Thailand verschärft seine Willkommenspolitik. Koh Phangan und Bali stehen nicht auf derselben Stufe.

Die Verschärfungen sind real. Ebenso real ist der Unterschied zwischen den Märkten.

Thailands jüngste Bemühungen, die lokale Kontrolle über seine kommerziell gesättigsten Touristenzonen zurückzugewinnen, sind weder ein Gerücht noch eine aufgebauschte Schlagzeile. Durchsetzungsmaßnahmen, Visaüberprüfungen und lautstarker Druck aus der Bevölkerung auf den südlichen Inseln haben sich im Laufe des Jahres 2025 und bis ins Jahr 2026 hinein beschleunigt. Die eigentlich relevante Frage ist nicht, ob ausländische Käufer aufhorchen sollten – das sollten sie –, sondern ob Koh Phangan, Phuket und Bali bei einer Kapitalentscheidung wirklich in dieselbe analytische Kategorie gehören. Tun sie nicht.

Bali ist der naheliegendste Vergleich. Die Insel besetzt bei lifestyle-orientierten Käufern einen ähnlichen kulturellen Platz: tropisch, vergleichsweise erschwinglich, architektonisch ansprechend, mit einer etablierten Ausländergemeinschaft. Diese oberflächliche Ähnlichkeit hat viele Investoren dazu verleitet, beide Märkte als austauschbar zu behandeln. Das ist ein Fehler – und das aktuelle regulatorische Umfeld in Thailand macht die Unterschiede noch schwerer zu ignorieren.

Eigentumsstruktur: Wo das rechtliche Risiko tatsächlich liegt

Die bei weitem folgenreichste Vergleichsdimension ist der Eigentumstitel. Auf Bali können ausländische Staatsangehörige nach indonesischem Recht kein Grundeigentum im Volleigentum halten. Punkt. Die weit verbreiteten Konstruktionen – Nominee-Vereinbarungen, gestaffelte Langzeitmietverträge, Hak-Pakai-Umgehungen – bergen Risiken, deren Auflösung indonesische Gerichte durchaus bereit sind vorzunehmen. Käufer, die vor einem Jahrzehnt über Nominee-Konstruktionen erworben haben, stellen heute fest, dass die unterzeichneten Dokumente nicht das bedeuten, was sie dachten.

Thailands Eigentumsrecht ist in einer konkreten und bedeutsamen Hinsicht großzügiger: Ausländer können Eigentumswohnungen im Volleigentum besitzen, und Villenstrukturen auf Grundstücken einer thailändischen Gesellschaft stehen – sofern ordnungsgemäß dokumentiert – auf dem Fundament einer gefestigten Rechtsprechung und nicht auf informellen Umgehungslösungen. Die Verschärfungen in Thailand richten sich, sachlich betrachtet, gegen illegitime Nominee-Konstruktionen – nicht gegen eine legitime ausländische Marktbeteiligung. Dieser Unterschied ist für Villeninvestitionen in Thailand von erheblicher Bedeutung, denn er trennt Käufer, die die rechtliche Absicherung vorgenommen haben, von jenen, die es nicht getan haben.

Der Markt auf Koh Phangan hat im Gegensatz zu Phuket noch keine aggressive Überkommerzialisierung erfahren, die den schärfsten regulatorischen Druck auf sich zieht. Die Insel befindet sich noch in einer frühen Entwicklungsphase – das bedeutet, dass das rechtliche Risiko durch überhastete oder intransparente Transaktionen für Käufer, die jetzt mit einer soliden Struktur einsteigen, geringer ist.

Angebotsdynamik und was der Einstieg in der Gründungsphase tatsächlich verändert

Balis Villenmarkt ist in den begehrtesten Lagen so weit gereift, dass er an Sättigung grenzt. Canggu, Seminyak und Uluwatu haben Welle um Welle spekulativer Entwicklung aufgenommen. Mietrenditen, die 2018 und 2019 noch attraktiv wirkten, haben sich durch ein Angebot verdichtet, das das Nachfragewachstum überholt hat – und die Baukosten auf der Insel sind deutlich gestiegen. Der Einstiegspunkt für ein wirklich differenziertes Produkt liegt heute erheblich höher als die Listenpreise vermuten lassen, sobald Grundstückskosten, Bauqualität und rechtliche Compliance eingerechnet werden.

Koh Phangan ist strukturell anders. Der Villenbau auf Koh Phangan bleibt durch die Geografie der Insel und das bewusst gesetzte Tempo der Infrastrukturentwicklung begrenzt. Diese Einschränkung ist kein Nachteil – sie ist das, was den Preisdruck auf einen schrumpfenden Pool qualitativ hochwertiger Objekte aufrecht erhält. Eine Villeninvestition in der Gründungsphase in Thailand – also während des Baus statt nach Fertigstellung – sichert sich diese Angebotsknappheit, bevor sie vollständig in den Marktpreis eingeflossen ist. Bali bietet dieses Zeitfenster in seinen etablierten Lagen nicht mehr. Koh Phangan noch – aber nur knapp.

Was der Gegenwind verrät, wohin sich die Märkte entwickeln

Lokaler Widerstand gegen ausländischen Einfluss ist kein rein thailändisches Phänomen. Bali kennt seine eigene Variante – Beschränkungen für ausländisch geführte Unternehmen, periodische Durchsetzung von Bebauungsvorschriften und eine wachsende einheimische Debatte über Overtourism. Der Unterschied besteht darin, dass Thailands Rechtsrahmen, wenn er so funktioniert wie vorgesehen, klarere rechtliche Wege für eine regelkonforme ausländische Beteiligung bietet als Indonesiens. Der Gegenwind in Thailand ist zum Teil eine Korrektur eines Marktes, in dem zu viele informelle Konstruktionen zu lange unkontrolliert operieren konnten. Diese Korrektur ist, so unangenehm sie sein mag, langfristig ein gesünderes Signal als ein Markt, der seine eigenen Regeln nie durchgesetzt hat.

Käufer, die das aktuelle Umfeld als Grund sehen, Thailand zu verlassen, begehen einen anderen Fehler als jene, die es völlig ignorieren. Die richtige Lesart ist differenzierter: Welche Insel, welche Eigentumsstruktur, welcher Entwickler und welche Phase im Marktzyklus.

Hush Villas baut derzeit vier private Poolvillen auf Koh Phangan, mit geplanter Übergabe im ersten Quartal 2027 und einem Einstiegspreis ab $135,000. Wer verstehen möchte, wie die Eigentumsstruktur aufgebaut ist und wie der Zeitplan aussieht, findet alle Details unter hushvillas.com.