuah celah hukum ditutup di Thailand, itu tidak menutup model sewa. Itu menutup jalan pintas yang digunakan sebagian pembeli alih-alih model sewa, karena terasa lebih seperti kepemilikan penuh.

Perbedaan itu layak untuk direnungkan sebelum menyimpulkan bahwa judul berita SCMP berlaku secara merata untuk setiap pulau, setiap struktur, dan setiap kisaran harga di kawasan ini.

Hush Villas sedang membangun empat vila dengan kolam renang pribadi di Koh Phangan dengan serah terima pada Q1 2027 — dirancang oleh arsitek Yura Lauri dan terstruktur untuk kepemilikan asing yang legal sejak awal. Jika Anda sedang serius menimbang perbandingan ini, halaman proyek kami adalah titik awal yang tepat.