ไทยขันน็อตกฎเกณฑ์ต้อนรับต่างชาติ เกาะพะงันและบาหลีไม่ได้อยู่ในสถานะเดียวกัน

การปราบปรามมีจริง และความแตกต่างระหว่างตลาดก็มีจริงเช่นกัน

การที่ไทยเดินหน้าดึงอำนาจการควบคุมกลับคืนสู่ท้องถิ่นในพื้นที่ท่องเที่ยวเชิงพาณิชย์ที่อิ่มตัวที่สุดนั้น ไม่ใช่แค่ข่าวลือหรือพาดหัวข่าวที่โป่งพองเกินจริง การบังคับใช้กฎหมาย การทบทวนวีซ่า และแรงกดดันจากชุมชนบนเกาะทางใต้ต่างทวีความรุนแรงขึ้นตลอดปี 2025 ต่อเนื่องถึงปี 2026 คำถามที่ควรถามไม่ใช่ว่านักลงทุนต่างชาติควรให้ความสนใจหรือเปล่า เพราะควรอยู่แล้ว แต่คือว่า Koh Phangan ภูเก็ต และบาหลี ควรถูกมองในกรอบการวิเคราะห์เดียวกันเมื่อต้องตัดสินใจเรื่องเงินทุนหรือไม่ คำตอบคือไม่

บาหลีเป็นตัวเปรียบเทียบที่ชัดเจนที่สุด ในสายตาของผู้ซื้อที่ขับเคลื่อนด้วยไลฟ์สไตล์ ทั้งสองแห่งอยู่ในทำเลที่คล้ายกัน คือเขตร้อน ราคาไม่สูงเกินไป สวยงามเหมาะแก่การถ่ายภาพ และมีชุมชนชาวต่างชาติที่ตั้งรกรากอยู่แล้ว ความคล้ายคลึงบนพื้นผิวนี้ทำให้นักลงทุนจำนวนมากมองสองแห่งนี้แทนกันได้ นั่นคือความผิดพลาด และสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบในไทยตอนนี้ทำให้ความแตกต่างเหล่านั้นปฏิเสธได้ยากยิ่งขึ้น

โครงสร้างการถือครอง: ความเสี่ยงทางกฎหมายอยู่ที่ไหนกันแน่

แกนเปรียบเทียบที่สำคัญที่สุดคือเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน ในบาหลี ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินแบบโฉนดกรรมสิทธิ์ขาดภายใต้กฎหมายอินโดนีเซียได้ ไม่มีข้อยกเว้น โครงสร้างที่แพร่หลายออกไป ไม่ว่าจะเป็นการใช้นอมินี การซ้อนสัญญาเช่าระยะยาว หรือช่องทาง hak pakai ล้วนมีความเสี่ยงที่ศาลอินโดนีเซียแสดงให้เห็นแล้วว่าพร้อมจะพลิกกลับ ผู้ซื้อที่ซื้อผ่านโครงสร้างนอมินีเมื่อสิบปีก่อนกำลังค้นพบว่าเอกสารที่ตนเองเซ็นไปนั้นไม่ได้มีความหมายอย่างที่คิด

กฎหมายทรัพย์สินของไทยเปิดกว้างกว่าในจุดหนึ่งที่เฉพาะเจาะจงและสำคัญมาก นั่นคือชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดคอนโดมิเนียมได้โดยตรงภายใต้กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ และโครงสร้างวิลล่าที่สร้างบนที่ดินของบริษัทไทย หากมีเอกสารครบถ้วนถูกต้อง ก็ตั้งอยู่บนรากฐานของบรรทัดฐานทางกฎหมายที่ผ่านการพิสูจน์แล้ว ไม่ใช่ช่องทางอำพราง การปราบปรามของไทย หากอ่านให้ถูกต้อง มุ่งเป้าไปที่การจัดการนอมินีที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่การมีส่วนร่วมของต่างชาติในตลาดที่ถูกกฎหมาย ความแตกต่างนั้นมีนัยสำคัญอย่างมากสำหรับการลงทุนวิลล่าในไทย เพราะมันแยกผู้ซื้อที่ทำงานด้านกฎหมายอย่างถูกต้องออกจากผู้ที่ไม่ได้ทำ

ตลาดของ Koh Phangan ต่างจากภูเก็ตตรงที่ยังไม่ผ่านการพัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างรุนแรงที่ดึงดูดการตรวจสอบด้านกฎระเบียบอย่างหนักที่สุด เกาะแห่งนี้อยู่ในช่วงต้นของเส้นโค้งการพัฒนา หมายความว่าความเสี่ยงทางกฎหมายที่เกิดจากธุรกรรมที่รีบร้อนหรือไม่โปร่งใสนั้นต่ำกว่าสำหรับผู้ซื้อที่เข้าตลาดพร้อมโครงสร้างที่ถูกต้องตั้งแต่ตอนนี้

พลวัตของอุปทาน และสิ่งที่จังหวะการเข้าตลาดในช่วงฐานรากเปลี่ยนแปลงได้จริง

ตลาดวิลล่าของบาหลีเติบโตจนอิ่มตัวในทำเลที่ต้องการมากที่สุด Canggu, Seminyak และ Uluwatu ต่างรองรับการพัฒนาเชิงเก็งกำไรมาเป็นรอบแล้วรอบเล่า ผลตอบแทนจากการเช่าที่ดูน่าสนใจในปี 2018 และ 2019 ถูกบีบอัดลงเมื่ออุปทานเติบโตเกินกว่าความต้องการ และต้นทุนการก่อสร้างบนเกาะก็พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาเข้าสำหรับสินค้าที่แตกต่างอย่างแท้จริงนั้นสูงกว่าที่ราคาตั้งต้นบ่งบอกมากเมื่อนำต้นทุนที่ดิน คุณภาพการก่อสร้าง และความถูกต้องตามกฎหมายมาคำนวณรวมด้วย

Koh Phangan มีโครงสร้างที่แตกต่างออกไป การก่อสร้างวิลล่าใน Koh Phangan ยังคงถูกจำกัดด้วยภูมิประเทศของเกาะและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นไปอย่างรอบคอบ ข้อจำกัดนั้นไม่ใช่จุดด้อย แต่คือสิ่งที่คงแรงกดดันด้านราคาบนสินค้าคุณภาพที่หดตัวลงเรื่อยๆ การลงทุนวิลล่าในไทยในช่วงฐานราก ซึ่งซื้อระหว่างการก่อสร้างแทนที่จะรอหลังสร้างเสร็จ จะช่วยคว้าความขาดแคลนด้านอุปทานนั้นไว้ก่อนที่มันจะถูกสะท้อนในราคาตลาดอย่างเต็มที่ บาหลีไม่มีหน้าต่างนั้นในพื้นที่ที่ตั้งตัวแล้ว Koh Phangan ยังมีอยู่ แต่เหลืออีกไม่นาน

สิ่งที่กระแสต่อต้านเผยให้เห็นว่าตลาดแต่ละแห่งกำลังมุ่งหน้าไปทางไหน

การต่อต้านของชุมชนต่ออิทธิพลต่างชาติไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในไทย บาหลีก็มีรูปแบบของตัวเอง ทั้งการจำกัดธุรกิจที่ดำเนินการโดยชาวต่างชาติ การบังคับใช้กฎการแบ่งเขตเป็นครั้งคราว และบทสนทนาในกลุ่มคนท้องถิ่นที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เรื่องการท่องเที่ยวล้นเกิน ความแตกต่างอยู่ที่ว่ากรอบกฎระเบียบของไทย เมื่อทำงานตามที่ออกแบบไว้ เปิดช่องทางทางกฎหมายที่ชัดเจนกว่าสำหรับชาวต่างชาติที่ปฏิบัติตามกฎ เมื่อเทียบกับอินโดนีเซีย กระแสต่อต้านในไทยเป็นส่วนหนึ่งของการแก้ไขตลาดที่ปล่อยให้การจัดการแบบไม่เป็นทางการดำเนินไปโดยไม่ถูกตรวจสอบมานานเกินไป การแก้ไขนั้น แม้จะสร้างความไม่สบายใจ แต่เป็นสัญญาณระยะยาวที่ดีต่อสุขภาพกว่าตลาดที่ไม่เคยบังคับใช้กฎของตัวเองเลย

ผู้ซื้อที่อ่านสภาพแวดล้อมปัจจุบันว่าเป็นเหตุผลในการออกจากไทยกำลังทำผิดพลาดต่างจากผู้ที่เพิกเฉยต่อมันโดยสิ้นเชิง การอ่านที่ถูกต้องต้องละเอียดกว่านั้น คือ เกาะไหน โครงสร้างกฎหมายแบบไหน นักพัฒนารายไหน และอยู่ในช่วงไหนของวัฏจักรตลาด

Hush Villas กำลังก่อสร้างวิลล่าสระว่ายน้ำส่วนตัวสี่หลังบน Koh Phangan โดยกำหนดส่งมอบในไตรมาส 1 ปี 2027 และราคาเริ่มต้นที่ $135,000 หากต้องการทำความเข้าใจโครงสร้างการถือครองและไทม์ไลน์โครงการ ดูรายละเอียดได้ที่ hushvillas.com